Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Правила предоставления объектов в аренду
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Правила составления договора
Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:
- указывается место и дата его составления;
- прописываются стороны, участвующие в сделке;
- если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
- если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
- прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
- перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
- указывается срок и стоимость аренды;
- допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
- приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
- указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
- приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
- перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
- вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.
Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.
Платежи предпринимателя в ФНС
Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.
Фиксированный размер страховых взносов в 2018 году составляет 26 545 руб. на страховую часть пенсии и 5 840 руб. – на медицинское страхование. С доходов, превышающих 300 тыс. руб., дополнительно на пенсионное страхование уплачивается 1%, но общая сумма страховых платежей не может быть больше 212 360 руб. Рассмотрим, какие системы налогообложения может использовать ИП, который сдает в аренду объекты нежилой недвижимости.
Учет аренды по международным правилам
О порядке применения указанного специального налогового режима при аренде торговых мест мы и поговорим далее более подробно. Вначале отметим, что система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности далее — ЕНВД, «вмененка» регулируется нормами одноименной главы N ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 26 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Таким образом, применять ЕНВД можно еще в течение — гг. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности устанавливается НК РФ, вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и применяется наряду с общей системой налогообложения и иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах пункт 1 статьи При одновременном выполнении этих условий можно перейти на уплату ЕНВД, если этого не запрещают пункты 2.
Для расчета ЕНВД сначала определите налоговую базу за отчетный квартал одним из следующих способов.
Если организация сдает в аренду торговые места площадью не более 5 кв. м, то налоговую базу определите по формуле:
| Налоговая база по ЕНВД за квартал, рассчитанная по количеству торговых мест | = | Базовая доходность за месяц (6000 руб.) | × | Количество торговых мест, переданных в аренду, в первом месяце квартала | + | Количество торговых мест, переданных в аренду, во втором месяце квартала | + | Количество торговых мест, переданных в аренду, в третьем месяце квартала | × | К1 | × | К2 |
Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.
Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).
Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может. Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).
Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.
Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия
Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:
- При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.
- В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.
ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.
Сам процесс передачи во временное пользование индивидуальным предпринимателем собственного нежилого помещения происходит по своему алгоритму действий.
Нужно знать все нюансы – какие документы сдавать нотариусу, следует ли арендное соглашение регистрировать еще где-то, какой налог платится обязательно и другие детали.
Согласна, но если есть договор безвозмездной передачи в аренду, т.е. объект налогообложения не возникает, соответственно нет и налога.
Немножко иначе платит ИП налоги. И налог на имущество он платит как физ. лицо и спец. режимы не причем. В налоговом кодексе нет налога на имущество физицеских лиц, зато оно есть в ЗАКОН РФ от 09.12.1991 N 2003-1, который и регламентирует этот налог. Объект налогообложения по данному закону-жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения; Как видете ни о каких ньюансах перераспределения налога в связи с со сдачей в аренду нет. Под ЕНВД сдача в арену не подпадает. Т . е это либо УСНО если у Вас она есть , либо ОСНО. Но с другой стороны у Вас же безвоздмезная сдача, получается НОБ нет для ЕСН, НДФЛ или УСНО.
Государственная регистрация договора и налоговый учет
Договор аренды на срок более года заключается в письменной форме. Если нежилое помещение арендуется на срок более одного года, то его должна зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В противном случае он будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Примечание. См. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.
Как правило, государственная регистрация договора аренды занимает немало времени. И если в этот период плательщик ЕНВД начнет использовать помещение, указанное в договоре аренды (например, для осуществления розничной торговли или оказания услуг общепита), то он подвергнет себя определенному риску. Так, при проведении налоговой проверки инспекторы могут указать на неверное определение величины физического показателя «площадь торгового зала (в квадратных метрах)», «площадь торгового места (в квадратных метрах)» или «площадь зала обслуживания (в квадратных метрах)». В подобной ситуации есть несколько способов избежать проблем.
