Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЧТО ПОНИМАЕТСЯ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельные участки в России подразделяются на категории по целевому назначению. Все перечислять не будем, речь пойдет об одной из них — земли ИЖС. Их назначение кроется за аббревиатурой «ИЖС» — индивидуальное жилищное строительство.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Что такое участок ИЖС
На участке ИЖС вы можете построить дом, коттедж или дачу по индивидуальному проекту для постоянного проживания. Можно поставить хозпостройки, разбить сад и огород. Такому участку присваивается почтовый адрес и предоставляется возможность получить постоянную регистрацию.
Земля ИЖС может находиться в пределах населенного пункта, за городом, на территории дачного или коттеджного поселка, садового товарищества. То есть вы, как собственник участка, вправе пользоваться транспортной сетью и инфраструктурой (поликлиники, магазины, почтовые отделения, детсады, школы и т. д.) близлежащего города или поселка.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
То есть участок под ИЖС – это разновидность участков земли, разрешённых к использованию. Цель его использования – строительство индивидуального жилья. Как гласит Градостроительный кодекс, на участках для ИЖС разрешаются к постройке дома малой этажности, а также разного вида хозпостройки, в числе которых: гаражи, теплицы, бани, сараи и другое. На придомовой территории можно завести огород или разбить сад.
В жилых домах, которые возведены на участках для ИЖС, является возможным получение прописки на постоянной основе. Естественно, что такие земли очень востребованы как городским, так и сельским населением. Ведь приобретя их, не нужно производить перевод земли в другую категорию, чтобы построить на ней капитальное жильё и решить вопросы с регистрацией в нём.
Другим преимуществом является тот факт, что на землях, предназначенных для ИЖС, законодатель обязывает муниципальные власти заниматься организацией соответствующих инфраструктур. То есть при покупке участка для ИЖС появляется большая вероятность строительства дорог, больниц, школ, магазинов. Также эти объекты должны поддерживаться местной администрацией в состоянии, пригодном к использованию.
Итак, теперь стало понятно, что такое ИЖС. Разберемся в присущих этому понятию нюансах.
Неоспоримыми плюсами ведения строительных работ на участке под ИЖС являются:
- моментальное присвоение адреса построенному дому;
- беспроблемное оформление регистрации по месту проживания;
- гарантированное обеспечение всеми необходимыми коммуникациями;
- близкое расположение социальных объектов, а также объектов транспортной, инженерной и коммунальной инфраструктуры;
- плата за владение домом ограничивается суммой налога на имущество физических лиц;
- сумма налога на ИЖС участки ниже, чем на участки аналогичной площади на сельскохозяйственных землях и территориях, выделенных под садоводство.
- возможность получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц за строительство дома;
- использование земли в качестве залогового фонда при оформлении ипотечного кредита;
- получение материнского капитала за построенный дом.
Требования к строительству дома на земельном участке ИЖС
Требования к высотности дома:
- Не более 3 этажей;
- Не выше 20 метров;
Требования к помещениям в доме:
- Площадь гостиной — от 12 квадратных метров;
- Площадь спальной комнаты — от 8 квадратных метров;
- Площадь прихожей — от 1,8 квадратных метров;
- Площадь кухни — от 6 квадратных метров;
- Площадь санузла — от 1 квадратного метра;
- Высота потолков — от 2,5 метров;
- Ширина лестниц — от 0,9 метров;
- Высота подвального этажа — от 2 метров.
Требования к расположению дома:
- Деревянные дома должны располагаться на расстоянии 15 метров от соседнего дома;
- Кирпичные дома с деревянными перегородками должны располагаться на расстоянии 8 метров от соседнего дома;
- Кирпичные дома должны располагаться на расстоянии 6 метров от соседнего дома.
- Расстояние от фундамента дома до дороги — от 5 метров;
- Расстояние от дома до проезда на другие территории — от 3 метров;
- Расстояние от дома до границы будущего забора — от 3 метров;
- Дом должен располагаться на расстоянии 4 метров до подсобных строений;
- Дом должен располагаться на расстоянии 12 метров от туалета, выгребной ямы или сарая для животных;
- Дом должен располагаться на расстоянии 5 метров от бани.
Другие важные моменты:
- Дом не делим на самостоятельные объекты недвижимости;
- В доме могут находиться вспомогательные помещения для бытовых нужд;
- Гараж может размещаться внутри частного дома;
- В подвале нельзя организовывать жилые помещения.
Существующие нормы строительства
Все основные нормативные требования, что касаются процесса строительства малоэтажных жилых зданий на земельных участках под ИЖС, можно найти в СНиП 30-102-99.
Кроме строительства жилого дома на подобных участках допускается возведение самых разных хозяйственных строений, а также могут быть проложены коммуникации под землей и высажены многолетние растения. Размещение таких объектов на участке полностью регламентируется действующими санитарными нормами, а также требования пожарной безопасности.
Процесс планировки территории проходит с учетом таких параметров, как:
- Величина и количество необходимых хозяйственных объектов;
- Расстояние между всеми объектами, а также между деревьями, границами земельного участка и красной линии;
Также необходимо учесть взаиморасположение всех хозяйственных объектов и их размещение относительно подобных строений на соседних земельных участках.
Существующие строительные нормативы могут быть как обязательными, так и рекомендательными. Исходя из этого, для исключения возможности возникновения различных проблем, необходимо детально изучить все требования и нормы, касающиеся строительства жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке под ИЖС.
Кроме строительных норм, существуют санитарные требования, предъявляемые к разным постройкам хозяйственного назначения и жилого дома, что размещены на участке.
СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Относящиеся к одной из категории земель, участки которой могут находиться только на землях сельскохозяйственного назначения.
Также существуют ещё две категории земель:
- ДНП — дачное некоммерческое партнерство;
- ИЖС — это категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Выбирая землю для строительства жилого дома, критичным условием является принадлежность участка к определенной категории земель.
Для этого подходят:
- Земли поселений
- Земли сельскохозяйственного назначения.
Именно эти категории земли должны значиться в кадастровом паспорте. Любая другая категория (из рассматриваемых) не предназначена для строительства жилья.
Достоинства и недостатки участков ИЖС
К преимуществам и положительным качествам ИЖС относится:
- Наличие адреса, которое позволяет совершенно законно и без затруднений прописаться в построенном объекте недвижимости и получить свой отдельный адрес.
- Возможность без осложнений принимать почтовую корреспонденцию, вызвать скорую помощь, устроится на работу, пользоваться услугами банковских и иных учреждений, выписывать периодические издания и использовать ряд других преимуществ.
-
Принадлежность земли к муниципалитетам, которые обеспечивают соответствующую для населенного пункта социальную инфраструктуру:
- прокладывают дороги, а также расчищают их;
- строят больницы, школы, садики, магазины;
- предоставляют транспорт, позволяющий без затруднений добраться в необходимый пункт;
- проводят коммуникации (интернет, электричество, телевиденье, газ и т. д.).
- Возможность сберегать холодное оружие в собственном доме.
- Легкость в оформлении налоговых вычетов за сооруженный объект недвижимости.
- Возможность использовать постройку как залоговое имущество в банках для получения целевого кредита, ипотеки.
- Постройки могут поставить на программу, которая занимается проведением обустройства. В этом случае человеку не понадобится платить в индивидуальном порядке за плановое проведение газопровода либо водопровода.
ИЖС имеет и ряд минусов:
- Большим минусом ИЖС выступает высокая цена на землю. Ее стоимость в несколько раз выше, чем за категории сельскохозяйственного назначения.
- Налог на землю составляет 1,5% в год от кадастровой его стоимости, но этот момент пребывает на рассмотрении в правительстве и может быть со временем изменен.
- Отсутствие возможности приобрести участок желаемых размеров из-за существующих ограничений в каждом регионе России на минимальные и максимальные размеры участка под ИЖС.
- Необходимость согласовывать строительные моменты и получать соответствующие разрешения от профильных организаций.
- Соблюдение всех правил и требований ГОСТ и СНиП.
- Введение жилья в эксплуатацию в существующих инстанциях, что требует дополнительных затрат на оплату Госпошлины.
Преимущества и недостатки
Каждая из приведенных категорий имеет свои плюсы и минусы. Приведем их для надела под индивидуальное жилищное строительство.
Преимущества:
- Участок ИЖС имеет наивысшую рентабельность, по сравнению с другими категориями.
- Собственник такой земли полностью независим от всевозможных товариществ, имея отношения исключительно с государством.
- ИЖС обеспечивается государством, что подразумевает подвод коммуникаций, доступность социальной инфраструктуры.
- Существует возможность участвовать в различных программах поддержки малоэтажного строительства.
- Можно регистрироваться, получить почтовый адрес с вытекающими отсюда положительными последствиями.
- Оформляется налоговый вычет при постройке на участке жилого дома.
- Освобождается от уплаты налога на 10 лет.
- Оплата за свет, газ и так далее проводится по общим тарифам для населения, что всегда дешевле, чем в товариществах.
- Принимается в качестве залога финансовыми организациями.
Необходимо выделить и недостатки:
- Размер надела ограничен, что не дает возможность иметь полноценное приусадебное хозяйство.
- Ставка налога выше, чем у остальных вариантов.
- Начать строительство нужно не позже, чем через 3 года после выделения (иначе возможно изъятие), а закончить не позже, чем через 10 лет, иначе ставка налога удваивается.
- Строительство ведется под контролем государственных органов, что значительно затягивает процесс получения разрешений.
- Подразумевается использование централизованных коммуникаций, что бывает значительно дороже, чем своя вода и система канализации.
Покупка участка под ИЖС
Выбрать нужный надел земли можно быстро, а вот перед покупкой нужно проверить у продавца минимальный набор документов, во избежание рисков, связанных с последующей судовой процедурой оспаривания покупки третьими лицами. Гарантией чистой сделки будут:
- свидетельство о праве собственности на землю;
- бумаги, показывающие правомерность получения участка (договор купли-продажи, дарение, наследство, получение от государства);
- кадастровый план;
- ситуационный план;
- выписка из ЕГРП;
- справка о категории надела;
- справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.
Также, нужно удостовериться в личности продавца и получить доверенности от членов его семьи (жена или муж). Такой набор документов гарантирует отсутствие риска при покупке.
Оформление земельного надела
Существует два этапа – это документы и обращение в государственные органы.
Пакет необходимых бумаг для регистрации участка:
- документы, подтверждающие личность оформителя;
- бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
- кадастровый план;
- заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
- квитанция об уплате гос. пошлины.
Пошаговое руководство дальнейших действий:
- Указанный выше пакет документов передается в Росреестр.
- Получение разрешения на строительство.
- Присвоение почтового адреса. Для этого обращаемся в местный орган власти и предоставляем:
- свидетельство о регистрации;
- тех. паспорт участка;
- разрешение на строительство;
- копии паспорта;
- правоустанавливающие документы на землю;
- Получение кадастрового паспорта.
- После завершения строительства – акт приемки, разрешающий безопасную эксплуатацию объекта.
- Свидетельство о праве собственности.