Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?
Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.
В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.
Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.
Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.
Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.
Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Преимущественные права долевых собственников
Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.
Важно! В связи с вступившими с июня 2016 года изменениями в законодательство (статья 7 ФЗ-172) дарить или менять долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков (при наличии).
В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт статьи 250 Гражданского кодекса).
Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:
- В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
- Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
- Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
- В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.
Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:
- договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
- выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
- согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
- письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
- письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
- документы, удостоверяющие личность всех участников.
Покупка квартиры в долях
Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.
Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Правовые последствия продажи доли в квартире
После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.
Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
- если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
- при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.
Как продать долю в квартире?
Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.
|
Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:
- В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
- Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
- Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
- Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.
Чек-лист по договору купли-продажи доли в квартире:
- Договор купли-продажи доли в квартире требует обязательного нотариального удостоверения, иначе он не получит юридической силы.
- По закону можно самостоятельно провести подготовку к сделке, составить текст договора и прийти к нотариусу только за удостоверительной надписью. Но на практике все не так просто – специалисты настаивают на дополнительных услугах.
- Перед оформлением договора нужно известить владельцев других долей в праве о сделке. Если никто не захочет выкупить долю – можно заключать договор с любым третьим лицом.
- Продавать долю третьему лицу нужно на условиях, обозначенных в извещении. Это крайне важно.
- Выделять долю в натуре перед продажей не обязательно.
- Документы на регистрацию перехода права на долю в квартире подает нотариус, который заверял сделку.
Оформление предварительного договора
Поскольку покупка и продажа части квартиры, находящейся в общей долевой собственности, – длительный процесс, а потенциальный покупатель на долю в квартире уже есть, рекомендуется заключить с ним предварительный договор купли-продажи у нотариуса, а также соглашение на предоставление задатка (не более 2% от стоимости самой доли). В тексте договора следует прописать:
- наличие других собственников, которые имеют первоочередное право выкупить долю;
- последствия для покупателя, если право первоочередной покупки будет реализовано;
- сумму задатка, которая пойдет в зачет при подписании реального договора купли-продажи;
- условия возврата задатка, при покупке доли другим собственником;
- сроки исполнения обязательств обеих сторон.
Предварительный договор признается ничтожным, если один или несколько собственников в письменной форме изъявили желание приобрести продаваемую долю. При этом полученный задаток незамедлительно следует вернуть несостоявшемуся покупателю.
Может ли суд обязать продать квартиру?
Суд не может обязать собственника продать квартиру.
Что касается доли в квартире, то можно попробовать через суд признать долю в квартире конкретного лица незначительной, просить прекратить его право собственности с выплатой ему компенсации в виде рыночной стоимости доли.
Соответствующая возможность предусмотрена п.4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой, приведенный вариант возможен, если доля собственника в квартире незначительная, невозможно ее как-то выделить реально и собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Фактически в приведенной ситуации собственника доли можно заставить продать его долю по рыночной стоимости.
Подобное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ – дело № 5-КГ17-51. И все же это больше исключение, чем правило. В каждом конкретном деле суд будет выяснять все обстоятельства по делу и принимать решение по иску.