Как обеспечить достоверное заключение о стоимости имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обеспечить достоверное заключение о стоимости имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1 этап

Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

• жилье. Характеризуется большим спросом со стороны покупателей. Для чего нужна оценка квартиры? Оценивание жилой недвижимости необходимо для правильного установления стоимости имущества;
• земельные участки. В зависимости от расположения и назначения участка, различается и стоимость каждого конкретного куска земли;
• коммерческая недвижимость. Нежилые помещения, используемые под офисы или предприятия, популярны в больших городах, где концентрируется вся деловая активность;
• недвижимость специального назначения. Церкви, тюрьмы, объекты культурного наследия (ОКН), аэропорты и другие подобные сооружения требуют тщательной оценки.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д.

Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

– рынок объектов офисного назначения;

– рынок объектов торгового назначения;

– рынок объектов производственно-складского назначения;

– рынок гостиничных услуг;

– рынок объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

– локальность;

– низкая взаимозаменяемость объектов;

– сезонные колебания;

– необходимость государственной регистрации сделок.

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

– расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;

– ежегодный налог на владение недвижимостью;

– высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет (подробнее в книге Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональные ограничения;

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т. п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.

Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.

Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.

Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

– денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;

– источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически.

3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

– ожидаемый доход на инвестиции;

– ставка банковского процента;

– налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;

– темпы инфляции;

– степень риска инвестиций в недвижимость.

Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

– быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;

– частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;

– ограниченность более доходных направлений инвестирования;

– остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;

– инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.

На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики (подробнее в книге Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2007).

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

– вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости – необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

– достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

– останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

– не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

– имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

– имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем. В данной главе кратко изложены основы оценки рыночной стоимости недвижимости.

Критерии оценки недвижимости

5 / 5 ( 1 голос )

Хоть и считается, что стоимость объекта недвижимого имущества зависит от единственного фактора ― месторасположения, но на самом деле, это, конечно же, не так. Чем же руководствуются риелторы и эксперты оценочных организаций? Какие критерии оценки недвижимости оказывают решающее влияние на определение рыночной стоимости?

Для проведения операций с недвижимостью: покупкой, продажей, предоставления собственности в арендное пользование, оформления наследства, получения ипотечного займа, собственнику требуется провести процедуру оценки, чтобы знать рыночную цену имущества.

Можно, конечно же, выставить квартиру на продажу, по той цене, которая устраивает самого владельца. Для этого требуется провести сравнительный анализ среднего уровня цен на недвижимость, информация находится в свободном доступе, предоставляется риэлторами и агентствами недвижимости. Но в этом случае всегда существует вероятность, что среди тысяч подобных предложений квартира будет продаваться не один месяц. Ценник выше рыночной стоимости будет просто отпугивать претендентов на приобретение жилья.

Лучше всего, конечно же, обратиться к профессионалам. Представители независимых организаций, имеют все необходимые лицензии и разрешения на проведение оценочных работ. Услуга в этом случае, будет платной, но адекватная рыночная стоимость установленная специалистом и подтвержденная в итоговом отчете об оценке, оправдывает эти расходы.

Рыночная стоимость складывается исходя из следующих критериев оценки недвижимости: месторасположение, качество технической оснащенности, наличия имущественных прав с юридической точки зрения.

Загородная недвижимость проектируется и строится с учетом личных предпочтений владельцев, по индивидуальным дизайн проектам. Соответственно, архитектурные особенности становятся дополнительными критериями оценки недвижимости. В городе, жилые дома строятся по типовым проектам, что делает возможным классифицировать их по метражу и типу стандартной планировки.

Месторасположение, действительно один из важнейших критериев оценки недвижимости. Квартира, расположенная в центральной части города будет иметь стоимость выше, чем такая же на окраине. В каждом городе есть так называемые элитные кварталы, где жилые комплексы расположены в экологически чистых местах, недалеко от лесопарков и водоемов, уровень цен на такую недвижимость остается стабильно высоким.

