Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя изменить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Порядок согласования перепланировки
Прежде чем приступать к строительным работам, нужно получить разрешение на перепланировку в департаменте градостроительства администрации города (Карла Маркса, 95, второй этаж, «единое окно»). Для этого собственникам сначала надо заказать проект у специализированной проектной организации, которая состоит в СРО и имеет допуск к выполнению данного вида работ. Проект нужен при любых изменениях планировки, не только серьезных, затрагивающих несущие стены, но и совсем небольших.
«Для подготовки проекта проектной организации нужен технический или кадастровый паспорт квартиры, в нем уже есть все размеры, в таком случае обмеры в квартире не делаются, — рассказывает Аркадий Матыскин. — Кроме того, нужно, чтобы собственники начертили эскизы того, что именно они хотят сделать, чтобы проектировщики понимали, что нужно учесть при разработке чертежей. На основе этой информации и готовится проект. Обычно проекты перепланировки несложные и отражают два состояния квартиры: до и после проведения строительных работ. Но в том случае, когда собственники хотят сделать проемы в стене, потребуется предусмотреть дополнительное усиление конструкций, нужны расчеты».
Если квартира находится в совместной собственности членов семьи, нужно получить согласие всех собственников на перепланировку. Заверять согласие у нотариуса не обязательно, достаточно всем собственникам прийти для подачи документов в департамент градостроительства и вместе подписать заявление. При этом важно, чтобы на момент обращения в департамент градостроительства в квартире не было уже выполненной перепланировки. Большинство отказов, выданных администрацией, связано с тем, что изменения уже проведены. Кроме того, в департамент нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт.
Администрация рассмотрит заявление в течение 45 дней и вынесет решение. Если оно положительное, можно приступать к выполнению работ. «О том, что получено разрешение на перепланировку, обязательно нужно поставить в известность управляющую компанию. Она должна отслеживать ход работ, может контролировать проведение скрытых работ», — объясняет главный специалист департамента градостроительства администрации Красноярска Ольга Лесникова.
Как принимают выполненную перепланировку?
После завершения работ собственники обращаются уже в администрацию района, на территории которого находится квартира. Создается комиссия из представителей управляющей компании, районной администрации, проектировщиков, ее цель — установить, насколько то, что сделано в квартире, соответствует первоначальному проекту. Подписывается акт выполненных работ, который собственники сдают в департамент градостроительства. Решение администрации о согласовании перепланировки и акт выполненных работ являются основанием для внесения изменений в технический план квартиры. Для его получения собственникам нужно обратиться к кадастровому инженеру, он подготовит новый технический план квартиры, в котором уже будут отражены новые характеристики объекта.
С техническим планом собственник должен обратиться в один из филиалов Росреестра или многофункциональный центр предоставления госуслуг «Мои документы», чтобы изменить запись об объекте в Едином государственном реестре недвижимости.
Перевод в нежилое помещение
Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.
Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.
В 2019-2020 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Особенности перепланировки квартиры: как узаконить, порядок действий
Выясняя, как узаконить перепланировку квартиры в 2020 г., не стоит забывать и о расходах на этот процесс. Сумма, которую придется потратить, зависит от выбранного способа легализации. При самостоятельном выполнении всех этапов самой дорогой частью ремонта станет выполнение проекта. Его стоимость в Москве может достигать нескольких десятков тысяч рублей. Проектная организация в Московской области выполнит ту же работу уже за меньшую цену. Платной услугой будет и оформление технического плана квартиры в БТИ. Получать его придется дважды: до начала работ и после их завершения. Стоимость услуг БТИ также зависит от региона. Например, в крупных городах, таких как Екатеринбург, это обойдется дороже, чем в сельской местности.
Необходимость получения согласования связана с тем, что перепланировка затрагивает интересы не только владельца жилплощади. Изменение нагрузки на несущие конструкции или их самовольный демонтаж могут стать причиной разрушения жилья соседей или даже всего дома. Для выполнения подобных работ необходимо проведение сложных расчетов и составления профессионального проекта. Именно это позволит обеспечить безопасность перепланированной квартиры.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете
Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.— Правоустанавливающие документы на квартиру.— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.
Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.
Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:1. Отказ администрации в согласовании.2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.4. Выписку из ЕГРН.Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.
Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.
Перепланировка квартиры в 2020 году: что изменилось
Оформление перепланировки квартиры в Московской области проводится по схожей схеме.
В Бюро технической инвентаризации заказывается техническая документация на квартиру. Далее следует обращение в архитектурно-проектную организацию, где изготовят техническое заключение и проект перепланировки.
Затем собранный и разработанный комплект документов передается на рассмотрение в уполномоченный орган. Если в Москве перепланировки согласовывает Мосжилинспекция, то в Подмосковье – городская администрация.
Если горадминистрация выдала разрешение, по утвержденному проекту делается перепланировка, после чего комиссия проверяет состояние помещения и подписывает акт о завершенном переустройстве.
Внесение изменений в техническую документацию БТИ и получение новых документов на квартиру завершает процедуру оформления перепланировки квартиры в Московской области.
При этом обращаем ваше внимание, что в отличие от Москвы в Московской области нет регламента, позволяющего оформлять в органах местного самоуправления сделанную без разрешения перепланировку. Поэтому в Подмосковье самовольная перепланировка оформляется только через суд.
При оформлении перепланировки нежилого помещения важно различать, где оно расположено – в нежилом здании или в многоквартирном доме. От этого обстоятельства будет зависеть порядок согласования документов.
Строже закон относится к оформлению перепланировки нежилого помещения, находящегося в жилом доме. Разрешение на переустройство нежилого помещения в данном случае получается в Мосжилинспекции. При этом проект перепланировки предварительно нужно будет передавать на экспертизу в Роспотребнадзор.
Для нежилых помещений в нежилом здании согласующим перепланировку органом является не жилищная инспекция, а БТИ. А оформляется перепланировка также на основании проектной документации – проекта и технического заключения.
В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством.
Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):
- возведение, перенос и разборка перегородок;
- ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.
Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно.
Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?
Узаконить перепланировку в 2021 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.
Оформление перепланировки квартиры и нежилого помещения
Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя изменить
Как быть тем, кто начал работы до получения всех необходимых разрешений? Еще несколько лет назад неузаконенную перепланировку легко можно было оформить в упрощенном порядке, предоставив в администрацию документы от контролирующих организаций о том, что выполненные изменения соответствуют всем нормам, с 2013 года уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Собственникам предстоит доказать, что внесенные изменения не нарушают права третьих лиц, отвечают всем нормам и не создают угрозу жизни и здоровью соседей. Это гораздо более длительный и более затратный путь, чем если бы владельцы квартиры сначала получили разрешение на проведение работ, а потом сделали перепланировку.
-
заявление о переустройстве или перепланировке;
-
проект перепланировки, выполненный специализированной проектной организацией;
-
правоустанавливающие документы на квартиру;
-
технический паспорт на объект (для новых объектов, построенных после 2013 года, возможно предоставить выписку из ЕГРН, в которой содержится вся необходимая информация);
-
письменное согласие всех собственников на перепланировку квартиры.
В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством.
Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):
- возведение, перенос и разборка перегородок;
- ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.
Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно.
Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?
Узаконить перепланировку в 2021 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.