Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как составить краткосрочный договор аренды
Сначала нужно определиться с названием договора. Если квартиру снимает физическое лицо, то документ будет называться договором найма, а если юридическое — договором аренды. Ошибочно считать, что краткосрочный договор, который не требует регистрации, можно не составлять совсем. Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
В документе обязательно указывается срок действия, составляющий не более пяти лет (в случае с краткосрочным договором — до 11 месяцев). Если срок указан не будет, то, по закону, договор считается долгосрочным и действует пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Договор аренды или найма составляется по одной форме, вне зависимости от срока действия. В нём нужно указать размер платы за квартиру, порядок и сроки её внесения. Не допускается одностороннее изменение размера платы, если это не предусмотрено в договоре (ст. 682 ГК РФ).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Договор найма жилого дома
г. Курган 25 апреля 2022 года
Афанасьев Константин Анатольевич, 29.05.1990 года рождения, паспорт: ХХХХ ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.05.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Константинов Афанасий Павлович, 27.06.1980 года рождения, паспорт: ХХХХ ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 28.06.2000 года, именуемый в дальнейшем Наниматель
Заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу традиционно входят:
- наименование типа сделки;
- место и дата заключения документа;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
В преамбуле договора аренды вместо физического лица, то есть гражданина, Арендатором будет выступать юридическое лицо. Соответственно роли участников соглашения сменились бы на Арендодателя и Арендатора.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Основания для расторжения
Избежать неприятностей при выселении жильцов позволит описание ситуаций, которые могут стать законным основанием для расторжения договора со стороны собственника:
- систематическое нарушение сроков внесения оплаты за занимаемое помещение, хроническая задолженность по ЖКХ;
- сигналы о нарушении порядка проживания от других жильцов дома, соседей;
- порча имущества, внесение существенных изменений, нарушающих целостность переданного объекта;
- двухмесячный долг по оплате;
- иные условия, вносимые по согласованию сторон.
Кто чаще всего снимает жилье на короткий срок?
Чаще всего жилые помещения на короткий срок снимают люди, приехавшие в командировку из другого города. За них договор может заключить сама организация, где они трудятся. Более детально об аренде квартиры в командировке можно узнать из этого материала.
Семьи с детьми, приехавшие из другого города на экскурсию, также нередко снимают квартиру краткосрочно и для них очень актуален вопрос, как снять ее правильно, то есть так, чтобы не обманули.
Граждане, приехавшие на заработки, например, в столицу, чаще всего снимают жильё на таких условиях, и знание правил съема квартиры посуточно для них — насущная необходимость.
ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ
жилого помещенияг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Правила сдачи помещения на короткий период
К выбору жильцов следует подходить разумно и взвешенно. Лучше всего размещать объявления о сдаче своего жилья на проверенных источниках и сайтах. Так удастся снизить риски нарваться на мошенников (какие есть виды мошенничества при аренде?). Конечно же, расклейка объявлений бесплатна для хозяина жилого помещения, которое он намеревается сдать в аренду, но именно она наиболее рискованна. Так что лучше заплатить и обезопасить и себя, и свое жилье.
Что касается вопроса привлечения клиентов, то он не менее сложный, чем их поиск. Конкуренция на этом рынке огромна. Поэтому нужно приложить максимальные усилия для того, чтобы именно ваша квартира рассматривалась потенциальным клиентов в первую очередь. Что для этого требуется?
Плюсы и минусы подобной сделки
Самое главное преимущество – это более высокий доход от сдачи квартиры в аренду, по сравнению с тем, когда эта же квартира сдается на длительный срок. Разница существенная, приблизительно в 2-3 раза выше, с перевесом в пользу краткосрочного найма.
Минусы заключаются, прежде всего, в постоянном поиске квартирантов и частой уборке жилого помещения, после каждого заезда и выезда.
В заключение стоит отметить, что краткосрочный договор выгоден хозяину квартиры, который ее сдает. А вот для жильца, желающего ее снять, предпочтительно будет остановить свой выбор на долгосрочном варианте аренды жилья, т.к. для него это будет дешевле, и сохранится возможность продления самого договора.
