Как сдается многоквартирный дом в эксплуатацию застройщиком

• Правоустанавливающие документы на землю, где велось строительство
• Градостроительный план (в случае строительства), проект межевания (в случае реконструкции)
• Разрешение на строительство
• Акт приемки объекта
• Документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов и условий
• Документ, подтверждающий соответствие объекта проектной документации
• Схема расположения возведенных объектов и коммуникаций

Технический план для ввода объекта недвижимости в эксплуатацию

В настоящее время технический план для разрешения на ввод объекта кадастрового учета в эксплуатацию готовится в соответствии с новым законом ФЗ №218 «О регистрации недвижимости», вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Этот документ выдается в отношении объектов недвижимости, которые уже построены или еще находятся в стадии строительства. Он разрабатывается в электронном виде и заверяется квалифицированной электронной подписью изготовившего его специалиста.

Технический план здания или сооружения должен составляться кадастровым инженером, имеющим действующий сертификат кадастрового инженера и состоящим в саморегулируемой организации (СРО). Именно СРО занимается разработкой норм и правил, направленных на повышение профессиональной квалификации персонала и обеспечивает все условия, необходимые для качественного предоставления кадастровых услуг.

Опыт сотрудников правового центра Град Девелопмент показывает, что недостаточно лишь досконально знать законы и строго придерживаться всех установленных правил оформления технической документации, а еще очень важно постоянно взаимодействовать с органами государственной власти, обсуждать с ними все важные и спорные вопросы для достижения согласия по ним.

Мы поможем Вам получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в Москве или МО в относительно короткие сроки, осуществив полное юридическое сопровождение процедуры на всех ее этапах и решая все текущие правовые вопросы.

В каждом регионе установлены свои порядок и условия выдачи разрешительной документации, и они отличаются от тех, что действуют в столице.

Наши специалисты сотрудничают с Госстройнадзором и земельными кадастровыми палатами во всех субъектах РФ и постоянно следят за судебной практикой, изменениями в законодательстве и в условиях оказания государственных и муниципальных услуг, поэтому могут дать клиентам консультацию по любому правовому вопросу.

Как правило, подготовка техплана построенного или реконструированного объекта капстроительства проходит в несколько этапов:

• выезд кадастрового инженера на объект для проведения инженерно-экологических изысканий;
• изготовление пакета документов в соответствии с требованиями действующего законодательства;
• обмер ОКС, проведение геодезических работ с целью определения координат характерных точек контура здания;
• подача разработанных документов в Кадастровую палату для их дальнейшей регистрации.

Разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции объекта

В комплект документов, которые подаются в целях получения разрешения на ввод реконструированного объекта КС в эксплуатацию, входит проект реконструкции, выполненный в соответствии со всеми СНиПами, а также технический план данного объекта с фиксацией изменений после проведения перепланировок и реконструкционных работ.

Реконструкция связана с изменением параметров объекта капстроительства и его частей, внутренней конфигурации, находящихся в нем систем инженерно-технического обеспечения, фасадных элементов.

В результате реконструкционных работ изменяются технические характеристики объекта КС (кол-во помещений, площадь), и эти данные будут отличными от тех, которые имеются в органах Росреестра. По существу, собственник будет обладать уже не той недвижимостью, что указана в ЕГРП. А значит, свои права на реконструированный объект недвижимого имущества собственник не сможет подтвердить выпиской из ЕГРП. Как минимум, это действие может вызвать недоумение у покупателя и привести к срыву сделки.

Стоит зарубить себе на носу, что ввод в эксплуатацию жилого дома или иного объекта недвижимого имущества невозможен без наличия специального разрешения, получить которое отнюдь не просто без помощи компетентных специалистов. В его выдаче ни разу не отказывали сотрудникам Град Девелопмент, многократно осуществлявших эту процедуру за годы своей работы.

Чтобы органы власти не проявили излишнего интереса к реконструированной недвижимости, им надо предоставить техплан данного объекта для проверки соответствия параметров ОКС, претерпевшего архитектурно-строительные изменения, проекту, утвержденному при выдаче разрешения на проведение реконструкции.

При изготовлении техплана дома или здания, подвергшегося реконструкции, кадастровый инженер проводит обмер объекта недвижимости (например, многоквартирного жилого дома), формирует графику абрисов узловых точек границ земельного участка с нанесением всех существующих на нем зданий и сооружений.

В процессе разработки плана выполняется координирование недвижимости на участке земли.