1. Указать в договоре аренды, что его условия распространяются на правоотношения, возникшие до заключения договора, то есть до его государственной регистрации (ст. 425 ГК РФ). Например, с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору.
Примечание. Об этом — Письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, а также УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2 и от 29.12.2008 N 19-12/121861.
2. Заключить предварительный договор аренды. Он позволяет установить правовую связь между сторонами будущего основного договора аренды недвижимости и обозначить существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Подобный контракт служит гарантией заключения договора аренды в определенный срок. Если конкретная дата в предварительном договоре не указана, то основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.
Как быть, если…
…будущий арендодатель еще не является собственником объекта аренды?Учтите, что при рассмотрении дела в суде возможны выводы о ничтожности предварительного договора аренды недвижимого имущества. Подобного мнения придерживается ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 09.06.2008 по делу N А56-15598/2007 и от 28.04.2008 по делу N А05-7418/2007, а также ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 29.04.2008 N Ф04-2580/2008(4071-А27-30). Однако некоторые судьи высказывают противоположное суждение (Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/6995-09).
Примечание. См. также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2005 N А79-4672/2005 и ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2005 N А26-10062/04-210.
Кстати, предварительный договор не нуждается в регистрации, так как он не является соглашением о сделке с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.
3. Заключить договор аренды на срок менее года с последующей пролонгацией на тот же срок (например, на 11 месяцев) или на неопределенный срок. Такой договор не требует государственной регистрации. Однако в этом случае «вмененщик» рискует получить отказ арендодателя в продлении действия договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Примечание. Такой вывод содержится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Причем в договор аренды следует включить именно условие о праве арендатора на заключение договора на новый срок
Дело в том, что условие об увеличении срока действующего договора аренды повлечет обязанность сторон осуществить его государственную регистрацию.
Обратите внимание: если в договоре аренды указано, что он действует с 1 июля 2010 г. по 30 июня 2011 г., его нужно зарегистрировать
Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
4. Заключить договор аренды на неопределенный срок. Его также не нужно передавать на регистрацию в Росреестр. Но недостаток указанного договора в том, что и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором). Это следует из п. 2 ст. 610 ГК РФ. Значит, если арендодатель решит расторгнуть договор, у плательщика ЕНВД на поиски нового помещения будет только три месяца.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
Специальные налоговые режимы для арендодателя Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку. Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.
И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы
Ответственность при неуплате налога Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС
Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.
Отличия налогообложения дохода от аренды Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.
От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:
- 6% с выручки от аренды;
- отчисления за себя в пенсионный фонд;
- отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).
Судебная практика по единому налогу на вмененный доход
Единый налог на вмененный доход обычно платят представители малого бизнеса, у которых каждая копейка на счету.
Им особенно важно добиться справедливости в спорах с налоговыми органами, ведь в некоторых случаях оплата крупного штрафа означает просто разорение.
Судам достаточно часто приходится рассматривать споры об уплате и отчетах по ЕНВД, но вот сторону предпринимателей в них они принимают далеко не всегда.
КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня
Получить доступ
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа решил, что индивидуальный предприниматель, который продал помещения, которое он ранее сдавал в аренду, должен уплатить НДС. Дапже при условии, что в качестве системы налогообложения такой ИП применяет единый налог на вмененный доход.
В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:
- В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?
В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.
- Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?
Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.
Вопрос: Организация сдает в аренду находящиеся в собственности нежилые помещения производственно-складского типа для осуществления арендатором оптовой и розничной торговли. Подпадает ли такой вид деятельности под применение ЕНВД?
Ответ: Согласно официальной позиции Минфина РФ данный вид деятельности подпадает под ЕНВД. Судебная практика подтверждает подобный подход. Тем не менее, не исключены споры с налоговыми органами, поскольку налоговое законодательство четко не регламентирует такую ситуацию. В целях снижения налоговых рисков рекомендуем обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту учета.
Обоснование: Виды деятельности, в отношении которых применяется система налогообложения ЕНВД, поименованы в п. 2 ст. 346.26 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ). Среди них:
— оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).