Также учитывают техническое оснащение жилого помещения или земельного участка. Земля со всеми подведенными коммуникациями будет стоить дороже, чем участки, где нет водо- или газопровода. Квартиры, не подключенные к телефону и интернету, также могут проигрывать в цене.

Юридический фактор также оказывает влияние на оценку недвижимого имущества. Необходимые свидетельства на право собственности, техническая документация, кадастровый паспорт должны быть правильно оформлены и заверены у нотариуса. Конечно же, пустая квартира, которая продается впервые, с готовыми документами будет иметь стоимость выше.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• В случае необходимости перераспределения долей собственности.
• В процессе страхования недвижимого имущества.
• При формировании налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для оформления кредита.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимого имущества.
• В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

• Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий: Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
• Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
• Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
• Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

• Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки: Метод капитализации доходов;
• Метод дисконтирования денежных доходов.

• Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях: Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
• Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
• Если оцениваемый объект новый;
• Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях собственника недвижимости

• 1. Принцип полезности — всякий объект недвижимости, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса.
• 2. Принцип замещения — максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другая недвижимость с эквивалентной полезностью.
• 3. Принцип ожидания — стоимость объекта недвижимости, способной приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект недвижимости принесет в будущем.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности,

• 1. Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства — труд, капитал и предпринимательство (управление).
• 2. Принцип вклада основывается на понятии «вклад». Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость недвижимости или чистый доход, ею приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса).
• 3. Принцип изменяющейся доходности — по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту недвижимости ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами — убывающей отдачи.
• 4. Принцип сбалансированности определяет максимальную стоимость недвижимости. Любому способу использования недвижимости соответствует оптимальный набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемой недвижимости.
• 5. Принцип оптимальных размеров — при существующих на данном сегменте рынка недвижимости тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, обладающие определенной (оптимальной) величиной.
• 6. Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав — имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Эта курсовая работа была успешно защищена в одном из казахстанских ВУЗов.
Вы можете получить ее в течении 30 минут.

Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки (Борис Е.А., 2014)

Область
кадастровой оценки объектов недвижимости стала особенно актуальна в связи с изменениями
в фискальной политике государства, т.е. с появлением налога на недвижимость. Полученные
в 2012 г.

результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости
(за исключением земельных участков) в некоторых случаях недостоверно отражают
реальную рыночную стоимость недвижимости, именно поэтому встает вопрос о
необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о
дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

Свой
вклад в изучение проблем данной области внесли такие современные российские
ученые, как С.В. Грибовской [2], Г.М. Стерник [5] и другие.

Для целей
проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были
разработаны специальные методические рекомендации [4].

При этом ни одна из
существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не
утверждена на федеральном уровне.

В
статье представлены основные положения разработанной и апробированной автором
методики на примере массовой оценки квартир города Омска.

Этапы массовой оценки недвижимости

Автоматизация
этапов массовой оценки недвижимости с использованием современных информационных
технологий способствует снижению трудовых затрат и ускорению сроков выполнения
работ.

Массовая оценка недвижимости подразумевает сбор и анализ рыночной
информации, выявление количественных и качественных факторов, наиболее влияющих
на стоимость объектов недвижимости, сбор значений факторов стоимости,
построение математической модели и расчет стоимости.

В ходе каждого этапа
оценки возможно получение недостоверных данных ввиду искажения исходной
информации, вследствие обобщения имеющейся информации, погрешности
автоматизированной обработки, человеческого фактора.

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Аспект кадастровой оценки недвижимости: опыт зарубежных стран

Чаще всего методы массовой оценки используются для массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Прежде чем начать изучать опыт других государств относительно оценки имущества, следует обратиться к тем методам и подходам, которые используются в зарубежной практике. Существует много методов для проведения оценки, но концепция остается единой и основывается она на рыночной стоимости. Многие страны самостоятельно разработали методики и подготовили стандарты.

