Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нерациональное использование земель: как осуществляется изъятие участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.
Меры предосторожности
Чтобы избежать штрафов за нарушение земельного законодательства, Росреестр рекомендует:
1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок — это договоры купли-продажи, дарения, мены. Если документов на участок нет, нужно оформить право на землю, зарегистрировав его в Росреестре;
2. Проверить наличие регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
3. Использовать земельный участок только в установленных границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
4. Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе;
5. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Информация о них указана в выписке из ЕГРН.
Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав
В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.
А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.
Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.
В 2021 году для принудительного изъятия земельного надела из собственности гражданина, требуется учитывать положения ЗК РФ. Важно отметить, что в указанный акт в 2021 году были внесены основные коррективы, касающиеся рассматриваемого направления деятельности. Они проявились в том, что была введена отдельная глава под номером 7.1. Принятие такого решения связывает с тем, что государственные органы приняли решение относительно соединения знаний, появляющихся при обустройстве Новой Москвы. Кроме того, здесь же делается отметка относительно проведения игр в Сочи.
Порядок реализации указанной процедуры говорят о том, что принимать во внимание следует положения ст. 49 ЗК РФ. Однако, сделать это можно при наличии исключительной необходимости.
ВНИМАНИЕ !!! Основаниями выступает то, что выполняются условия, прописанные в соглашении международного уровня. Кроме того, когда государству требуется построить или произвести реконструкцию важных объектов. Это относится к тому, что имеет важное значение не только для федерального органа, но и регионального.
Главное условие в рассматриваемой ситуации – отсутствие ведения деятельности по застройке территории, работ, связанных с реконструкцией такого объекта, который имеет взаимосвязь с атомной энергетикой, оборонной деятельностью государства, транспортом и линейной сферой. Кроме того, могут возводиться трассы региональной и муниципальной направленности.
Реквизиция земельного участка
Земельный надел может быть реквизирован у правообладателя в связи с возникновением чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, крупномасштабных аварий, эпидемий. Порядок проведения реквизиции описан в ст. 242 ГК РФ и ст.51 ЗК РФ. В данном случае изъятие земельного участка является временной процедурой и после устранения последствий от возникновения чрезвычайной ситуации земля возвращается правообладателю.
В случае невозможности возврата земельного участка после его реквизиции, правообладатель может рассчитывать на финансовую компенсацию ущерба либо предоставление ему равноценного земельного участка безвозмездно.
Порядок изъятия земельного участка
Процедура отчуждения земельного участка в принудительном порядке представляет собой законную юридическую процедуру, которая проводится после проведения проверки уполномоченным государственным органом по земельному контролю земельных наделов, являющихся частной собственностью граждан. В случае выявления нарушений в области использования земельного участка его правообладателю выдается на руки предписание с требованием в определенные сроки устранить нарушения и уплатить штраф, размер которого установлен законом. По истечении выделенного срока контролирующий орган проводит повторную проверку земельного надела и в случае неисполнения требования предписания на владельца участка подается судебный иск. Вынесение положительного судебного решения предполагает изъятие недвижимого имущества у правообладателя и выставление его на публичные торги с целью реализации. Сумма, полученная от продажи земельного участка, передается бывшему владельцу за минусом расходов на подготовку и проведение аукциона.
Порядок изъятия земельного участка
Процедура отчуждения земельного участка в принудительном порядке представляет собой законную юридическую процедуру, которая проводится после проведения проверки уполномоченным государственным органом по земельному контролю земельных наделов, являющихся частной собственностью граждан. В случае выявления нарушений в области использования земельного участка его правообладателю выдается на руки предписание с требованием в определенные сроки устранить нарушения и уплатить штраф, размер которого установлен законом. По истечении выделенного срока контролирующий орган проводит повторную проверку земельного надела и в случае неисполнения требования предписания на владельца участка подается судебный иск. Вынесение положительного судебного решения предполагает изъятие недвижимого имущества у правообладателя и выставление его на публичные торги с целью реализации. Сумма, полученная от продажи земельного участка, передается бывшему владельцу за минусом расходов на подготовку и проведение аукциона.
