Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Получение квартиры в наследство
Право на наследство возникает в двух случаях:
- в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
- по завещанию.
Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:
- руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
- командиром воинской части;
- двумя незаинтересованными свидетелями.
Как купить квартиру и записать на несовершеннолетнего
Если по факту выполнения сделки у несовершеннолетнего становится больше имущества, не требуется уведомлять о сделке опеку. Это значит, что решение семейной пары купить квартиру в подходящем районе по адекватной стоимости и оформить ее на имя ребенка законное. Не требуется визит в органы опеки и получение согласия на операцию.
Если малышу еще не исполнилось 14 лет, сделка от его имени заключается родителями или опекунами, которые и проставляют подписи на ДКП. Физическое присутствие ребенка в процессе не требуется. В договоре делается приписка в формате: «В лице …» и отмечаются паспортные данные представителя несовершеннолетнего.
Если квартира покупается ребенку 14-18 лет, его имя отмечается в договоре и он ставит подпись в договоре купли-продажи. Главное, чтобы его родители заранее оформили письменное разрешение на это. Согласие не должно высказываться в устной форме, оно может быть как в формате отдельного листа, так и включено в текст договора. Его заверение у нотариуса обязательно.
Правила оформления дара
Как можно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Сделать это можно без обращения к нотариусу. Документ должен оформляться по установленным правилам. До того как написать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, следует ознакомиться с имеющимися образцами документов (имеются на нашем портале) или обратиться к специалисту онлайн.
Эксперты на сайте предоставят консультацию по вопросам оформления недвижимости на несовершеннолетнего. Имущество после подписания договора нужно переоформить в МФЦ или Регистрационной палате. Зарегистрировав документ, малолетний одаряемый становится владельцем имущества с некоторым ограничением прав до наступления 18 лет.
Как оформить недвижимость в упрощенном порядке? Обращение к нотариусу не означает сокращение сроков, но хлопоты переходят на плечи специалиста за определенную плату. Даритель может оформить квартиру на ребенка за 2–10 тысяч рублей. Стоимость зависит от места пребывания. В столице и Санкт-Петербурге специалист возьмет не менее 8–10 тысяч рублей без учета государственной пошлины.
Переписывая имущество на ребенка в нотариальной конторе, даритель должен мочь заплатить за услугу или ему придется оформлять дарение самостоятельно. Стоимость регистрации соглашения — 1400 рублей. Регистратор забирает подписанный договор и сопроводительные бумаги в обмен на расписки. В течение 10 дней изготавливается свидетельство. Если есть желание сократить усилия, можно доверить эту обязанность риелтору или нотариусу.
Особенности регистрации права собственности на ребенка
Ребенок является субъектом правоотношений. Отличием является то, что один из родителей фактически ведет за него его дела. Полную гражданскую дееспособность человек приобретает в 18 лет. Вот тогда он может действовать от своего имени сам, без помощи и участия родителей.
Есть некоторые нюансы оформления квартиры в зависимости от возраста ребенка. Так, если ему нет еще 14 лет, то родитель выступает в качестве опекуна и может действовать в интересах несовершеннолетнего без участия его самого. По достижении 14 лет ребенок находится под попечительством и уже с ним вместе нужно обращаться в органы Росреестра, не забыв захватить паспорт несовершеннолетнего.
При оформлении квартиры достаточно участия одного из родителей, согласие другого не требуется.
В обоих случаях есть подводные камни
В первой ситуации дарителями и продавцами аналогичной, равноценной по цене и площади жилья не могут выступать родители, бабушки и дедушки, то есть ближайшие родственники.
Во втором случае нужно учитывать, что придет время воспользоваться средствами, но банк не выдаст их до достижения ребенком совершеннолетия без согласия органов опеки. Снова возвращаемся к тому, с чего начали. Органы опеки дадут согласие только после обеспечения несовершеннолетнего квартирой, т.к. средства были выручены за счет реализации квадратных метров.
Подытоживая вышесказанное, отметим, что стремление родителей обеспечить детей квартирой в собственность похвально. Но если можно обойтись без этой процедуры и вы не уверены, что вам быстро удастся в случае необходимости уладить все формальности со службой опеки, оформите недвижимость на совершеннолетних членов семьи. При необходимости квартиру можно и подарить, и завещать своим детям.
Оформление дарственной на несовершеннолетних детей
Договор дарения представляет собой передачу прав собственности на безвозмездной основе. Это означает, что текст договора не может содержать никаких условий. Например, «передаю безвозмездно в дар, если…». Решив сделать дарственную на ребенка, помните, что распорядиться своим правом новый владелец сможет только при достижении им 18 лет.
При оформлении дарственной следует:
- Собрать все документы,
- Заверить у нотариуса договор дарения,
- Зарегистрировать объект дарения на несовершеннолетнего в ЕГРП.
К стандартному списку документов потребуется:
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
Если ребенок состоит в близком родстве с владельцем недвижимости, он освобождается от уплаты налога.
Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.
Основные особенности такого способа передачи:
- дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
- дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
- данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).
Какие существуют варианты
На практике часто возникает вопрос: если я хочу оформить мою квартиру на несовершеннолетних детей недостигшим восемнадцатилетнего возраста, как мне лучше передать имущество и какие документы для этого нужны?
Оформление перехода прав возможно в нескольких вариантах, даже если получатель имущества — малолетний ребенок:
- заключение договора купли-продажи;
- подписание дарственной;
- наследование по завещанию или в силу закона;
- совершение сделки мены;
- приватизация при обязательном выделении доли в квартире;
- отказ от доли в пользу несовершеннолетнего родителями или другими прописанными на жилплощади лицами.
Вступает в наследство ребенок, если на момент открытия наследства, то есть смерти наследодателя, он находился в утробе матери в силу ст.1166 ГК РФ.
Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего
Совершать сделки с недвижимостью, записанной на детей, могут родители или назначенные по решению органов опеки и попечительства (или решению суда) законные представители.
При продаже квартиры или иной недвижимости, если владельцем является несовершеннолетний, обязательно предоставление другой жилплощади с характеристиками не хуже, чем реализованного имущества, что подтверждается документально.
Оформление жилья либо другой недвижимости на несовершеннолетнего осуществляется с письменного согласия родителей и при наличии положительного заключения опеки и попечительства, даже если ребенок ставит свою подпись на документах при достижении им 14-летнего возраста.
Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно только при обязательном соблюдении требований ст.131 ГК РФ и ФЗ №218 о регистрации прав на недвижимость. Процедура практически не отличается от той, которая предусмотрена в отношении совершеннолетних граждан. Отличие отмечается в отношении пакета документов.
Дополнительно в органы Росреестра необходимо предоставить:
- свидетельство о рождении в оригинале и копии, гражданский паспорт для детей от 14 лет;
- заключение органа опеки и попечительства о возможности совершения сделки на таких условиях;
- нотариально заверенное согласие родителей или законных представителей о подписании договора;
- паспорта родителей или других законных представителей, решение суда о назначении опекуна или попечителя.
Способы оформления недвижимости в собственность ребенка
Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, считаются наиболее сложными, так как ребенок не имеет прав для самостоятельного принятия решений и подписания документов. Отличительной особенность оформления недвижимости в собственность детей является то, что решения будут приниматься исключительно родителями или законными представителями.
Именно они будут принимать решения, например, о том, принимать в дар или наследство недвижимость на не всегда выгодных условиях (удаленное расположение, большие долговые обязательства и так далее). В тоже время существуют ситуации, когда дети в состав собственников жилья включаются в обязательном порядке (приватизация, ипотека по социальной программе и другие). Каждый способ оформления прав собственности на ребенка имеет свои особенности и юридические тонкости, о которых стоит поговорить отдельно.
Как оформить недвижимость на ребенка
Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.