В техплан включаются определенные сведения об объекте недвижимого имущества, контактные данные владельца здания, правоподтверждающая информация, сведения о последнем внесении изменений.

На основании техплана Росреестр обновляет пространственную информацию в разделе права ЕГРН. Согласно новому ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» при внесении корректировок в сведения о недвижимом имуществе после его реконструкции, его постановка на кадастровый учет будет выполняться одновременно с регистрацией прав на эту недвижимость. При этом ни физическим, ни юридическим лицам не нужно оплачивать госпошлину.

У Вас появился шанс получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома безо всяких хлопот и суеты, без нервотрепки и головной боли и не испытать при этом на себе чиновничий беспредел! Мы возьмем на себя решение Вашей проблемы, избавив Вас от лишней мороки.

Найти компетентного регионального специалиста, способного разрешить ситуацию в Вашу пользу, довольно непросто, но все-таки можно! Наберите в строке поиска следующее: «разрешения на ввод в эксплуатацию Московская область», или позвоните в нашу компанию!

Важно!

На сегодняшний день доказательством того, что изменения внесены в ЕГРН после реконструкции недвижимости является предоставленная заявителем выписка из ЕГРН.

Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.

Уведомление об окончании строительства

В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.

После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.

Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.

Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.

Контроль органа строительного надзора

Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.

Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:

• направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
• формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
• выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
• подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.

После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.

Какие документы необходимо подготовить

Перечень необходимых документов установлен Градостроительным кодексом. Помимо заявления, необходимо подать следующие документы:

• свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, на котором находится объект капитального строительства, реконструкции;
• проект планировки, межевания или градостроительный план;
• разрешение на строительство;
• акт приемки завершенного строительством объекта (если строительство, реконструкцию выполняют подрядные организации);
• акт приемки завершенного строительством объекта приемочной комиссии (при участии в приемке объекта после завершения строительства рабочей комиссии или государственных органов)
• документы, подтверждающие соответствие выполненных работ действующим регламентам, проектной документации (требуется подпись уполномоченного лица, например, руководителя генподрядной организации);
• подтверждение соответствия объекта правилам подключения к инженерным сетям (выдается уполномоченными органами);
• схема расположения строения и коммуникационных сетей на участке;
• технический план объекта с учетом обмеров и координирования;
• заключение о соответствии здания строительным регламентам (выдается после проведения экспертизы надзорным органом, если она необходима, в соответствии с ГК РФ).

Ввод в эксплуатацию незавершённого строительства

С 2017 года сложнее стало вводить в эксплуатацию часть здания даже по решению суда. Практика показывает, что на данный момент в кадастре такое проходит очень редко. При вводе части объекта попросту ставят приостановки, потому что ЕГРН не состыковывается кадастровый номер на объекты. То есть, ситуация в следующем – кадастровый номер присваивается на весь дом, но когда здание делят, образуются новые кадастровые номера, а часть оставшаяся здания не ликвидируется, и если ставить на учёт одну часть, то другая как бы находится в повисшем состоянии. Даже по решению суда, если разделить здание и поставить его часть на учёт, тоже не пройдёт, поэтому этот вопрос остаётся в подвешенном состоянии.

У нас есть опыт и мы оказываем помощь вводу в эксплуатацию таких объектов и подготавливаем документы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов наряду с завершёнными объектами капитального строительства.

Документы для ввода в эксплуатацию

Грк РФ установлен ограниченный перечень документов, которые следует подготовить и направить в уполномоченный госорган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К ним относятся:

1. Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
2. Документы, свидетельствующие о правомерном использовании земельного участка, на котором расположен ОКС (свидетельство о праве на землю, договор аренды).
3. Градостроительный план или проект планировки и проект межевания (для линейных объектов).
4. Разрешение на строительство ОКС.
5. Акт, в соответствии с которым ОКС был принят заказчиком работ – для случаев строительства/реконструкции на основании договоров.
6. Подтверждение соответствия проведенных строительных работ техническим регламентам, иным требованиям и нормам (этот документ подготавливается и подписывается уполномоченным лицом от строительной компании, производившей соответствующие работы).
7. Подтверждения соответствия строительства или реконструкции на объекте изготовленному ранее проекту строительства или реконструкции.
8. Письмо или иной документ от уполномоченной организации, подтверждающий, что ОКС соответствует техническим условиям подключения к инженерным сетям.
9. Выполненная по правилам схема, на которой отображается расположение ОКС и все инженерных систем на земельном участке.
10. Заключение от уполномоченного органа надзора в сфере строительства о том, что построенный объект соответствует всем требованиям строительных регламентов.
11. Технический план объекта недвижимости, изготовленный по результатам обмеров и координирования ОКС.