Оформление договора и регистрация
Положения ст. 674 ГК указывают на обязательную форму договора – простую письменную. Это означает, что для того, чтобы заключить такой договор, вам потребуется письменно составить документ и все. Законодатель не предусматривает ни необходимость совершать сделку в присутствии нотариуса, ни регистрировать такие отношения в Росреестре.
Договор нужно составить в 2 одинаковых экземплярах – по одному для каждого участника. Дополнительно к документу может прилагаться акт приема-передачи помещения, в котором отражается фактическое состояние объекта в момент заселения квартирантов. Акт будет составляться и после их выезда, для того чтобы оценить состояние жилища после окончания договора.
Приложением к договору может являться и график арендных платежей или форма расписки. В первом случае, внесение каждого платежа будет фиксироваться в графике, и закрепляться подписями сторон. Ну а расписка будет выдаваться владельцем помещения на сумму внесенную нанимателем.
Важно!
Если ваш договор предусматривает автоматическое продление после завершения срока, то есть имеется указание на то, что в случае отсутствия разногласий, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, то это не делает его долгосрочным.
Таким образом, если краткосрочный договор продлится, это не значит, что правовое положение нанимателя или владельца жилья каким-то образом изменится. Об этом свидетельствует имеющаяся по этому вопросу судебная практика.
Что означает краткосрочный найм жилых помещений
Краткосрочный НЖП (наем жилых помещений) – это возможность взять в аренду помещение, которое можно использовать только для проживания. Если договор не содержит другие условия, минимальный срок автоматически составляет 5 лет.
Договор краткосрочного НЖП, заключается на бумаге в двух экземплярах. Ясность требований и условий собственника, права и обязанности обоих действующих лиц позволяют обойти судебные разбирательства и споры.
ГК РФ регулирует порядок сдачи в наём жилое помещения (статья 683, 684). И граждане и юр. лица могут вселиться в жилье, по такому договору, только в целях проживания. Организации, обычно заключают договор краткосрочного найма для своих сотрудников.
ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Существует и договор социального найма, который заключается между муниципальным органом и физическими лицами.
ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.
Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Обязательные условия договора найма жилого помещения
Предмет договора
Здесь нужно указать подробные сведения о сдаваемой квартире: точный адрес, жилая и общая площадь, кадастровый номер, список передаваемого нанимателю имущества. Если вы квартиросъемщик, попросите включить в этот раздел пункт о том, что жилье не в залоге и не имеет обременений. В противном случае аренда может закончиться раньше, чем вы планировали, из-за вмешательства третьих лиц, а хозяин не понесет за это никакой ответственности.
Стороны договора
В этом разделе прописываются паспортные данные наймодателя и арендатора. Если квартиросъемщик планирует делить кров с семьей, в документе нужно упомянуть ее членов. Это позволит владельцу недвижимости обезопасить себя от «табора» незваных жильцов — в таком случае соглашение может быть расторгнуто.
Срок договора найма жилого помещения
Об этом мы подробно рассказали выше. В случае, когда в документе не оговорен вообще никакой срок, он считается бессрочным.
Порядок взимания арендной платы
Здесь необходимо указать, какого числа и каким образом арендатор будет расплачиваться с владельцем недвижимости за очередной месяц проживания.
По словам руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи», проживание лучше оплачивать посредством денежных переводов с указанием месяца, за который производится оплата: так у нанимателя всегда будет подтверждение того, что обязательства выполнены. Если же стороны договариваются о расчете наличными, Виктор Куракин советует брать с хозяина расписку за каждый ежемесячный платеж. Это также поможет доказать свою порядочность при возникновении споров.
Нелишним будет регламентировать и другие нюансы оплаты: входит ли в нее расчет за интернет и коммунальные услуги, каковы санкции за просрочку платежа, как часто владелец может повышать аренду.
Права и обязанности сторон
Главная обязанность арендодателя — предоставление жилого помещения по договору найма в установленный срок. Жилье при этом должно находиться в пригодном для жизни состоянии. Наниматель, в свою очередь, обязан вовремя вносить арендную плату, не причинять квартире и находящемуся в ней имуществу вреда, а также не допускать проживания там лиц, не упомянутых в документе.
