Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С чем связаны риски при покупке квартиры у пожилого человека». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
Квартира, которую продает пожилой человек, также является опасным объектом. «Первая проблема, которая может возникнуть, — оспаривание сделки родственниками. В силу своего возраста пожилой человек может ссылаться на то, что полностью не осознал свои действия. Достаточно часто суд встает именно на сторону пожилого человека», — рассказал генеральный директор «Азбуки жилья». Он отметил, что также является рискованной квартира, приватизированная пожилым человеком ранее. Например, в ней была прописана пенсионерка, вдруг у нее на жилплощади зарегистрировалось еще одно лицо, квартиру приватизируют, но женщина пишет отказ от приватизации. Покупка такой квартиры тоже находится в зоне риска, и сделку могут оспорить, резюмировал эксперт.
Условия ипотеки для военных пенсионеров
Военнослужащим, вышедшим на пенсию, повезло больше. Министерство обороны поддерживает программу военной ипотеки, начиная с 2005 г.
Чтобы стать ее участником, нужно пройти регистрацию в накопительно-ипотечной системе (НИС). На имя заявителя открывается накопительный счет, на который государство переводит средства из федерального бюджета.
Через три года после регистрации участник программы может претендовать на оформление ипотеки. Взносы по ней поступают с именного счета.
20-летняя выслуга дает право на использование накопленных средств для приобретения жилья.
Документы для оформления ипотеки
Чтобы оформить военную ипотеку, необходимо заполнить анкету заявителя в банке и представить следующие документы:
- паспорт;
- свидетельства о браке и рождении детей;
- согласие супруга на покупку недвижимости;
- свидетельство участника НИС.
Это общий перечень для всех банков. Кроме того, у каждого финансового учреждения могут быть собственные дополнительные требования, с которыми потенциального заемщика ознакомит менеджер банка. В расчет берутся и субсидии на жилье, которые могут получить военные пенсионеры.
Как получить налоговый вычет пенсионеру
На покупке недвижимости можно сэкономить, воспользовавшись правом на налоговый вычет. Это сумма, на которую уменьшается база налогообложения. В данном случае имеется в виду НДФЛ.
Право на льготы предоставляется как работающим пенсионерам, так и тем, кто пребывает на заслуженном отдыхе.
Механизм начисления льгот
К трудоустроенным пенсионерам применяется стандартный механизм вычисления суммы налогового вычета.
Покупка недвижимости дает возможность получить имущественный вычет в размере 13% стоимости объекта, но не больше 2 млн. рублей.
Если гражданин приобретает жилье в ипотеку, вычет рассчитывается еще и с уплаченных процентов, при этом тоже имеет верхний предел в 3 млн. рублей.
На компенсацию НДФЛ могут претендовать оба супруга, независимо от того, на кого оформлен объект. Соответственно, если семья приобретает недвижимость стоимостью в 4 млн. рублей, льгота будет рассчитана со всей этой суммы и составит 520 тыс. рублей.
С 2014 года сумму налогового вычета допускается разбивать на несколько покупок. Если в 2014 году человек приобрел комнату за 1 млн. рублей, а через год взял ипотеку на квартиру в размере 2 млн. рублей, ему полагается вычет на сумму 1 млн. с первой покупки и столько же со второй.
Кроме того, он получит максимально возможную сумму вычета и с процентов по кредиту.
Получение имущественного вычета неработающими пенсионерами
Для неработающих пенсионеров порядок получения налогового вычета другой. Эта категория граждан может воспользоваться правом на компенсацию в течение последних 3 лет, предшествующих совершению покупки.
Обязательное условие — гражданин должен получать официальный доход в течение этого периода.
Если человек вышел на пенсию в 2014 г., а в 2015 г. приобрел недвижимость, он получит компенсацию подоходного налога за 2014 г., 2013 г. и 2012 г. Если бы на заслуженный отдых он вышел на год раньше, ему бы полагалась льгота только за 2013 г. и 2012 г.
Первый опасный признак – жилье продается без трехлетнего владения, т.е. наследник (продавец) готов оплачивать налог (для резидентов 13%, для нерезидентов 30%). Сумма налога достаточно велика, у наследника должны быть веские причины не ожидать истечение минимального срока владения недвижимостью. К примеру, неурегулированный спор с другими наследниками.
Второй опасный признак – квартира унаследована от наследодателя мужского пола. Нередко случается, что у мужчин-наследодателей имелись внебрачные дети, существование которых было неизвестно в «основной» семье. Либо известно было, но в участии раздела наследства им умышленно препятствовали. И претензии «неучтенных» наследников создадут для покупателя жилплощади серьезные проблемы.
Психиатр для сделок с недвижимостью
Покупая недвижимость, стоит помнить о многих подводных камнях. Существует множество ситуаций, когда сделку можно оспорить, и суд встанет на сторону продавца. Например, если продавец является недееспособным из-за психического заболевания, или он здоров, но не осознавал своих действий на момент заключения договора купли-продажи. В таком случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, в соответствии со статьей 177 ГК РФ. Покупатель потеряет недвижимость. По закону он должен получить обратно свои деньги, но чаще всего оказывается, что продавец успел их потратить, и ему нечем возместить такую сумму. Остается рассчитывать только на небольшие отчисления с пенсий и социальных выплат.
Эту схему часто используют мошенники. Иногда недееспособный человек продает недвижимость без злого умысла, но потом оказывается, что он передумал, или объявляются родственники. Чтобы защититься от таких ситуаций, можно самостоятельно инициировать проверку продавца психиатром:
- Если психиатр признает продавца недееспособным, то это оградит вас от заключения опасной сделки.
- Если же продавец будет признан здоровым, но в будущем станет это оспаривать, то в суде у вас будет надежный аргумент — бумага, подписанная врачом-экспертом.
Мы рассказали, в каком случае предоставляется имущественный налоговый вычет для пенсионеров при покупке квартиры и какие льготы имеет человек на пенсии, если приобретает жилую недвижимость. При оформлении имущественной льготы не забывайте о других расходах и включайте их в декларацию 3-НДФЛ.
Проще всего подготовить и подать документы — с онлайн-сервисом «Налогия». Мы внимательно изучим вашу ситуацию, проверим документы, поможем рассчитать имущественные и социальные льготы, заполним декларацию с соблюдением всех норм налогового законодательства..
Вам не придется переделывать бумаги и отвечать на неудобные вопросы инспектора. Мы проконсультируем вас по всем вопросам, и вы сможете выбрать — отнести документы самостоятельно или подать онлайн с нашей помощью.
Покупка квартиры у пожилого человека риски
Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу
Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств
Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться
Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки.
Например, на поведение и личность продавца. С виду приличный, документы в порядке, а в остальном — мне с ним детей не крестить, — из-за подобных рассуждений покупатели нередко в одночасье теряют и деньги, и недвижимость.
По доверенности
Если продажей жилого помещения занимается доверенное лицо собственника, а сам хозяин всячески избегает прямых переговоров, от сделки лучше отказаться. Безусловно, посредник может быть вполне порядочным человеком и даже не помышлять об обмане. Но проверять это на практике — довольно сомнительное удовольствие.
Судебная практика знает сотни примеров, когда доверенности составлялись от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей либо их заверяли нотариусы, лишенные лицензии. Нередко после заключения договора купли-продажи и расчетов вдруг обнаруживалось, что доверенность липовая или владелец жилплощади давным-давно ее отозвал.
Иногда хитрят сами собственники, обращаясь к нотариусу с заявлением об отмене документа накануне сделки. Опять же всегда есть риск, что доверителя ввели в заблуждение, а то и насильно заставили подписать бумагу.
Финал у таких историй, как правило, один: доверенность признают недействительной, сделку аннулируют, квартиру передают прежнему владельцу или его наследникам. Покупателю же остается вести долгие разбирательства в попытках вернуть потраченные на недвижимость средства.
Типичный случай недавно произошел в Москве. Женщина приобрела «однушку» у поверенного, сделала дорогостоящий ремонт, а спустя пару месяцев ей пришла повестка. Выяснилось, что бывший собственник находился в отъезде и санкций на продажу жилья никому не давал: сделку от его лица провернули мошенники, мастерски подделавшие документы.
Суд не признал обманутую москвичку добросовестным приобретателем и вернул квартиру законному хозяину. Но вот получить свои деньги жертве аферистов до сих пор не удалось — преступников нашли, приговорили к реальным срокам, только взять с них оказалось нечего.
Очень пожилой продавец
Также настоятельно рекомендую не связываться с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65–70 лет, а состояние здоровья вызывает вопросы. Как говорится, выйдет себе дороже.
Во-первых, у многих престарелых людей есть родственники, которые впоследствии могут обжаловать сделку в судебном порядке. Вот классический сценарий: старушка, будучи в здравом уме и трезвой памяти (по заверению нотариуса), продает квартиру, а сама переезжает к старшему сыну. Ему же достаются деньги, вырученные от сделки.
Через год пенсионерка умирает, и обделенные наследники идут в суд, где хором настаивают на незаконности договора купли-продажи. Якобы бабушка давно страдала старческим слабоумием — соответственно, не могла осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.
Во-вторых, не надо недооценивать самих пенсионеров. Несколько лет назад жительница Красноярска вернула себе квартиру, которую до этого продала приезжей семье. В ходе разбирательства пожилая женщина заявила, что в момент совершения сделки у нее было обострение гипертонии. К тому же она переживала из-за болезни сына-инвалида, а потому не осознавала смысла и правовых последствий своих поступков.
Экспертиза обнаружила у истицы признаки сосудистого поражения головного мозга, и суд аннулировал сделку. Крайним снова оказался покупатель: старушка успела потратить его деньги и возвращать многомиллионную сумму решила по частям из своей пенсии. Сколько десятков лет займет этот процесс, догадаться нетрудно.
Асоциальные элементы
К категории опасных продавцов относятся и так называемые асоциальные элементы — алкоголики, наркоманы, психически больные люди.
Здесь работает тот же принцип, что и с пенсионерами: если при подписании договора хозяин жилья находился в неадекватном состоянии, то он сам либо его близкие легко смогут оспорить сделку. Причем для победы в подобном споре бывшему собственнику не надо полжизни состоять на учете у психиатра или нарколога. Хватит заключения судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни и свидетельства соседей.
В прошлом году на Урале рассматривалось характерное дело. Во время очередного запоя истица «случайно» продала свою единственную квартиру. В тот же день женщине стало плохо, и ее госпитализировали в наркологическую больницу. Выписавшись, гражданка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным. Дескать, покупателя она знать не знает, деталей сделки не помнит, денег не получала.
В доказательство своих слов истица предъявила свежую справку из медучреждения, а также результаты почерковедческой и психиатрической экспертиз. Те подтвердили, что продавец в период заключения сделки страдала алкогольной зависимостью, плохо осознавала происходящее и подписывала документы нетвердой рукой. Суд удовлетворил требования прежней собственницы в полном объеме.
Квартира по наследству
Не менее рискованно приобретать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству. Вариантов развития событий тут множество: объявятся родственники, которым вовремя не сообщили о смерти наследодателя, найдутся претенденты на обязательную долю, всплывет новое завещание или выяснится, что старое — подделка.
Чтобы сохранить за собой право на недвижимость в таких обстоятельствах, покупателю придется потратить уйму времени, денег и нервов на судебные тяжбы. И нет никаких гарантий, что решение окажется в его пользу.
К примеру, жителю столицы два года назад выиграть процесс не удалось. Купив «двушку» у наследницы по закону, москвич через некоторое время получил иск от наследника по завещанию. О том, что покойный оставлял соответствующий документ, ни продавец, ни нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не знали. Но это не помешало суду признать сделку, совершенную со спорным имуществом, недействительной и истребовать жилое помещение у новоиспеченного владельца.
После развода
Наконец, не стоит заключать договор купли-продажи с человеком, который недавно развелся. Ведь если жилое помещение приобреталось в браке, то по общему правилу оно является совместно нажитым имуществом, и значит, для его реализации продавец должен сначала заручиться согласием бывшего мужа или жены.
Однако граждане часто игнорируют это требование законодательства. В результате происходит следующее: при разводе пара делит собственность «на словах», затем официальный владелец решает распорядиться недвижимостью втайне от экс-супруга и забирает все полученные средства себе. Узнав об обмане, партнер обращается в суд — и тот признает продажу квартиры незаконной сделкой. Чем именно такое решение обернется для покупателя, думаю, объяснять не надо. Из приведенных выше примеров уже все ясно.
Кто такие пожилые люди?
По данным Всемирной организации здравоохранения людей, которые доживают до 60 лет и старше, становится всё больше. Связывают этот факт с успехами медицины. Отсюда возникают задачи для общества, направленные на развитие функциональных возможностей пожилых людей и их социального участия, обеспечение их безопасности и укрепление здоровья. Каждое государство по-своему реализует эти задачи, и Россия не исключение (насколько успешно – тема отдельного обсуждения).
По данным Росстата средняя продолжительность жизни в России 71 год. В народе считается, если мужчина дожил до 66 лет – уже хорошо. Женщины живут дольше, при этом количество одиноких среди них в возрасте старше 70 лет значительно превышает пожилое мужское население.
В целом в России о возрасте мужчины или женщины принято вспоминать в момент прекращения трудовой деятельности или достижения пенсионного возраста, а чаще и того и другого. Но не секрет, что, даже перешагнув этот социальный рубеж, люди продолжают активно работать, заниматься хозяйством, участвовать в общественной жизни.
Поэтому наши представления о старении скорее связаны с такими негативными факторами, как учащение проявлений различных заболеваний, отсутствие постоянного источника доходов (бедность), физическая или психологическая немощь. Отсюда и остальные проблемы.
Пенсионеры больше не смогут распоряжаться собственной квартирой: новый законопроект Госдумы
Государственная Дума Российской Федерации вновь вынесла на обсуждение вопрос о создании закона, лишающего пенсионеров права самостоятельно совершать сделки с квартирами и домами, находящимися в собственности.
Впервые вопрос о законопроекте был поднят несколько лет назад. Тогда инициатива депутатов не получила одобрения общественности.
Планируется, что закон будет распространяться на людей в возрасте старше 70 лет. Новые правила запретят гражданам обменивать, дарить, продавать, сдавать в аренду или завещать квартиру.
Власти намереваются принять закон с целью ограничения мошенничества со сделками в отношении пенсионеров. За изменения уже выступили многие депутаты, посчитавшие, что жители страны старше 70 лет не могут правильно оценить ситуацию и способны попасть в руки злоумышленников. Согласно статистике за несколько лет в России на 20% увеличилось количество заключений юристов о «черных» сделках.
На что опираться при покупке квартиры
Третье условие, на которое необходимо обратить внимание при покупке квартиры – это сама квартира, а точнее ее месторасположение. Не рекомендуется приобретать угловую квартиру, так как она будет холодной, и вам необходимо будет утеплять стены. Этажность квартиры для некоторых тоже является важным условием при покупке жилья. Пожилым людям подойдут квартиры на нижних этажах, особенно, если в доме нет лифта или в данном подъезде постоянные проблемы с лифтом. Если напротив квартиры, которую вы решили купить стоит многоэтажный дом, то обратите внимание, на наличие солнечного света поступающего в квартиру, ведь жить в полумраке тоже неприятная перспектива.
Вторым важным моментом является дом, в котором расположена квартира. Обратите внимание на то, в каком состоянии находится сам дом и подъезд в частности, так как старые, давно не ремонтированные дома не сулят своим хозяевам ничего хорошего. К тому же по подъезду можно судить о тех соседях, с которыми вам впоследствии предстоит жить. Примите во внимание, что наркоманы и алкоголики, это не лучшие соседи, с которыми вы могли бы рядом селиться.
Какие документы нужны чтобы оформить по уходу за пожилым человеком
К сожалению, на сегодняшний день в нашей стране далеко не редкость такое явление, как одинокие старики. Прожив долгую и зачастую нелегкую жизнь, они остаются одни, совершенно беспомощные. Кто-то из них потерял близких людей, кто-то за всю жизнь так и не обзавелся ими, а кто-то был бессовестно брошен детьми и внуками. Грустно наблюдать как дедушки и бабушки из последних сил отправляются в магазин, с трудом выстаивают очереди, а потом долго и тяжело, с передышками (хотя кому-то расстояние покажется смешным), плетутся обратно домой.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.06.2007 N 343 гражданину полагается компенсация за заботу (поговорить, купить продукты и лекарства, приготовить поесть, убраться, постирать и погладить бельё, искупать, …) о
Рента позволяет приобрести квартиру за часть ее стоимости. Для этого следует заключить договор пожизненной ренты взамен договора купли-продажи недвижимости. По сути это означает приобретение жилья «вместе» с его владельцем. Такие сделки регулируются ГК РФ (глава 33, статьи 583–605).
После выполнения необходимых процедур – нотариального оформления договора и его регистрации в Федеральной регистрационной службе – право собственности на данную квартиру переходят к плательщику ренты. Однако продать, обменять жилье или вселиться в него он не может, пока жив рентополучатель. В течение жизни бывшего владельца квартиры новый хозяин обязан отдавать ему суммы, предусмотренные соглашением, оплачивать коммунальные услуги и выполнять иные обязательства по договору.
Как правило, к таким обязательствам относятся доставка продуктов пенсионеру, уборка в квартире, обеспечение его медицинским уходом и транспортом. Все эти обязанности должны быть перечислены в договоре ренты. Таким образом, плательщик ренты часто отвечает не только за материальное обеспечение ее получателя, но и принимает личное участие в его жизни.
Риски возможны и в этой ситуации. Но все же такой вариант использования квартиры достаточно удобен как для одиноких пенсионеров, так и для тех, кто приобретает квартиру с помощью ренты. В первую очередь потому, что для многих это является единственной возможностью купить квартиру за не слишком большую сумму. Пожилой человек получает дополнительные средства к существованию и помощь.
Какие банковские учреждения и на каких условиях оформляют ипотеку пенсионерам
Многих интересует, дают ли ипотеку неработающим пенсионерам. При решении вопроса о кредитовании проводится тщательная проверка платежеспособности клиента. Так, анализируется, сколько именно свободных денежных средств остается у пенсионера, когда он вносит все обязательные платежи. Банку важно убедиться, что заемщик действительно сможет аккуратно расплатиться по кредиту.
Все большее количество людей интересует один вопрос: может ли пенсионер взять ипотеку на жилье. Можно отметить, что данная категория лиц пользуется доверием у финансовых организаций, несмотря на возрастную группу. Все дело в том, что клиенты банков старшего возраста отличаются большей ответственностью. Они объективно оценивают свои возможности, аккуратно платят взносы, ответственно относятся к своим обязательствам.
Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже
Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».
Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.
Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…
Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.
Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.
Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель
На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.
- Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.
- И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.
- Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.
«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника
Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.
Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.
Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.
«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.
В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.