Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод в коммерческую недвижимость Самара». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Довольно распространенное явление, когда первые этажи жилых домов используются в коммерческих целях – под офисы, небольшие магазины или заведения, оказывающие услуги населению. Если у вас появилось желание использовать свое помещение таким образом, его необходимо перевести в нежилой фонд.
Для перевода жилого помещения в нежилое должны выполнятся следующие условия:
- К переводимому помещению должен иметься доступ без необходимости использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность его оборудовать – в случае, если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником (другими людьми) для проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
- Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 1 этаже.
- Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 2 этаже и выше – в случае, если расположенные под этой квартирой помещения являются нежилыми.
Перевод из жилого помещения в нежилое не допускается:
- в наемном доме социального использования;
- для осуществления религиозной деятельности.
Перевод квартир в нежилые в Самаре
Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.
Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.
У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:
- многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
- жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
- квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
- нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
- перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).
Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.
МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.
По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.
Перевод квартиры в нежилое помещение будет нужен в следующих случаях:
- если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита);
- если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.);
- если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).
Теперь еще один важный момент. Планируя вести бизнес вы,наверняка, тщательно оценили перспективы продаж или оказания услуг, изучили целевую аудиторию клиентов, иные факторы. Об этом, кстати, у нас на с��йте есть множество полезных материалов. Вы можете обойтись без длительного и дорогостоящего перевода жилого в нежилое помещение в следующих случаях:
- если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником;
- если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.
Перевод жилого помещения в нежилое Самара
Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:
- решение о переводе должны принять все собственники помещения;
- решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
- запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
- запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
- запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.
Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.
Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:
- комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
- комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
- только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения. Именно это и является основной статьей расходов. Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов. Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:
- Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
- Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
- Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
- Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
- Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
- Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Как проходит процедура?
После того, как все документы будут вами переданы в комиссию, вы получите особую выписку с датой и их перечнем. Далее в течение полутора месяца ваш вопрос будет рассмотрен и принято решение. Тогда через три рабочих дня вы получите письмо с уведомлением о решении. Если ответ положительный, то вы сразу можете приступать к регистрации новых прав собственности и получению согласия других собственников. Если же кроме решения, вы получили указание провести определенную перепланировку, то вам нужно сначала сделать это, после составить особый акт, а уже потом регистрировать себя, как нового владельца.
Если вы получили отказ, то такое могло произойти в следующих случаях:
- Если вы предоставили не весь список документов;
- Обратились не в ту организацию;
- Вами не были соблюдены условия переустройства помещения;
- Ваша перепланировка не соответствует жилищным нормам.
Поэтому сразу подумайте об этом и не допускайте подобных просчетов. К тому же, если комиссия не примет решение о переводе в указанный срок, вы имеете право подать заявление в суд и начать разбирательство по этому поводу.
Когда может потребоваться в многоквартирном доме?
Первые этажи домов в спальных районах прекрасно подходят для открытия офисов, организации бизнеса в сфере услуг или розничной торговли. Однако закон позволяет заниматься предпринимательской деятельностью в жилых помещениях без изменения их правового статуса в редких ситуациях. Предприниматель должен быть зарегистрирован и проживать в квартире.
При этом своей деятельностью он не должен нарушать права других, проживающих в этом помещении людей, а также соседей. Эти положения прописаны в ст. 17 ЖК РФ. Остальным владельцам квартир, деятельность которых не допускается законом в жилых помещениях, для организации офисов, салонов красоты или магазинов придётся менять статус помещения.
Детально о нюансах перевода жилого помещения в нежилое для разной недвижимости, а также в каких ситуациях сменить назначение объекта не допускается мы рассказывали в этой статье.
А что об этом говорит закон
Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.
Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.
Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.
Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.
В случае, когда владелец участка решил о начале ведения своего бизнеса на частном участке под ИЖС, потребуется выполнить несколько элементарных действий:
| Собрать требуемые документы | подать заявку в администрацию населенного пункта. После вынесения решения в отношении определенного участка земли, это решение проходит согласование у руководителя муниципалитета |
| Прохождение публичных слушаний | они требуются для своевременного извещения владельцев соседних земельных участков. Перед тем, как обратиться в местную администрацию, желательно получить подписи жителей близлежащих домов. Если большая часть жителей не возражают относительно постройки на их улице торговой точки, автосервиса, гостиницы или другого коммерческого объекта, это имеет важное значение во время принятия решения муниципальными органами |
| Принятие решения | органами местного самоуправления |
Можно ли сократить расходы?
Вряд ли это получится. Предположим, вы решили, что обойдетесь без посредников и взялись все согласовывать сами. Однако это займет куда большее количество времени, чем если бы вы обратились в юридическую фирму. Нужно учесть, что чиновники вообще часто затягивают решение вопросов и переносят встречи.
Срок «жизни» документов также конечен. Просрочите – придется обращаться и платить деньги заново. Если вам помогает организация-посредник, в общей сложности вы потратите полтора-два года на реализацию своего замысла.
Итак, если вы решили встать на путь бизнеса и не просто снять помещение в аренду, а стать владельцем собственных коммерческих «квадратов», настройтесь на то, что дело вам предстоит долгое и трудное.
Но и выигрыш очевиден — вам не придется лихорадочно искать место аренды подешевле и подстраиваться под желания арендодателя, что, согласитесь, огромный плюс для предпринимателя.
Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:
С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.
Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.
В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.
Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.
Отметим сроки оформления:
- рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
- изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
- внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
- ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.