Кроме того, в нем стоит прописать запрет на субаренду помещения или его использование в предпринимательских целях (бывают случаи, когда в съемной квартире открывают, например, массажный салон).
В качестве меры ответственности за разные отклонения может выступать оговоренный заранее штраф или же разрыв соглашения и немедленное освобождение помещения.
Порядок внесения и возвращения депозита
О депозите как мере защиты арендодателя от неприятных сюрпризов мы уже поговорили. Если вы собираетесь им воспользоваться, это обязательно нужно отразить в договоре: указать размер платежа, срок и способ его возврата, а также условия, при нарушении которых депозит остается у арендодателя.
Помимо обязательных пунктов в соглашении можно отразить и дополнительные нюансы, оговоренные сторонами. Это может быть, например, частота и порядок визитов хозяина для проверки имущества, запрет или разрешение держать домашних животных, курить в помещении. Если стороны договариваются о ремонте квартиры в счет оплаты проживания или порядке устранения поломок техники, это тоже нужно зафиксировать на бумаге.
1. На основании Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» в Жилищный и Гражданский кодексы введены нормы о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – это при наличии в тех же ЖК и ГК договора социального найма жилых помещений.
2. В общих чертах имеются следующие основные различия этих договоров (первым все-таки поставим договор социального найма жилых помещений):
1) по сроку: договор социального найма жилых помещений – бессрочный, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования может быть сроком от одного года до 10 лет;
2) по необходимости государственной регистрации: договор социального найма жилых помещений не требует государственной регистрации, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации;
3) по возможности приватизации: жилье по договору социального найма подлежит приватизации, жилые помещения, занимаемые по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не подлежат приватизации;
4) по основанию предоставления жилого помещения: по договору социального найма жилых помещений они могут быть предоставлены нуждающимся, малоимущим, очередникам; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования они предоставляются не обязательно малоимущим; не обязательно очередникам; нуждающимся с определенным уровнем дохода;
5) по виду жилищного фонда: по договору социального найма жилых помещений – только государственный и муниципальный жилищный фонд; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования – государственный, муниципальный и частный жилищный фонд (при этом предоставляющая организация должна соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ).
Предполагается отдельный учет граждан, нуждающихся в получении жилья по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
В чем состоит правовое регулирование данного соглашения? Основанием для его заключения является достижение определенного консенсуса между двумя сторонами.
Смысл его состоит в том, что один участник – собственник (или его представитель) соглашается предоставить во временное пользования и для проживания другому участнику сделки – нанимателю определенную недвижимость.
Кроме того, условия, на которых совершается сделка должны быть известны и приняты каждому из участников. Каков порядок заключения?
После устного обсуждения всех нюансов и выяснения интересующих моментов, участники могут зафиксировать соглашение в письменной форме, закрепив все нюансы.
О том, как составить договор, вы можете узнать из нашей статьи.
Заключение договора найма жилого помещения: срок, порядок и особенности аренды
Договор найма жилого помещения считается главным документом, позволяющим собственнику передать свое недвижимое имущество в пользование на ограниченный период времени. Заключение договора найма жилого помещения подразумевает его передачу владельцем (наймодателем – особой, уполномоченной для совершения подобных сделок) другому лицу для проживания за определенную плату.
В законодательстве РФ есть несколько видов договора:
- договор коммерческого найма, подразумевающий извлечение прибыли. При этом виде найма хозяин недвижимого имущества выступает в роли предпринимателя;
- договор социального найма. При данных условиях предлагается жилая площадь, находящаяся в государственном резерве жилищного фонда социального использования;
- договор специализированного найма – в использование передают специализированное место для проживания (общежитие и т. д.).
Порядок заключения договора найма жилого помещения регулируется посредством 35 главы ГК РФ. Участники сделки дополнительно могут использовать Жилищный кодекс РФ для урегулирования отношений, а также рассмотреть вспомогательные условия, не противоречащие законодательству.
Права и обязанности сторон по договору
Наймодатель обязан:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.