Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Как правильно заполнить?
Декларация при продаже недвижимости по форме 3-НДФЛ утверждается каждый год. Она представляется собой бланк, который необходимо просто заполнить.
Для начала вписываются данные о плательщике (Ф.И.О, дата и место рождения, код страны (643) и налогоплательщика (760)). В следующем разделе вносятся паспортные данные, адрес и место жительства, статус плательщика (налоговый резидент или нерезидент).
Продавец недвижимости заполняет:
- титульный лист;
- сведения о суммах налога, подлежащих уплате (раздел 1);
- расчет налоговой базы и суммы налога по доходам (раздел 2);
- доходы от источников в РФ (лист А);
- расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества (Лист Д2).
Можно ли уменьшить сумму налога
Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.
ПРИМЕР:
| Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей. |
Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.
Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности: как рассчитать даты?
Дата владения квартирой отсчитывается от того момента, когда было оформлено право собственности. Речь здесь идет о покупке. Если квартира досталась в наследство, то дата отсчета со дня смерти предыдущего владельца. Если речь идет о договоре с ЖСК, то дата отсчитывается со дня последней выплаты.
Покупатели часто спрашивают, рискуют ли они при покупке такой недвижимости. Можно не переживать, риски отсутствуют. Никакой угрозы потери денег или нелегитимности сделки нет. Все расходы, связанные с уплатой НДФЛ при оформлении, ложатся на плечи собственника. Он должен нести все налоговые расходы. Поэтому если ищете квартиру, можете даже не уточнять, сколько лет ей владеет хозяин, так как для вас не будет никаких дополнительных расходов. Вы оплачиваете только квартиру и ничего больше.
Кадастровая ставка
Если продается квартира, которая принадлежала последнему собственнику меньше трех лет, с полученного в результате сделки дохода взимается вычет в виде налогового отчисления.
Как именно рассчитывается эта сумма? С 2016 года в нашей стране существует правило расчета. Следуя ему, можно определить соотношение кадастровой стоимости и суммы налога. Если вы продаете жилье за сумму, которая составляет от кадастровой меньше 70%, то в этом случае считается, что продавец заработал эти 70 процентов кадастровой стоимости. Поясняем, что, если вы даже продали жилье за 50% от кадастровой стоимости, платить будете все равно за 70%. Если квартиру подарили, налоговая база определяется кадастровой ставкой.
НДФЛ с кадастровой стоимости жилья
Если недвижимость была продана по заниженной цене, а определяется это сравнением суммы сделки с кадастровой стоимостью объекта (государственная оценка рыночной стоимости объекта Кадастровой палатой). То налогооблагаемая база будет исчисляться не от суммы, указанной в договоре купли-продажи, а от 70% кадастровой стоимости объекта.
Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% — 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.
Немаловажным моментом будет указать здесь то, что если объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам (дольщикам) и продается целиком по одному договору купли-продажи, то сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей разделяется на дольщиков, соразмерно их долям в этом имуществе. Если же дольщики, каждый, по отдельности заключают договора купли продажи каждый на свою долю, то у каждого из них будет право на использование имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей.
На нашем сайте вы сможете найти образцы заполнения декларации при продаже недвижимости, а также скачать программу для подготовки декларации о доходах. Ниже представлены документы для её заполнения:
Если Вы владели квартирой более 3 лет или ровно три года, то доход от продажи квартиры не облагается налогом, независимо от суммы продажи и суммы расходов на квартиру, и, следовательно, подавать декларацию Вам не надо. Вы можете не читать вопросы ниже.
Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то Вам надо подать декларацию. Возможно, по итогам этой декларации у Вас не будет налога к уплате, но декларацию подать нужно. Определить, будет ли по итогам декларации у Вас налог к уплате и в каком размере, Вы сможете при помощи вопросов ниже.
Нужно ли подавать декларацию после продажи машины?
Налоговую декларацию нужно подать лишь в том случае, если в прошлом году Вы продали машину, которой владели менее 3-х лет.
Примечание. Срок владения рассчитывается по фактическому времени нахождения в собственности.
