Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственник жилого помещения: права и обязанности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права собственника жилого помещения распространяются также и на членов его семьи, то есть лиц, проживающих совместно с собственником в принадлежащей ему квартире (супруга, дети, родители). Иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы также могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены в жилое помещение в качестве членов семьи собственника. Члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность за соблюдение норм и правил пользования этим помещением, обеспечение его сохранности. В случае, если семейные отношения с собственником были прекращены, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи прекращается, за исключением наличия иных соглашений с собственником. В случае, если бывший член семьи не имеет оснований для приобретения или права пользования иным жилым помещением, а также если его положение не позволяет обеспечить себя жилым помещением, право пользования квартирой, принадлежащей собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок по решению суда. Также суд может обязать собственника квартиры обеспечить иным жилым помещением бывшего члена семьи, в пользу которого собственник несет ответственность за исполнение алиментных обязательств.
Права и обязанности членов семьи собственника
Что такое жилое помещение?
Ст. 15 Жилищного кодекса РФ отражает основные права на жилплощадь. Жилое помещение рассматривается как отдельное помещение, подходящее для длительного проживания человека, и входящее в категорию недвижимого имущества. В эту группу входят квартиры в многоквартирных домах и непосредственно жилые дома. При оценке пригодности помещения для жизни рассматривают не только комнаты, но и подсобные и дополнительные помещения.
На основании ст. 212 Гражданского кодекса РФ жилье может принадлежать:
- государству;
- физическим и юридическим лицам;
- муниципалитету;
- организациям международного уровня;
- представителям зарубежных стран.
Если квартирой владеют несколько граждан
В этой ситуации права граждан определяются фактом, является ли собственность совместной или долевой. Супруги обычно оформляют жилье в общую собственность. Права у обеих сторон равные. Для проведения любых операций с недвижимым имуществом обязательно письменное согласие второй стороны. Если супруги желают перевести общую собственность в долевую, они вправе рассчитывать на одинаковые доли.
Долевая собственность обеспечивает возможность проживания в квартире, независимо от размера доли. Если долей в квартире назначено отдельное помещение (комната), то собственник может пользоваться ей по своему усмотрению – оформлять прописку иным лицам, договор найма или дарственную. Согласие остальных жильцов не требуется. Однако при продаже этой доли соседи по квартире будут иметь преимущественное право на покупку.
Если у собственников доли не выделены, в силу определенных обстоятельств, то они имеют право на проживание и пользование квартирой, могут передать ее в дар, завещать или оформить под залог. Для регистрации иных физических лиц и передачи доли по договору найма, необходимо разрешение прочих собственников. Исключением станет регистрация детей до 18 лет.
Семья собственника жилого помещения
Правам членов семьи законного владельца жилья и их обязанностям посвящена 31 статья ЖК.
Семья собственника, как правило, проживает с ним. Соответственно, наравне с законным владельцем его близкие солидарно отвечают по всем обязательствам. А как обстоит дело с юридическими возможностями родственников собственника жилого помещения? Права членов семьи закреплены, как выше говорилось, в ст. 31 ЖК, а также в ст. 292 ГК.
К указанным субъектам относят детей, родителей, супруга/супругу. Закон допускает признание в качестве членов семьи других родственников и нетрудоспособных иждивенцев. Для этого эти лица должны быть вселены самим собственником в жилое помещение в качестве членов семьи.
При прекращении семейных отношений с законным владельцем жилья право пользования объектом у бывшего родственника прекращается. Исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей. Собственник и бывший родственник, однако, вправе заключить соглашение, на основании которого право пользование за последним будет сохранено.
Право собственности на жилье – неотъемлемый элемент комплекса гражданских прав. Действующее законодательство обеспечивает защиту этого права от посягательств третьих лиц. Никто не может быть лишен жилища, кроме как по основаниям, закрепленным нормами.
Собственники жилья обладают достаточно большим объемом прав. Они могут пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом, принадлежащим им на законных основаниях. Принадлежность объекта устанавливается при госрегистрации права. Данная процедура является обязательной. Любые юридические действия с жильем должны быть зарегистрированы.
Реализовывая свои права, каждый собственник должен помнить и о своих обязанностях. Пользование помещением должно осуществляться строго в соответствии с его назначением. При этом эксплуатация объекта не должна нарушать интересы других лиц. В число обязанностей собственника и лиц, проживающих с ним, включено обеспечение надлежащего состояния помещения. Это означает, что субъекты должны своевременно осуществлять ремонт, оплачивать коммунальные услуги.