Мировое сообщество предлагает два основных способа оценки, чтобы на ее основе сформировать базу для налогообложения:

1. Система, позволяющая определять стоимость недвижимости исходя из установленной государством стоимости. Это так называемая нормативная стоимость. Для ее определения используются нормативно-правовые акты, составленные органами власти от государственной до муниципальной. Например, если речь идет об арендной плате в г. Москва, то в 2018 году по ставке 1.000 руб./ кв.м / год проведены специализированные аукционы для субъектов МСП, в котором разыгрывалось не менее 100 подвальных помещений. Была установлена фиксированная ставка Постановлением.
2. Оценка недвижимости исходя из реальной ситуации на рынке недвижимости.

Если говорить о том, как проще посчитать, то некоторые государства, учитывая колебание цен на рынке недвижимости, приняли решения для определения налогооблагаемой базы использовать нормативную стоимость недвижимого имущества. Однако возникает проблема, заключающаяся в том, что по такой схеме происходит усреднение. Это значит, что собственники с разной стоимостью будут сведены к одному знаменателю. Такой подход является несправедливым.

И здесь появляется альтернативный вариант оценки объекта недвижимого имущества, когда учитывается рыночная стоимость объекта, отвечающая реальной ситуации на рынке. В результате происходит более гибкое реагирование на все колебания, происходящие на рынке. Благодаря такому подход, появляется возможность продолжать развивать территории, что, в конечном счете, отвечает задачам, поставленным государством.

С изменением способа расчета стоимости недвижимого имущества и определения базы налогообложения осваиваются принципы открытости информации и справедливости оценки.

Рыночная стоимость недвижимости, как основа для массовой оценки, стала применяться в мире только в XX веке. В разных странах это происходило в разные годы:

• Бельгия, Швейцария, Великобритания, Германия стали использовать такую методику самыми первыми в 1900 году;
• В этом же году к указанным странам присоединилась Дания и Кипр, но использовали методику до 1950 года;
• Начиная с 1950 и вплоть до 1990 года Австрия, Исландия, Финляндия и Швеция оценивали недвижимость по рыночной стоимости;
• После распада СССР с 1990 года такая методика стала применяться в странах бывшего СССР.

Если рассматривать Германию, то здесь методика оценки недвижимости предполагает среднюю стоимость квадратного метра, которая напрямую зависит от района расположения объекта, с применением необходимого индексирования. Работы проводятся специальной комиссией, состоящей из независимых экспертов: оценщиков, агентов по недвижимости, кадастровых инженеров, представители других смежных профессий. Какие задачи выполняет созданная комиссия:

• Собирают информацию обо всех сделках, проведенных за последний год. Сведения собираются из всех доступных источников;
• Далее полученные данные обобщаются;
• На основе информации составляется отчет с указанием рыночной стоимости недвижимости;
• Отчет отправляется в парламент.

Результаты оценки, полученные из отчета комиссии и публикуемые правительством, становятся для населения «типичной стоимостью субъекта недвижимости» или Boden-richtweert. Конечно, если вдруг житель Германии будет не согласен с данными отчета, то он может подать в суд и обжаловать цифры. Однако, авторитетность, профессионализм и компетенция людей, входящих в состав комиссии, не подвергается сомнению. Форма сбора данных и систематизация полученных сведений находится на высоком уровне. Даже, если будет подана жалоба в суд, необходимость уплаты налогов не будет сдвинута и вся сумма будет взыскана точно в срок.

Нидерланды используют для оценки следующие методы:

• Берутся сделки по аналогичной собственности и сравниваются цены;
• Далее объекты сравниваются с подобными, входящими в аналогичную группу.

Для того, чтобы оценить недвижимость, которая не относится к жилому фонду, применяют следующие методики:

• Оценка стоимости годовой рентной платы;
• Сравнение с такими же объектами;
• Оценивается выплаченная стоимость за объект недвижимости на момент составления отчета.

По Нидерландскому законодательству оценочная стоимость определяется раз в 4 года местными муниципалитетами. Для того, чтобы получить правильную оценку муниципалитеты нанимают оценочные компании. В этих компаниях работают лицензированные оценщики, проводящие массовую оценку с помощью существующих информационных технологий. Проводимые исследования позволяют создать базу данных, также формируются цифровые карты. Национальный совет по недвижимости контролирует правильность разграничения налогооблагаемых объектов и их определение, показатели рынка.