Например, если машина была куплена 1 июля 2018 года и продана 30 июня 2021 года, то она находилась в собственности меньше 3-х лет и декларацию следует подать.
Если та же машина продана 2 июля 2021 года, то декларацию подавать не нужно.
Отсчет ведется по датам, указанным в договорах купли-продажи, а не по датам регистрации автомобиля в ГИБДД.
Штраф за неподачу налоговой декларации
В начале этой статьи речь шла о том, что декларацию необходимо подать до 30 апреля. Если водитель не подал декларацию о продаже машины вообще либо не уложился в указанные сроки, то на него будет наложен штраф (налоговый кодекс часть 1):
Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)
1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета
влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Размер его не меньше 1 000 рублей.
Отмечу, что на практике для заполнения декларации Вам потребуется не более 30-40 минут. Так что не откладывайте эту несложную процедуру.
В завершении данной статьи хочу напомнить, что правила подачи декларации практически ежегодно изменяются. Сегодня была рассмотрена налоговая декларация при продаже автомобиля, подаваемая в 2022 году. Возможно, в последующие годы форма декларации претерпит изменения и порядок оформления будет иным. Так что если Вы читаете эту статью после 2022 года и заметили в ней несоответствия, обязательно напишите об этом ниже в комментариях.
Удачи на дорогах!
Сумма, с которой платится налог
Давайте разберемся, с какой суммы берется налог при реализации квартиры. Существует такое понятие, как «выгода». Ее рассчитывают, отняв показатели стоимости покупки и продажи недвижимости. Расчеты производят на основании представленных документов. Именно с полученной выгоды и берется 13 % налога.
В каком случае используют налоговый вычет? Если проданный объект был приобретен по договору дарения или другим способом, государство применяет вычет. Фиксированный его размер составляет 1 000 000 рублей. Обратите внимание, что такая процедура касается только тех объектов, которые были приобретены до 2016 года.
Запомните! Как рассчитывают сумму налога, учитывая вычет? Для этого берут сумму, полученную от продажи квартиры, и отнимают от нее 1 000 000 рублей. Полученный результат – сумма, с которой берется налог в 13 %. Применив соответствующую формулу, получают сумму налога. Именно ее вносит продавец в государственный бюджет.
Применяется имущественный вычет столько же, сколько раз будет продаваться недвижимость. То есть количество раз получения имущественного вычета неограниченно. Но на протяжении одного года (календарного) им можно воспользоваться не больше одного раза.
Если объект недвижимости находился в собственности владельца не больше трех лет, вычет применяется не более одного миллиона рублей. Количество сделок, где вы хотите применить право на вычет, действующим законодательством не ограничено.
Недвижимость в собственности менее трех лет
Не так давно в законодательстве произошли изменения, которые позволяют продавать недвижимость без уплаты НДФЛ в том случае, когда:
- Квартира или дом пребывают в собственности менее трех лет, и при этом право владения на нее получено до начала 2016 года;
- Квартира или дом пребывают в собственности менее пяти лет, и при этом право владения на нее получено после 2016 года.
Вывод: получается, что при определении обязательства по налогу основанием является ни размер недвижимости, ни ее стоимость, а то количество лет, в течение которых она была в собственности у продавца.
Но даже из этих правил есть исключения. Например, даже ту недвижимость, которая получена после 2016 года и находится в собственности не 5 лет, можно продать и после 3-х лет владения без уплаты налога. И таким случаем является случай, когда недвижимость перешла собственнику по факту дарения от близкого родственника.
Но не следует ошибочно полагать, что теперь квартиру нельзя продать тогда, когда хочется или нужно. Абсолютно нет. Каждое физ. лицо имеет право это сделать, другое дело, все влияет на факт оплаты налога: нужно ли его будет платить или нет.
Обращаем внимание, что такие правила актуальны исключительно для резидентов.
Если субъект не является резидентом России, то он:
- Платит НДФЛ продаже недвижимости по ставке не 13%, а 30%;
- Он не имеет права применять налоговый вычет в размере одного миллиона рублей;
- И он не может применять льготу даже в случае, если он владеет объектом более трех или пяти лет соответственно.
Все льготы актуальны и действительны только для резидентов России.