Еще одна обязанность – своевременное отчисление налогов. Все собственники платят налог с имущества. Кроме этого, НК устанавливает обязанность отчислять платежи с дохода, если владелец передал помещение в аренду.
Законодательство также устанавливает ответственность за неисполнение предписаний. В случае грубого нарушения требований лицо может лишиться прав на жилое помещение.
Особенности изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
ЖК РФ предусмотрен ряд юридических гарантий жилищных прав собственников жилых помещений в ситуациях, когда изымается земельный участок для нужд государственного и муниципального характера.
Существует три основания на основании ст.49 ЗК РФ, по которым изымается земельный участок для названных нужд:
- осуществление ряда международных обязательств РФ;
- когда размещаются объекты государственного или муниципального значения, в ситуациях, когда нет иных вариантов вероятного размещения данных объектов;
- ряд иных обстоятельств в ситуациях, которые установлены законом.
В ст.32 ЖК РФ воспроизведены ключевые нормы некоторых статей ГК РФ, которые необходимы для регулирования выкупа земельных участков для государственной и муниципальной нужды, которые применимы к выкупу жилого помещения, которое находится на данном участке. В данных нормах содержится ряд следующих положений:
- ряд решений относительно изъятия жилых помещений принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые приняли решение относительно изъятия необходимых земельных участков для нужды государственного или муниципального характера;
- на основании п.2 ст.32 ЖК РФ федеральное законодательство определяет порядок того, как будут формироваться и приниматься указанные решения;
- данное решение и решения относительно изъятия земельных участков должны иметь государственную регистрацию в органах, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- важно не раньше чем за год до того, как предстоит предстоящее изъятие принадлежащего ему жилого помещения, уведомить в письменном виде собственников жилых помещений относительно принятого решения об изъятии принадлежащих им жилых помещений и соответствующих земельных участков, относительно даты осуществленной государственной регистрации данного решения органами, которые приняли решение об изъятии;
- исключительно имея согласие собственников, допустимо производить выкуп жилых помещений и соответствующих земельных участков не позже чем за один год до того как собственник получил данное уведомление;
- выкупную цену жилых помещений, как и выкупную цену соответствующих земельных участков важно определять не в произвольной форме, а на основании соглашения с собственниками жилых помещений (в п.7 ст.32 ЖК РФ содержатся ключевые элементы, которые должны входить в состав выкупной цены. Это и рыночная стоимость жилых помещений, и ряд убытков, которые возникают у собственников жилых помещений из-за изъятия);
- независимый оценщик на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» должен установить рыночную стоимость жилых помещений;
- в ситуациях, когда собственники жилых помещений не согласны с решением относительно изъятия земельных участков или жилых помещений или же не получилось достигнуть соглашения относительно выкупной цены или иных условий выкупа данных объектов, для органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые приняли данное решение, важно предъявить ряд требований в судебном порядке к собственникам в течение двух лет с момента, когда было направлено им соответствующее уведомление относительно принятого решения об изъятии.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики недвижимого имущества как объекта. Продажа и приобретение объектов недвижимости являются одной из наиболее распространенных сделок.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, 549 ГК РФ).
Предметом купли-продажи могут быть и жилые помещения.
