Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?
-
Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
-
Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
-
Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
-
Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Всегда или нужно платить налог
При продаже подаренной жилплощади на ее бывшего владельца закон возлагает обязанность по уплате налога на доход физических лиц. Но его необходимо платить лишь в том случае, если владелец продал жилье до истечения минимально возможного срока, установленного законодательством.
В соответствии со ст. 217.1 Налогового кодекса РФ этот срок зависит от степени родства между дарителем квартиры и одаряемым:
- если жилплощадь была получена в дар от близкого родственника, она должна находиться в его владении как минимум 3 года;
- во всех прочих случаях продавец подаренной квартиры освобождается от налогового платежа по истечении 5 лет с момента принятия дара (если региональным законом не установлен меньший срок);
- при продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 года минимальный срок владения – 3 года.
Степень родства определяется согласно правилам, установленным Семейным кодексом РФ. В соответствии с ними близкими родственниками следует считать:
- родителей;
- детей;
- братьев и сестер;
- дедушек и бабушек;
- внуков.
Как выполнить расчет налогового платежа
Для квартир, подаренных до 2016 г., сумма налога определялась по следующей формуле:
НДФЛ = (Д – НВ) × 0,13
- НДФЛ – итоговая величина налогового платежа с дохода на продажу подаренного объекта недвижимости;
- Д – доход, полученный владельцем квартиры после ее реализации (в соответствии с договором купли-продажи);
- НВ – величина налогового вычета (он составляет 1 млн руб);
- 0,13 – размер налога на доход (13%).
В 2016 г. Алексеев Н. принял решение продать квартиру за 3,8 млн руб, год назад подаренную ему дальним родственником. Поскольку 3 года с момента принятия дара еще не истекло, он обязан после совершения сделки заплатить налог. По российскому законодательству он может получить вычет на 1 млн руб, т.е. налог при продаже составит:
Начиная с января 2016 г. налогооблагаемая база исчисляется из величины кадастровой стоимости жилья (ее можно посмотреть на сайте Росреестра), умноженной на коэффициент 0.7. Таким образом, следует руководствоваться формулой
НДФЛ = (КС – НВ) × 0,7 × 0,13
- КС – кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Подтверждающие документы
К декларации по подоходному налогу необходимо приложить пакет документов. В него входит:
- паспорт заявителя – оригинал и копию;
- сама декларация. Она может быть заполнена как от руки, так и в электронном виде. Нельзя допускать:
- ошибки;
- исправления;
- опечатки;
- заполнение цветными ручками.
Заполнять нужно печатными заглавными буквами, каждая буква должна быть прописана в отдельной клетке. Допускать пропуски строк и клеток нельзя, нужно ставить прочерки.
- выписка из ЕГРП, подтверждающая законное право на жильё. с июля 2016 года, такой документ, как «свидетельство о собственности», больше не выдают. Выписка имеет точно такую же юридическую силу;
- документ, подтверждающие законность совершения сделки по купле и продаже недвижимости. Как правило, это договор купли- продажи, зарегистрированный в Росреестре;
- справка по форме 2-НДФЛ о начисленном и уплаченном налоге.
Все документ сдаются в ФНС в установленные сроки. Если эти сроки нарушить, то собственника квартиры ожидают налоговые последствия в виде штрафных санкций.
На недвижимость коммерческого типа
Что касается коммерческой недвижимости, ставка составляет 13%. Она высчитывается от кадастровой стоимости. Ставка с 13% вырастает до 30%, если лицо, выступающее продавцом, не является резидентом Российской Федерации.
Как можно снизить ставку при продаже?
Если есть необходимость продажи недвижимого имущества до окончания периода, считающегося минимальным, налог придется уплачивать. Но в этом случае органы налогообложения находятся на вашей стороне, предусматривая льготы, снижающие ставку.
Способы снижения начисленной суммы к уплате:
- имущественный вычет;
- осуществление покупки и продажи в течение одного календарного года;
- ситуация, когда доли имущества продаются отдельно.
Все варианты, позволяющие снизить ставку, подразумевают применение имущественного вычета.
Уменьшение размера выплат
Как можно уменьшить налог при продаже, если квартира получена по договору дарения?
При уплате НДФЛ продавец квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Т.е. он будет выплачиваться не с полной стоимости, а на 1 млн. рублей меньше.
Если вернуться к описанному выше примеру, то при использовании вычета НДФЛ необходимо заплатить:
- Если квартира в собственности до 2016 года – с 5 000 000 рублей (6 000 000 – 1 000 000) и составит 650 000 рублей.
- Если её подарили в 2016 году – с 6 000 000 рублей (7 000 000 – 1 000 000) и уплатить нужно 780 000 рублей.
Существует ещё одна ситуация, в которой уменьшается выплачиваемый налог: если в том же году, когда продано жилище, приобретается новая недвижимость.
В этом случае НДФЛ уплачивается с разницы между доходами от продажи прежней квартиры и расходами на приобретение новой. Причём под расходами на приобретение жилья понимается:
- стоимость квартиры, жилого дома, или земельного участка;
- затраты на строительство или ремонт;
- расходы на приватизацию.
Если в расходы на приобретение недвижимости включаются затраты на ремонт или строительство, они должны быть обязательно документально подтверждены.
Право на налоговый вычет при этом сохраняется.
Если приобретаемое жильё дешевле проданного, доход, облагаемый налогом, рассчитывается так: от стоимости старой недвижимости отнимается миллион рублей и стоимость новой.
Что означает понятие «дарение недвижимости»?
Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество. Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.
Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, достаточно составить заявление в письменной форме и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если лицу, не достигшему 18 лет, дарят имущество, необходимо согласие родителей, а также органов опеки и попечительства.
Сделка оформляется в следующем порядке:
- Подготовка пакета документов;
- Обращение в Росреестр с дарственной;
- Получение справки из реестра.
Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Свидетельство о регистрации собственности;
- Банковская квитанция об уплате госпошлины.
Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Продажа подаренной квартиры менее 3 лет в собственности
Интересует продажа подаренной квартиры, которой владеете менее 3 лет? Нужно внимательно ознакомиться с налоговым законодательством, поскольку в процессе выгодной передачи такой недвижимости, вы столкнетесь с дополнительными растратами. Как платить меньше налогов, можно ли избежать комиссии, какие нововведения планируются в этой сфере — читайте в нашем материале. Мы расскажем, как оформить сделку выгодно.
С 2018 г., чтобы не платить налоговый вычет при продаже подаренной собственности, нужно находиться в ней как минимум 5 лет. Новое законодательство вступило в силу в 2016 г.
Теперь продавец может без дополнительного налогообложения продать недвижимость только после пяти лет, а не 3, как раньше.
Отметим, что для собственности более подробно прописаны налоговые нормы при расчете НДФЛ с подаренного жилья.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.
Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.
Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.
Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.
Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.
Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.
Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.
Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.
Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).
Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.
2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.
Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).
Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.
В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.
Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:
При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
Напомним, что до 2016 года продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 лет. Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно было или на 1 000 000 рублей (воспользоваться налоговым вычетом), или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости. Сумма налога никак не привязывалась к кадастровой стоимости, поэтому граждане занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета (до 1 000 000 рублей или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости)
Продажа квартиры менее 5 лет в собственности новый закон
На вопрос, облагается ли налогом дарение между супругами, закон однозначно дает отрицательный ответ. Ни жене, ни мужу в данном случае не нужно подавать налоговую декларацию и уплачивать взносы в бюджет с подаренной квартиры.
Помните, что дарение между супругами возможно только в отношении личной собственности. Например, если квартира приобретена в браке и в ней не выделены доли супругов, то подарить половину так, чтобы жена стала полноправной хозяйкой, не получится. Для этого нужно заключать брачный контракт или соглашение о разделе долей. Сделать это можно в браке – разводиться не нужно.
Нужно ли платить налог при дарении не родственнику – однозначно да. Посторонние лица не входят в круг близких родственников и не освобождаются от уплаты НДФЛ с подаренного жилья. Снизить размер налога можно путем уменьшения цены квартиры, указанной в дарственной. Прежде чем принимать такое решение, нужно взвесить все плюсы и минусы. Риски последующего доначисления налога тем выше, чем больше разница между рыночной (кадастровой) и заявленной ценой подаренного имущества.
Если собственник подаренной квартиры решил в будущем продать ее, то после такой сделки тоже платится НДФЛ. В данном случае доход наступает у продавца – бывшего собственника квартиры, того, кому она была подарена.
Таким образом, подаренная квартира может быть дважды обложена налогом:
- в первый раз при получении дара, если одаряемый не освобожден от НДФЛ;
- во второй раз при продаже квартиры, если нельзя применить вычет или не истек срок давности владения жильем.
Избежать налога при продаже подаренного жилья можно, если недвижимостью пользовались достаточно долгое время или если доход перекрывается налоговым вычетом.