Кадастровый учет многоквартирного дома

Кадастровый учет до 2019 года претерпел ряд серьезных изменений, которые касаются и процедуры, и органов контроля и регистрации, документов.

Законом о ЕГРН предусмотрен порядок учета многоквартирных домов и необходимые для этого документы.

В первую очередь – это Разрешение на эксплуатацию (ввод объекта). Порядок получения такого документа установлен иными нормативами.

Документ, который необходим для кадастрового учета любого здания или объекта – Технический план. Его форма следует из Приказа №403 01.09.2010 г. Минэкономразвития.

Но Технический план застройщику потребуется не только для кадастрового учета, но и при получении Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Это несколько иной документ, чем тот, который предоставляют в Кадастровую палату.

Кадастровый учет многоквартирного дома производится самостоятельно – т.е. отдельно от учета всех помещений, находящихся в нем. Дело в том, что существующая форма Технического плана не позволяет прописывать в нем сведения о каждом помещении отдельно.

Регистрация многоквартирного дома в кадастре производится на основании заявления собственника (правообладателя) в срок 10 рабочих дней.

Разрешение на ввод после реконструкции объекта

Основные отличительные составляющие комплекта документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию ОКС после реконструкции является проект реконструкции, соответствующий строительным нормам и правилам, и технический план ОКС после проведённых строительных изменений.

После реконструкции объекта недвижимости происходит его изменение, касающееся в том числе внутренней конфигурации, расположения систем обеспечения в здании, фасадов. Новый объект не появляется, однако старый претерпевает значительное видоизменение. Связанные с этим юридические последствия касаются необходимости внесения новых сведений в Единый государственный реестр прав. Технический план для реконструированного объекта также потребуется и органам Госстройнадзора для проверки параметров объекта недвижимости после реконструкции на соответствие проекту, утвержденному при выдаче разрешения на реконструкцию.

При подготовке технического плана после реконструкции, кадастровый инженер обмеряет объект недвижимости, подготавливает абрисы и составляет графику. В процессе подготовки инженер также производит координирование объекта на земельном участке. В технический план вносятся все сведения об объекте, собственнике здания, правоустанавливающая информация, сведения о внесенных изменениях. На основании технического плана Росреестр обновляет информацию об объекте в ЕГРН. По новому ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» при внесении сведений об изменении объекта недвижимости при его реконструкции, сведения изменяются в государственном кадастре и реестре прав одновременно. При этом оплата государственной пошлины не предполагается – это касается и юридических, и физических лиц.

Важно!

В настоящее время подтверждением внесения сведений в ЕГРН при реконструкции объекта недвижимости является полученная заявителем выписка из ЕГРН.

Все дома в Московской области

Общая информация о вводе дома в эксплуатацию

До недавнего времени многие считали, что акт ввода в эксплуатацию не является обязательным. Однако без этого документа невозможно оформить какие-либо бумаги в отношении недвижимости и распорядиться юридической судьбой объекта. Иными словами, невозможно оформить налоговый вычет, передать объект по наследству, продать и т.д.

Дело в том, что акт ввода дома в эксплуатацию – это обязательный документ, который требуется предоставить Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Без корректного оформления права собственность на вновь построенный объект провести какую-либо сделку не представляется возможным.

Однако пойти эту процедуру с первого раза удается не всегда. Многие домовладельцы сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают в выдаче акта, так как находят недочеты и различные дефекты.

Зачем требуется ввод в эксплуатацию ИЖС

Законодательство РФ предусматривает учет всей недвижимости на территории страны – земельные участки, строения, дороги и т. п. В прошлом, земли раздавались под сельское хозяйство, а с 20 века и на строительство личных зданий для проживания. Так появилось понятия ИЖС – индивидуальное жилищное строение. В простонародье принято называть домом, баней, дачей и т. д.

После завершения строительства надо подтвердить пригодность нового объекта для проживания. Если этого не сделать, то ИЖС признается самостроем и на него накладывается ряд ограничений.

После окончания строительства надо документально подтвердить, что здание действительно построено и соответствует всем требованиям современных стандартов. После этого можно вводить жилище в государственный реестр и прописывать там жильцов.

Чтобы упростить процедуру оформления был принят ФЗ №93 от 30.06.2006 года «дачная амнистия» . Благодаря нему не нужно получать разрешение на ввод ИЖС в эксплуатацию, вместо этого надо только подтвердить окончание строительства по упрощенной форме.