Изъятие с возмещением
Порядок расчёта денежной компенсации гражданину за изымаемый у него участок земли, будь то для нужд государственных или муниципальных, предусматривает не только фактическую стоимость имущества. Обязательно учитываются убытки гражданина, которые он понесёт из-за отчуждения своей недвижимости. То есть, компенсация состоит из кадастровой стоимости земельного участка и расположенной на ней недвижимости, убытков, возникающих при потере источника дохода (если на земле велась коммерческая деятельность), убытков, возникших из-за невозможности исполнять принятые ранее обязательства (например, перед арендатором) и прочее.
Изъятие земельного участка у собственника в СНТ в связи с неиспользованием
На основании результатов анализа судебной статистики, напрашивается вывод о том, что в качестве положительного является решение, которое обязывает государственные органы осуществить завершение процесса изъятия в соответствии с установленным законодательством (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа по делу № А20-4048/2010 от 13.02.2012).
- Орган, который обладает правомочием по осуществлению надзора за порядком использования земель, организует и проводит проверку, которая направлена на выявление фактов неиспользования или использование не по назначению участков земли, которые переданы в собственность физическим лицам, в сельскохозяйственных нуждах;
- В результате проведения проверки собственник, который не использует участок земли или использует его, но не в соответствии с категорией разрешенного использования, получает требование об устранении нарушений и уплате штрафа;
- После истечения срока, указанного для устранения выявленного нарушения, орган осуществляет проведение повторной проверки. Когда выявлен факт повторного нарушения, то уполномоченный орган получает право обратиться в судебную инстанцию с исковым требованием;
- При наличии положительного судебного решения участок земли подлежит изъятию у собственника и реализации в установленном порядке, то есть посредством проведения торгов.
Комментарий к статье 284 Гражданского Кодекса РФ
Комментируемая статья регламентирует одно из оснований принудительного изъятия у собственника земельного участка, не предусмотренное общей статьей о принудительном изъятии (см. коммент. к ст. 235, 239): ненадлежащее использование земли — неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Касается это двух категорий земель — предназначенных для сельхозпроизводства и под любую разновидность строительства.
Заниматься сельхозпроизводством, возводить жилые дома, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием является правом собственника, землевладельца, землепользователя (см. ст. 40 Земельного кодекса, коммент. к ст. 260). Однако неиспользование земли в соответствии с ее назначением противоречит закону, в соответствии с которым заинтересованные лица просят выделить земельные участки. Эти лица обязаны своевременно приступить к использованию земли в случаях, если сроки освоения участков предусмотрены договорами (см. ст. 42 Земельного кодекса).
Отказ граждан и юридических лиц от осуществления своих прав является в данном случае нарушением земельных обязанностей, имеющих важное народнохозяйственное и социальное значение.
Поэтому законодатель в соответствии с ГК (ст. 9) отступил от установленного принципа свободы по своему усмотрению осуществлять принадлежащие гражданам и юридическим лицам права и ввел ответственность за неисполнение обязательств с учетом их вины, поскольку статья исключает периоды, когда земельный участок объективно не мог быть использован по назначению.
Могут ли изъять земельный участок в СНТ, находящийся в собственности
Действующее законодательство допускает возможность изъять участок земли, который является собственностью физического лица. Однако изъять его можно только в соответствии с порядком, который предусмотрен действующими нормативно-правовыми актами.
Процедура лишения земли лица, являющегося садоводом, огородником, дачником, установлена положениями п. 2 ст.47 ФЗ от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее по тексту ФЗ-66), а также частью 3 ст.35 Конституции РФ, ст.44 ЗК РФ, ст.284-287 ГК РФ.
Внимание! Из системного толкования указанных норм можно сделать следующие выводы:
- Для того, чтобы лишить садовода, огородника или дачника участка земли, должны быть выявлены нарушения, которые совершены им умышленно и систематически. В качестве таких нарушений могут выступать, например, неиспользование в соответствии с целевым назначением участка земли, который принадлежит лицу на основании права собственности,
- В качестве обязательного условия изъятия участка земли, который находится в составе СНТ, выступает обязательное уведомление собственника о том, что он допускает нарушения, которые могут стать основаниями для последующего изъятия земли из собственности,
- Лишить права собственности лица на участок земли может только судебный орган. Внесудебные процедуры не применяются к таким правоотношениям,
- Вопрос об изъятии участка земли может быть инициирован только уполномоченным государственным органом или органом местного самоуправления. Только при наличии решения такого органа допускается обращение с исковым требованием в судебный орган,
- Изъять земельный участок можно только на основании его реализации путем проведения торгов. Не допускается передача участка СНТ в собственность третьему лицу. Заинтересованные лица вправе участвовать в торгах на общих основаниях,
- Обратите внимание, не допускается изъятие участка земли для СНТ в том случае, когда собственник не платит членские или какие-либо еще взносы. Лишение членства садовода не влечет прекращения права собственности на участок земли. Такое лицо становится индивидуальным садоводом,
- СНТ не обладает правом лишить садовода участка земли.
Выше представлены основные аспекты лишения садовода права собственности в отношении участка земли.
Нужно ли вступать в СНТ, если земля в собственности?
Основания для изъятия земельных участков из частной собственности регламентированы в ст. 56,3 Земельного кодекса РФ.
Для выкупа наделов с целью реконструкции объектов или строительства необходимо, чтобы объекты были предусмотрены документами и утверждены проектами территориальной планировки.
Согласно п. 2 ст. 56,3 ЗК РФ для изъятия предусмотрены следующие основания:
- выполнение международных обязательств;
- признание жилого объекта аварийным;
- разработка недр;
- принято решение об увеличении и создании площади особо охраняемой территории.
Условия, которые следует соблюдать:
- решения об изъятии принимают только компетентные органы;
- решение можно принимать не позже, чем через 3 года после утверждения документации.
В соответствии со ст. 49 ЗК РФ, земля может быть изъята у владельца в пользу государства при реконструкции или строительстве, объектов, которые имеют важное федеральное и региональное значение.
Например, изъять землю могут, если в этом месте необходимо проложить региональные, муниципальные, федеральные трассы или линию электропередач, а также, если ведется застройка оборонного объекта или объекта атомной энергетики.
Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.
Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.
Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.
Чтобы предотвратить возможную процедуру изъятия, владельцам необходимо:
- убедиться в том, что сведения о собственнике конкретного земельного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимого имущества;
- привести в соответствие документы, подтверждающие право владения земельным объектом, в том числе кадастровый паспорт и межевой план. При отсутствии таковых необходимо обязательно их оформить. Важно доказать тот факт, что объект недвижимости принадлежит собственнику на законных основаниях;
- регулярно наводить справки о намерениях муниципалитета относительно застройки и благоустройства города, отслеживать все изменения, вносимые в генеральный план.
Гарантированное, с одной стороны, право собственности на землю может быть ограничено, когда возникает необходимость использования надела государственными и муниципальными органами, а также в иных случаях, прямо предусмотренных правовыми нормами. Государство не может забрать землю у владельца просто так, причина должна быть действительно веской.
Предусматривается два основных варианта:
- Выкуп участка по соглашению. Используется первоначально.
- Принудительное изъятие.
Первый вариант предполагает, что за землю гражданин получит выкупную стоимость, то есть определённую компенсацию, в которую включается:
- рыночная стоимость;
- стоимость строений, которые располагаются на участке;
- убытки, связанные с реализацией, переездом и так далее.
Государство предлагает компенсацию стоимости тех строений, которые располагаются на участке на законных основаниях. Несогласованные строения оплачиваться не будут.
На практике госорганы руководствуются стоимостью на основании проведённой оценки, но не всегда такая цена будет адекватной. Собственнику предлагается определённая сумма, но он вправе предложить свою. В итоге стороны обычно находят компромиссный вариант, который устроит всех.
В первую очередь, правообладатель извещается о необходимости изъятия его участка в срок, не превышающий семи дней с момента, когда такое решение было принято. Ему предоставляется проект договора, в котором указывается и цена компенсации. На ответ владельца земли закон отводит срок до трёх месяцев с момента вручения соответствующего оповещения.
Не каждый участок может быть отобран у законного владельца. Возможность данного действия не означает, что государство вправе требовать изъятия в любой ситуации, когда пожелает возвести на таких землях объекты или как-то по другому их использовать.
В качестве основания выступает необходимость строительства, например, промышленных объектов, дорог, сооружений при условии, что возведение в любом другом месте не представляется возможным.
Один из примеров – возведение олимпийских объектов в Сочи, перед проведением Олимпиады. Также земли периодически изымаются для обеспечения целей газоснабжения и прокладывания нефтепроводов, линий электропередач и так далее.
Государственный или муниципальный орган должен выявить участки, которые нужно изъять, на стадии создания проектной документации. Одновременно с этим проводится их предварительная оценка. Чаще всего примерная выкупная цена определяется на основании имеющейся кадастровой документации и затем составляется предложение собственнику.