Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Условия для перевода доли квартиры в комнату
На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:
- Выделяемые комнаты должны быть полностью автономными и независимыми от остальной квартиры, т.е. иметь отдельные входы и системы коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество).
- Фактически комната должна представлять собой как бы «квартиру в квартире», – в этом случае никаких сложностей с ее выделением не возникнет.
- Выдел должен производиться в квартире, которая не обременена ограничениями, запретами и пр. Так, если квартира или ее часть находится в залоге у банковской организации, осуществить выделение в натуре попросту не удастся.
- Выдел не должен ущемлять права и интересы других жильцов, в особенности инвалидов, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных или малоимущих.
- Выделение доли в комнату не должно затруднять доступ остальных жильцов к местам общего пользования или создавать ситуации, потенциально опасные для жизни и здоровья. Например, если выделение доли требует обязательного сноса несущей стены, то никто и никогда не даст согласия и разрешения на проведение подобной процедуры.
- Сама возможность перевода доли в комнату должна быть обсуждена с опытным экспертом по недвижимости, а любой серьезный ремонт (либо уже совершенный, либо только планируемый) – официально одобрен в БТИ.
- Выдел должен производиться в отношении такой комнаты, которая соответствует современным жилищным нормам. Так, непригодными для проживания считаются подсобные помещения, помещения без окон и пр.
- Вновь образованная комната также не должна оказаться меньше 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003).
Перевод доли в комнату в судебном порядке
Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.
Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:
- Полное наименование и адрес местонахождения суда.
- ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
- Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
- Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
- Указание типа собственности (долевая или совместная).
- В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
- Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
- Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
- Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
- Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
- Просьба Истца.
- Список прилагаемых материалов.
- Дата составления и подпись Истца.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Стоимость и сроки оформления
За оформление бумаг у нотариуса полагается оплатить услуги и пошлину. Стоимость услуг зависит от региона, где совершается сделка. Может быть от 2 000 до 7 000 рублей. Пошлина составляет 0,5% от кадастровой стоимости имущества.
Размер нотариальной пошлины определен в пп 5 п.1 ст.333.24 НК РФ: не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Пошлина за госрегистрацию права собственности 2 000 руб. (пп 22 п.1 ст.333.33 НК РФ).
Если имущество переходит в собственность нескольким лицам, пошлина уплачивается пропорционально доле каждого (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Освобождены от уплаты госпошлины за регистрацию прав собственности:
- малоимущие граждане (пп 15 п. 1 и п. 2 ст. 333.35 НК);
- физические лица, попавшие в программу реновации жилья (п. 1 ст. 333.35 НК РФ с 27 ноября 2020 г. дополнен пп. 17).
Подача документов на регистрацию
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов:
- лично (либо через представителя по доверенности) в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра;
- при выездном приеме;
- по почте ценным письмом с уведомлением. При этом подлинность подписи на заявлении должна быть заверена нотариально, соглашение между собственниками комнат (при его наличии) также должно быть нотариально удостоверено. К заявлению необходимо приложить копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
- через нотариуса, засвидетельствовавшего подпись на заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;
- в электронной форме с использованием сети Интернет, в том числе посредством официального сайта Росреестра. При этом заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.
Применяется два порядка разделения помещений на отдельные объекты недвижимости:
- По взаимному согласию дольщиков – при наличии общего решения о присвоении каждому собственник отдельной доли, разграничения жилых площадей и определения порядка пользования территориями совместного пользования.
- При отсутствии единодушного решения – требуется обращение с соответствующим иском заинтересованной стороны в судебные органы. Решается вопрос о возможности отделения изолированных комнат и установления режима пользования общих площадей, технической возможности оборудования отдельного входа в каждую квартиру.
Важно: от выдела доли следует отличать раздел совместного имущества, поскольку в случае с выделением отдельного помещения не происходит образование отдельного объекта недвижимости и регистрация права на него в органах государственного реестра.
Пример из практики
Семья Ивановых проживала в трехкомнатной квартире. После развода бывшие супруги не смогли разъехаться в связи с отсутствием у них отдельных жилых площадей. Обменять жилье на два отдельных тоже не получилось, поскольку без доплаты приобрести квартиры для каждого было невозможно по цене. В связи с этим они решили принять решение о выделении долей. Они обратились к нотариусу и подписали соответствующее соглашение. Поскольку квартира находилась на первом этаже, то было получено решение в органах БТИ на перепланировку помещения и оборудования отдельного входа в подъезд. Кухня и ванная комната остались в общем пользовании, помещение было переведено в фонд коммунального жилья, на что были получены разрешительные документы.
Ошибки
- Нельзя произвести выдел в комнате в коммунальной квартире, поскольку жилое помещение уже является изолированным.
- Сложности дольщики испытают с 1-комнатным жильем, поскольку потребуется перепланировка и множество согласований.
- Невозможно выделить долю, если один из собственников не согласен, нужно будет обращаться в суд, определить самостоятельно порядок пользования отдельными помещениями один из владельцев самостоятельно не сможет.
🔑 Разница между долей и комнатой
| ✔ Параметр | 🏡 Доля | 🗝 Комната |
| Отдельное свидетельство | Нет | Да |
| Отдельный лицевой счет | Нет | Да |
| Возможность распоряжения имуществом | Ограничена | Да |
| Закрепление за лицом жилплощади | Возможно по решению суда | Да, всегда |
Переход собственности к одаряемому
По общим правилам право собственности переходит к одаряемому с момента передачи имущества. В качестве документального подтверждения чаще всего выступает акт, подписанный сторонами сделки. Однако дарение комнаты имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что право должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Процедура осуществляется в порядке аналогичном фиксации самой сделки. Человек должен составить письменное заявление, к которому прилагается договор дарения в трех экземплярах, квитанция об оплате государственной пошлины, паспорт инициатора либо доверенность законного представителя, свидетельство, выданное нотариусом.
Подать информацию можно самостоятельно, по почте, через законного представителя или МФЦ. Каждый из вариантов человек выбирает по личному усмотрению.
Любая сделка имущественного характера облагается налогом. Однако в статье 217 НК РФ, содержится перечень случаев, когда такое правило не действует. К ним отнесены и сделки с дарением имущества. Следует отметить, что норме права указано, что это условие не распространяется на случаи, когда дарится недвижимость. То есть сделка с комнатой налогом облагается.
Исключением в данном случае является связь между участниками. Если они являются супругами, родителями и детьми как родными, так и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами, в том числе только по одному родителю, то есть не полнородными, налог не выплачивается. Указанное правило действует и в отношении сотрудников консульств и членов их семей, если они выступают в качестве одариваемых. Это определено Венской конвенцией о консульских и дипломатических отношениях.
Размер сумм, подлежащих оплате, рассчитывают с учетом стоимости имущества. Налог зависит от наличия гражданства РФ: для резидентов, то есть лиц, проживавших на территории страны свыше ста восьмидесяти дней в году, – 13% от стоимости подарка, а для лиц, не являющихся таковыми, – 30%.
Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»
Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.
Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.
Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.