Ввод в эксплуатацию жилого дома по всем правилам закона

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

После завершения всех строительных или реконструкционных работ дом нуждается еще во вводе в эксплуатацию. Это означает, что уполномоченные специалисты должны провести оценку соответствия постройки строительным и другим нормам и правилам. После этого строение будет считаться законно возведенным, а его собственник сможет получить необходимые документы.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса любая недвижимость требует особого порядка обращения с нею. Это выражается в необходимости государственной регистрации всех операций с недвижимым имуществом. Чтобы иметь возможность зарегистрировать свою собственность, владелец должен иметь на руках определенные бумаги, получить которые он может только после введения здания в эксплуатацию.

Следует учитывать, что ввести в эксплуатацию можно не только недавно построенное или реконструированное жилище. Бывает, что дом используется для проживания, но соответствующим образом не оформлен. Тогда проведение процедуры ввода и в этом случае поможет получить бумаги на регистрацию постройки в Росреестре.

В чем разница между сроком сдачи объекта и сроком передачи жилья

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам.

Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев.

На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

Срок сдачи – это дата, когда планируется завершить строительство дома и получить разрешение госкомиссии на ввод его в эксплуатацию. Этот срок застройщик устанавливает самостоятельно и при необходимости может его корректировать, не согласуя с участниками проекта. Для дольщика основное значение имеет второй срок, указанный в ДДУ — дата передачи ключей и самой квартиры по приемо-передаточному акту. Этот срок не подлежит изменению и корректировке в одностороннем порядке. Не соблюдение его застройщиком дает законный повод дольщику требовать с нарушителя неустойку за просрочку передачи объекта.

Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную.

Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика.

Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Такие разные даты: Ввод в эксплуатацию и передача ключей — портал о застройщиках Дом Контроль

Прописанные в договорах на строительства «Срок ввода объекта в эксплуатацию» (или «Срок сдачи») и «Срок передачи ключей» (или «Срок передачи объекта долевого строительства») — это совершенно разные понятия. Именно поэтому эти даты очень сильно разнятся между собой, и в договорах они чаще всего не совпадают, более того — могут иметь разницу в полгода и больше. В чем же разница этих дат?

Срок сдачи (Срок ввода объекта в эксплуатацию) — это дата, которая прописана в разрешении на строительство объекта. Именно в этот срок застройщик планирует завершить работы, после чего получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для этого должны быть закончены работы по отделке квартир, благоустройству прилегающей территории, обеспечена безопасность объекта, а также должны быть проведены инвентаризации объекта для кадастрового учета, присвоение милицейского номера дому и пр. Все это проверяется комиссией.

Отметим, что этот срок может быть продлен, если строительная компания подаст заявление в Комитет по строительству.

После того, как строительство завершено в указанные даты сдачи объекта, передача ключей дольщикам, как правило, происходит далеко не сразу. Разрыв между датой сдачи и датой выдачи ключей обычно 4-7 месяцев.

Все потому, что после сдачи дома застройщику нужно в обязательном порядке завершает отделку квартир, если это предусмотрено проектом, и сезонных работ.

Также нужно провести работы для нормального функционирования коммунальных служб, заключить договор с управляющей компанией и прочее.

Срок передачи ключей (Срок передачи объекта долевого строительства) — это срок, указываемый в договорах долевого участия. Он един для всех участников долевого строительства. Важно, что прописанная дата означает, что не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана. При этом должен быть заключен акту приема-передачи недвижимости.

О готовности дома и возможности передачи ключей дольщика обязаны уведомить не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства. Эта процедура происходит путем отправки уведомление заказным письмом с описью.

Срок передачи ключей может быть изменен, но только после согласования между застройщиком и всеми участниками долевого строительства, дольщиками. Нарушение этого срока грозит штрафами застройщику и компенсациями дольщикам, как прописано в действующем 214-ФЗ.

Именно поэтому очень важно внимательно читать договор на долевое строительство, обращая внимание в первую очередь на прописанный срок передачи ключей — он означает крайний срок, в который вам должны передать ключи от квартиры. Также необходимо обратить внимание на строки в договоре о уведомлении дольщика об изменении даты передачи ключей.

Похожие записи:

• Апелляция и кассация по-новому
• Пособия на детей-сирот в Башкирии проиндексируют на 10 процентов
• Кассационная жалоба. Как выиграть суд?