Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Уплата налогов при сделке
Приобретая недвижимые объекты, новый владелец берет на себя обязательства по оплате налогов на участок земли и домовладение. Сумма налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости приобретенного имущества. Если владелец не согласен с ней, то у него имеется право обратиться в судебную инстанцию либо специальную комиссию для оспаривания.
В определенных ситуациях у продавца появляются обязательства по уплате налога на доходы:
- Если земля и дом получены в собственность до конца 2016 года и продаются менее чем через 3 года после получения права владения.
- Если объекты недвижимости приобретались после 2016 года и период их владения не превышает 5 лет (за исключением случаев, когда право владения возникло в результате наследования, дарения, приватизации, заключения договора пожизненной ренты).
- Если стоимость сделки превышает миллион рублей.
В случае появления обязательств по оплате налога продавец может оформить имущественный вычет на сумму, не превышающую 1 млн. руб. Расчет налога осуществляется из суммы дохода, полученного в результате сделки.
Налогообложение доходов с реализации дач и ЗУ осуществляется согласно положениям НК РФ, в том числе:
- Ст. 208, ст. 217 НК РФ в редакции от 05.10.2015 года, если дача и участок приобретены до 01.01.2016 года.
- Ст. 208, ст. 217, ст. 217.1 НК РФ в редакции от 28.12.2016 года, если вышеназванные объекты приобретены после 01.01.2016 года.
Согласно новых правил НК РФ налоги при реализации дачных участков необходимо обратить внимание на следующие нормы по уплате НДФЛ:
- Если доходы Продавца составляют меньше, чем кадастровая цена проданной недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7 (по состоянию на начало года, когда Продавец оформил дачу в собственность), НДФЛ составит 13% от соответствующего размера кадастровой цены, сниженной на отмеченный коэффициент.
- При этом, если дача не оценена по кадастровой стоимости в установленном законодательном порядке — отмеченное правило не применяется.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Обычно покупка дома – довольно длительная процедура и если покупатель и продавец взаимно заинтересованы в сделке, то есть покупатель не хочет упустить дом, а продавец – покупателя, то наилучшим выходом для них будет заключение договора о намерениях (предварительного договора). Иногда договор о намерениях называется договором задатка, и оба этих названия не противоречат сути, поскольку задаток является материальным выражением обоюдных намерений.
Форма договора не является сложной, главное чтобы в нем были прописаны основные условия предполагаемой сделки купли-продажи дома:
- Адрес дома, его метраж и цена;
- Размер придомового участка и его статус;
- Размер задатка и условия его возврата в случае несовершения сделки;
- Имена продавца и покупателя;
- Дата планируемого осуществления купли-продажи.
Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.
При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:
- Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
- Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
- Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.
Стоимость дома с участком и форма оплаты
В качестве размера стоимости берется рыночная. Если есть сомнения, продавец не может определиться с суммой, можно пригласить профессионального оценщика.
Цена жилой и земельной недвижимости первоначально устанавливается продавцом. Контрагент либо сразу соглашается с ней, либо предлагает свой вариант – осуществляется торг. В бумагах стоимость указывается только после взаимного согласия, т.к. в итоге будет передана именно эта сумма. Какие средства можно использовать для оплаты:
- Наличные средства.
- Электронные деньги (последующий перевод с банковской карты).
- Материнский семейный капитал.
- Ипотечный кредит.
Когда можно произвести оплату:
- До государственной регистрации сделки (перед или сразу после подписания договора).
- После оплаты пошлины и внесения сведений о передачи собственности в реестр.
- Оплата по частям до оформления акта (в рассрочку).
- Часть денег в виде задатка передается до регистрации, остальное – после.
Купля-продажа квартиры 2019-2020
Купля-продажа квартиры 2019 — 2020 оформляется письменным Договором, содержащим условия сделки, и Актом приема-передачи, который является обязательным приложением к договору купли-продажи.
Статья обновлена 06.01.2020 г
На основании этих документов и заявления участников сделки в Росреестр происходит регистрация перехода права от продавца к покупателю и регистрация права собственности на нового владельца.
Заявления в Росреестр можно подать через МФЦ.
В случае экстерриториальной сделки(из другого кадастрового округа) — через офис приема выдачи документов Росреестра, в некоторых регионах уже можно и через МФЦ.
Разберемся в процедуре купли-продаже квартиры 2019 -2020 подробно.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2020 года
Сделка по продаже жилой недвижимости в виде частного дома имеет свои особенности. Такое строение нераздельно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Это необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи (ДКП).
Вопросы совершения сделки с объектами недвижимости регулируются гражданским законодательством РФ. Распоряжение жилым домом должно происходить с соблюдением следующих требований:
- на жилое строение право собственности должно переходить вместе с земельным участком, на котором оно расположено;
- переход права собственности объектов недвижимости подлежит государственной регистрации.
Сложность составления договора сделки заключается в том, что оба объекта обозначаются в рамках одного документа, но обладают разными характеристиками.
При этом они должны находиться в собственности одного человека – продавца.
Если же дом построен, введен в эксплуатацию, а земля еще не оформлена, то перед сделкой потребуется поставить ее на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности и только после уже заниматься продажей.
Купля продажа дома с земельным участком под ним, заключается договором в простой письменной форме. Обе стороны сделки обязательно скрепляют свое решение подписанием документа.
Нотариальное заверение ДКП в большинстве случаев не требуется, обычно это остается на усмотрение сторон. Но существует ряд моментов, когда закон обязывает присутствие подписи нотариуса при совершении купли-продажи. Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ определяет перечень сделок по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательному заверению нотариусом:
- когда собственником является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, либо признанно ограничено дееспособным;
- при направлении документов в Росреестр на государственную регистрацию по почте;
- при наличии нескольких владельцев, которым выделены доли.
Обязанность по регистрации договоров купли-продажи дома с землей установлена ст. 551 ГК.
При недостроенном жилье
Внимание! Когда жилой дом на участке земли не достроен, то покупателю следует попросить у продавца следующие документы для ознакомления: документ, подтверждающий право собственности на постройку, а также на участок земли, и выписку из государственного реестра.
Юристы рекомендуют ознакомиться и с кадастровым, и с межевым планом. Когда эти документальные сведения продавцом были представлены, то следует помнить, что составляется в этом случае два соглашения о купле-продаже.
Когда ранее продавец не зарегистрировал в установленном порядке проведение строительства, то покупатель должен понимать, что ему придется обратиться в уполномоченные органы для получения сначала разрешения осуществить строительство и только потом достроить объект и произвести регистрацию права собственности на него.
Соглашение о купле-продаже участка земли подписывается только после того, как стороны составили акт о приеме-передаче участка, и он был подписан каждой стороной.
Не допускается внесение исправлений в соглашение. Когда все-таки необходимо исправить ошибку, то следует поставить рядом с исправлением подписи каждой стороны дату исправления и надпись «исправленному верить».
Земельный налог для физических лиц в 2019 году.
Основания для расторжения или отмены ДКП
Как правило, стороны заранее в соглашении определяют основания, по которым допускается расторжение соглашения между сторонами.
Такими основаниями является существенные нарушения положения договора:
- внесение несвоевременной оплаты или внесение оплаты не в полном объеме,
- возникновение обстоятельств, которые не были оговорены соглашением ранее (появление третьих лиц, которые обладают правом собственности на передаваемые объекты),
- выявление факторов, которые не были ранее оговорены сторонами в отношении эксплуатации земельного участка.
Стороны могут расторгнуть соглашение на основании согласия, достигнутого между друг другом. Дополнительной причиной прекращения правоотношения является признание соглашения недействительным.
Это может случиться, когда:
- в соглашении не указаны существенные условия, предусмотренные законом,
- соглашение было заключено на основании поддельных документов,
- в процессе подписания договора были нарушены условия закона.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Как правильно составить договор купле-продажи дома
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.