Методика массовой оценки недвижимого имущества, которая используется в Австралии, на сегодня признана самой популярной. Ею пользуются и в Великобритании, Америке, Канаде, Гоконге и Новой Зеландии. Согласно этой методике оценка проводится постоянно, основываясь на непрерывно изменяющейся рыночной информации. Занимаются этим независимые квалифицированные оценщики. Между Генеральным оценщиком Правительства и независимым оценщиком, который и будет осуществлять оценку, заключается контракт. Что обязан делать Генеральный оценщик:

• Осуществлять контроль за соответствием предоставляемых отчетов требованиям международных стандартов;
• Анализировать состояние рынка недвижимого имущества. Сюда входит необходимость отслеживать все сделки, связанные с недвижимостью;
• Проводить работы по улучшению системы оценки.

В чем же особенность используемой системы? А особенность заключается в том, что результаты оценки не публикуются для ознакомления, а отправляются непосредственно владельцам недвижимости в виде уведомлений. В бумаге указывается, что собственник может подать свои возражения по поводу оценки стоимости в течение трех месяцев. На основании чего владелец может обратиться в суд:

1. Есть ошибки, касающиеся характеристики объекта: тип, размер, местоположение;
2. Обнаружены неточности в математических расчетах.

Методология для определения кадастровой стоимости доступна любому пользователю и может быть полностью изучена. Также правительство постоянно ведет разъяснительную работу по тому, как эта система работает. Полученные результаты открыты, доступны и находятся все время под контролем независимой комиссии.

Система массовой оценки, применяемая в Испании, является частью больше системы, которая объединяет в себе всю кадастровую информацию: текстовую и графическую. В результате получается крупная база, в которой можно найти данные о любой недвижимости городского и сельского значения. В 1988 году был подписан Закон о финансовой деятельности на местах, где были указаны все основные правила оценки и налогообложения. Проводится анализ рынка и на его основе формируется кадастровая стоимость с учетом рыночной цены.

В период с 1903 по 1998 года в Дании недвижимость переоценивалась раз в четыре года. Когда оценка не проводится, то учитывается цена, указанная в отчете. Если владельца цена не устраивала, то проводится ее переоценка. С 1981 года переоценка проводится автоматически каждый год. За этим следит специально созданный комитет при Министерстве по вопросам налогообложения. Заработную плату членам комитета начисляют из фонда Центрального таможенного и налогового управления. Особые требования к членам не предъявляются, график работы: неполный рабочий день. Всего в Дании 224 округа, в каждом 1-3 муниципалитета. В работу муниципалитетов входит помощь комитету, сбор начальных данных по рыночной стоимости. Надзирательные функции над округами и муниципалитетами осуществляет 27 надзорных комитета.

Швеция для оценки недвижимости издала специальный указ, в котором описана процедура. В документе указаны общие принципы работы. Основной метод – это сопоставление продаж. Однако встречается недвижимость, тип которой требует применение другого метода, основанного на доходах или издержках. Контроль налогообложения недвижимости осуществляется специальным подразделением Министерства финансов. Национальный совет, входящий в состав Минфина, осуществляет контроль за практической частью налогообложения. На Национальное управление картографии Швеции возложена обязанность по корректировке модели. Дополнительно это подразделение формирует базу данных о том, какая цена указана в сделке.

В Латвии за правильность оценки и налогообложения следят муниципалитеты, Государственная земельная служба, Служба государственных доходов. Государственная земельная служба занимается контролем, наблюдением и сбором сведений о том, сколько получено налогов с имущества, какие сделки были совершены, кто владельцы недвижимости. База для начисления налога исходит из кадастровой оценки. Правила и нормы оценки подробно изложены в законе о налоге на недвижимость, изданного 4 июня 1997 года.