По общему правилу член семьи собственника имеет равные с собственником права, то есть члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться помещением собственника целиком (комнатами, коридорами, кухнями и др.). В то же время объем их прав (как и обязанностей) может определяться соглашением между собственником и членами его семьи. Равные у них и обязанности, и прежде всего обязанность использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Помимо основного права – права пользования жилым помещением, можно назвать следующие права члена семьи собственника:
право пользования общим имуществом собственников в многоквартирном доме – производное от основного права (собственности) право. Состав общего имущества определяется законом (в частности, в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
право на вселение своих несовершеннолетних детей независимо от согласия на это как самого собственника, так и других членов его семьи, в том числе бывших. При этом не имеет значения также и норма общей и/или жилой площади, приходящейся на одного человека в этом жилом помещении, а также не имеет значения, занимает ли родитель вселяемого ребенка изолированное жилое помещение или нет. При этом, по общему правилу, члены семьи собственника жилого помещения используют жилое помещение для личного проживания в нем, они лишены права на предоставление жилого помещения в пользование иным лицам. В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» на этот счет дается следующее разъяснение:
«Часть 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору (коммерческого) найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение»;
право на использование жилого помещения не только для проживания. Член семьи собственника (как и сам собственник) может использовать жилое помещение не только для проживания, но и для иных предусмотренных законом целей. Например, член семьи собственника имеет право приглашать в дом друзей и знакомых, что является неотъемлемым правом на общение, без которого человек не сможет чувствовать себя полноценным;
право на использование жилого помещения для профессиональной деятельности. Возможность использования жилого помещения для профессиональной деятельности прямо вытекает из отдельных законодательных актов. Так, в соответствии с п. 6 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат для организации адвокатского кабинета может использовать жилые помещения, принадлежащие на праве собственности ему либо членам его семьи, при условии получения согласия последних;
право требовать устранения нарушений своих прав. Члены семьи собственника могут потребовать устранения нарушения своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника указанного помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
Может ли прописанный стать собственником квартиры, в которой у него оформлена регистрация?
Человек, который имеет временную или постоянную прописку, не считается владельцем квартиры и не может им стать. Правда, есть ряд исключений. Например, владелец жилплощади решил ее продать, а прописанный жилец купил. Также право собственности на квартиру, в которой оформлена прописка, гражданин может получить, если владелец подарит, завещает это жилье или заключит договор пожизненной ренты.
Может прописанный стать владельцем квартиры, которая состоит в муниципальной собственности, после проведения ее приватизации. Надо отметить, что не все жилые помещения муниципальной либо государственной собственности могут быть переведены в личное владение. Возникнуть право собственности на квартиру, в которой есть прописка, может и по решению суда.
Если квартирой владеют несколько граждан
В этой ситуации права граждан определяются фактом, является ли собственность совместной или долевой. Супруги обычно оформляют жилье в общую собственность. Права у обеих сторон равные. Для проведения любых операций с недвижимым имуществом обязательно письменное согласие второй стороны. Если супруги желают перевести общую собственность в долевую, они вправе рассчитывать на одинаковые доли.
Долевая собственность обеспечивает возможность проживания в квартире, независимо от размера доли. Если долей в квартире назначено отдельное помещение (комната), то собственник может пользоваться ей по своему усмотрению – оформлять прописку иным лицам, договор найма или дарственную. Согласие остальных жильцов не требуется. Однако при продаже этой доли соседи по квартире будут иметь преимущественное право на покупку.
Если у собственников доли не выделены, в силу определенных обстоятельств, то они имеют право на проживание и пользование квартирой, могут передать ее в дар, завещать или оформить под залог. Для регистрации иных физических лиц и передачи доли по договору найма, необходимо разрешение прочих собственников. Исключением станет регистрация детей до 18 лет.
Вправе ли владелец выписать родственников из квартиры?
Выписка родственников владельца разрешается в таких случаях:
- прекращение брачных отношений супругов, если квартира не считается их общей собственностью,
- если психическое здоровье одного из родителей угрожает жизни и здоровью ребенка,
- собственник может выписать родственников, пропавших без вести или отбывающих тюремное наказание посредством обращения в суд,
- если один из бывших супругов лишен родительских прав, его разрешено снять с регистрации даже при наличии его отказа от доли в приватизации,
- выселить можно члена семьи, который не учитывает правила пользования жилплощадью, наносит ей ущерб, нарушает спокойствие соседей и собственника, не вносит плату за коммунальные услуги. Выселение производится на основании постановления суда.
Собственнику недвижимости не разрешается выписывать:
- несовершеннолетних детей, находящихся в квартире совместно с родителями. Ребенок вправе жить с родителем-собственником, а вместе с ребенком может жить родитель, с которым суд обозначил его место жительства,
- детей, если при выселении их условия жизни меняются в худшую сторону,
- родственников, имеющих выделенную долю в квартире вследствие ее приватизации,
- не может быть выселен наниматель муниципального жилья, который временно отсутствует, но при этом не нарушаются условия пользования квартирой.
Пожизненно проживать на территории квартиры может супруг, отказавшийся от своей доли при приватизации жилья. Выселить его можно только с его согласия.
Продажа квартиры в долевой собственности
Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом. Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.
Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.
Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.