На первом этапе продавец должен представить следующие документы:
- Свидетельство о собственности на недвижимость;
- В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
- Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
- Выписку с лицевого счета;
- Справку из БТИ;
- Копию кадастрового паспорта.
Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя — родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.
Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.
После подписания документа оформляется акт приема-передачи квартиры.
Могут ли дети самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью
Право владеть квартирой в случае ребенка-собственника не означает права ею распоряжаться. До достижения совершеннолетия дети не могут распорядиться принадлежащим им имуществом. Более того, лично участвовать в сделках не вправе несовершеннолетние возрастом менее 14 лет – родители (опекуны, усыновители) выступают по сделкам от имени опекаемых детей (Гражданский кодекс, ст.28). Подростки возрастом 14-18 лет имеют право участия (право подписи) в сделках с недвижимостью, но лишь по письменному разрешению родителей (Гражданский кодекс, ст.26).
Сделки с недвижимостью, совершаемые родителями (опекунами) с оформлением на ребенка (т.е. с преумножением его собственности) не требуют одобрения органов опеки. Но любые сделки, так или иначе связанные с отчуждением недвижимого имущества несовершеннолетних, невозможны без письменного разрешение опеки и попечительства (Гражданский кодекс, ст.37).
Однако у несовершеннолетнего возрастом от 16 лет могут возникнуть права распоряжаться недвижимой собственностью по его усмотрению, без контроля родителей и госорганов опеки – если подросток работает (контракт, договор) или занимается предпринимательством (Гражданский кодекс, ст.27), либо вступил в брак (Гражданский кодекс, ст.21, п.2).
Основные понятия и законодательная база
Говоря об оформлении недвижимости на ребенка, нужно принять во внимание разграничение по возрасту в законодательном плане:
- Согласно статье 28 ГК РФ – малолетние, то есть возрастом до 14 лет.
- Согласно статье 26 ГК РФ – несовершеннолетние, возрастом от 14 до 18 лет.
Исходя из этого формируются и права ребенка. Если речь идет о малолетнем, то он недееспособен и не имеет прав совершать какие-либо операции. За него это делают его законные представители – родители, опекуны, усыновители.
Если ребенок несовершеннолетний, то он уже ограничено дееспособен – вправе ставить подпись на документах с разрешения своего официального представителя. Если официального согласия родителя не будет, то такая сделка будет признана ничтожной.
Что касается законодательной базы, то вопросы оформления жилья на несовершеннолетнего ребенка регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Статья 35 Конституции РФ – право гражданина на владение имуществом.
- Статья 17 ГК РФ – вышеуказанное право относится ко всем гражданам, вне зависимости от возраста, пола, национальной принадлежности.
- Статья 128 ГК РФ – право иметь в собственности любое имущество, которое не запрещено законом.
- Статья 131 ГК РФ – обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость.
- ФЗ №122 – для регистрации права собственности обязательно нужно предоставить установленный этим же ФЗ пакет документов.
Обратите внимание, что в договоре купли-продажи малолетнее лицо будет указываться как покупатель, но с припиской «В лице (ФИО его законного представителя)».
Оформление недвижимости на ребенка через договор дарения
Этот вариант используется в случаях, когда квартира не покупается для ребенка, а дарится уже имеющееся в собственности жилье. Договор дарения оформляется, если родители приняли решение переоформить свою недвижимость на ребенка (или на несколько детей в установленных долях).
Такие сделки проводятся на безвозмездной основе, регулируются на уровне гражданско-правовых отношений. Поэтому при составлении такого договора в тексте не указываются дополнительные условия, обозначающие бесплатный переход права собственности. При этом возраст дарителя должен быть старше 14 лет, а вот ограничений по возрасту для детей, которым квартира дарится, не установлено.
Особых сложностей процедура дарения недвижимости несовершеннолетнему ребенку не представляет. Она состоит из следующих этапов:
- подготовка пакета документов;
- подготовка дарственной (договора дарения);
- заверка договора в нотариальной конторе;
- регистрация объекта недвижимости на нового собственника в органе государственной регистрации.