Китай только в 2003 году стал использовать новую налогово-имущественную реформу, направленную на формирование системы поступающих налогов от существующей недвижимости. Учитываются и земельные и жилищные сооружения. Оценка недвижимости проводится каждый год и на ее основании начисляются налоги. Используются методики: сравнения объектов — аналогов, расходов и доходов. Таким способ оценивают и промышленную и жилищную собственность.

В Исландии действует закон, согласно которому кадастровая стоимость земли определяется на основании рыночной стоимости имущества. Каждый год эта стоимость пересматривается, уточняется, обновляется база налогообложения. Налог на недвижимость выплачивается и государству и муниципалитетам. Муниципальная стоимость пропорциональна рыночной, а государственный налог – это чистая стоимость активов, которую предоставляет налоговая служба. Оценка стоимости проводится и страховыми компаниями, перед заключением договора о страховании от пожара.

Изучая опыт других стран в области оценки недвижимости, можно увидеть, что есть характерные различия между методиками, но все они опираются на то, что все объекты недвижимого имущества различаются и имеют разную рыночную стоимость. В каждом государстве используется своя система определения кадастровой стоимости, но важным остается определения справедливой цены, чтобы получить справедливую базу для налогообложения.

На основании этих данных собственник недвижимости может принимать правильные и эффективные административные решения по управлению ресурсами.

Вывод по методикам зарубежных стран – массовая оценка основывается на 3 стандартных подходах:

• Сравнение рыночной стоимости;
• Определение дохода;
• Определение издержек.

Как правило, сравниваются сделки купли-продажи. Анализ факторов влияния возможен только при постоянном контроле и фиксировании цен при работе с недвижимостью. На основании полученных данных формируются таблицы, матрицы и индивидуальные расчеты стоимости. Если данных о рыночных сделках мало или их нет, тогда используется метод капитализации дохода.

Второй вывод по методикам – ответственность за достоверность оценочной стоимости несут органы власти:

• В Австралии, Дании и Германии – это налоговый орган;
• В Бельгии, Франции, Италии, Испании и Швеции – это управление земельными ресурсами;
• В Нидерландах – исследовательские институты, бюро по оценке, другие органы;
• В Финляндии – это частный сектор.

Третий вывод заключается в том, что в одних странах к оценке земли привлекают лицензированных специалистов, с опытом и нужными навыками. В других – роль оценщиков выполняют люди, не имеющие специальной подготовки.

Четвертый вывод касается периодичности переоценки недвижимости. Австралия, Бельгия, Италия, Испания – раз в 8-20 лет. В Финляндии, Франции, Швеции это процесс проводится раз в 5-6 лет. Но во всех возможно провести актуализацию данных, если в этом возникла необходимость.

Пятый вывод – для проведения оценки везде используются современные автоматизированные технологии.

Таблица 1 Особенности проведения массовых работ по кадастровой оценке в разных странах

Страна	Кто ответственен за проведение оценки и ее результаты	Когда проводится оценка	Что оценивается
Германия	Налоговые органы	Один раз в 8-20 лет	Земельные участки, объекты капитального строительства
Нидерланды	Муниципалитеты	Один раз в 4 года	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Австралия	Налоговые органы	Один раз в 8 лет	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Испания	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 8-20 лет	Земельный участок и объект капитального строительства
Дания	Налоговые органы	Один раз в 4 года	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Швеция	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 5-6 лет	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Латвия	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 5 лет	Земельный участок и объект капитального строительства
Беларусь	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 5 лет	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Китай	Налоговые органы	Нет данных	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)

Необходимые документы

• Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
• Генеральный план участка (схема);
• Кадастровый план земельного участка;
• Первичный план объекта недвижимости;
• Технический паспорт на объект недвижимости;
• Поэтажные планы;
• Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
• Свидетельство о регистрации права на объект;
• Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
• При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
• Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
• В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
• Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
• Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
• Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация о выгодоприобретателе)
• Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
• Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
• Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
• Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
• Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Похожие записи:

• Категория прав для управления газелью
• Единый налоговый счет: как платить налоги и взносы в 2023 году
• Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры