Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Комментарии к ст. 25 ЖК РФ

1. Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в жилом помещении. Это может быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Все такие изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения. Это обязательное требование, и в случае, когда внесение в технический паспорт помещения не требуется в результате изменения технических характеристик помещения, такие действия нельзя отнести к переустройству. Например, замена ванны не является переустройством, если новая ванна устанавливается в том же месте, где находилась и старая. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это повлечет и установку новых труб и соответственно внесение изменения в технический паспорт помещения.

К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения такового в технический паспорт помещения. К перепланировке могут относиться:

— перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок;

— перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов;

— устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок);

— расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.

Это может быть и не исчерпывающий перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет перепланировки. Если, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.

3. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности на помещения, а также на нежилые помещения в многоквартирных домах и на помещения, в отношении которых в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.

Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?

Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.

Наши преимущества:

• оформление договора на оказание комплексной услуги;
• разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
• выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
• изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.

Что такое перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилого объекта недвижимости в большинстве случаев осуществляется для того, чтобы повысить качество и условия эксплуатации рабочей зоны. Иногда переустройство необходимо не только для улучшения функциональности и производительности здания, но и для того, чтобы оно отвечало всем требованиям и нормам безопасности, установленным российским законодательством.

Изменение планировки в нежилом помещении возможно как в многоквартирном жилом доме (в основном на первых этажах), так и в отдельном нежилом здании. Перепланировка при этом может быть:

1. Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
2. Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.

К перепланировке нежилых помещений относятся следующие работы:

• изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
• изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
• создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
• объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
• обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
• изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.

Акт перепланировки нежилого помещения

По нормам Градостроительного кодекса РФ завершающим этапом проведения перепланировки нежилого помещения является не окончание ремонта как такового, а оформление приемочной комиссией Акта о законченном переустройстве и внесение изменений в техническую документацию в БТИ с последующей государственной регистрацией в Росреестре. Составляется и подписывается этот документ при приемке объекта следующими лицами:

• владелец помещения или его арендатор по доверенности от настоящего собственника объекта недвижимости;
• представители субъекта, на балансе которого находится здание, в котором перепланировалось помещение (управляющая компания, муниципалитет, ТСЖ и т.д.);
• уполномоченный сотрудник проектировочной организации, которая собственно и подготовила проектную документацию перед проведением ремонтных работ;
• представители фирмы-подрядчика, которая выполняла строительно-ремонтные работы согласно утвержденному проекту;
• представители организации, которая проводила экспертную оценку состояния строения и помещения перед началом ремонтных работ;
• уполномоченные представители службы противопожарной безопасности и другие компетентные служебные лица, выполняющие свои прямые должностные обязанности.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.

Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.

По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.

Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:

• выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
• оформление договора на изготовление проектной документации;
• выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
• согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
• проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
• согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
• обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно.

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

• заявление от имени заказчика;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
• письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
• документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
• проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
• разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
• договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
3. Согласование в государственных инстанциях.
4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Как узаконить переустройство нежилого помещения

Если при самовольной перепланировке жилого помещения столкнуться с проблемами можно только при осуществлении различных операций с недвижимостью (дарение, продажа и т.д.), то при изменении конфигурации нежилого помещения такие проблемы могут возникнуть сразу же после проведения ремонта. К примеру, согласно нормам права для ведения бизнеса или использования нежилого помещения в других целях, необходимы специальные разрешения многочисленных государственных инстанций (санитарно-эпидемиологической службы, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др.). Учитывая, что проверки компетентными органами проводятся регулярно (как планово, так и внепланово), проблемы из-за самовольной перепланировки не заставят себя долго ждать.

Во избежание многочисленных неприятностей необходимо согласовать предстоящие строительно-ремонтные работы и получить официальное разрешение на перепланировку в нежилом помещении. Согласование этого вопроса и оформление изменений конфигурации здания – дело, требующее немало времени и терпения, поэтому многие владельцы нежилых помещений прибегают к услугам опытных специалистов, которые по доверенности решают этот вопрос быстро и профессионально.

Процедура получения разрешения и узаконения внесенных изменений в конфигурацию помещения проходит в несколько этапов. Сложность решения данного вопроса зависит от того, в жилом или нежилом здании расположено нежилое помещение, которое подлежит ремонту. В зависимости от того, в каком здании находиться объект, в каждом конкретном случае имеются свои особенности и нюансы.

Акт перепланировки нежилого помещения

По нормам Градостроительного кодекса РФ завершающим этапом проведения перепланировки нежилого помещения является не окончание ремонта как такового, а оформление приемочной комиссией Акта о законченном переустройстве и внесение изменений в техническую документацию в БТИ с последующей государственной регистрацией в Росреестре. Составляется и подписывается этот документ при приемке объекта следующими лицами:

• владелец помещения или его арендатор по доверенности от настоящего собственника объекта недвижимости;
• представители субъекта, на балансе которого находится здание, в котором перепланировалось помещение (управляющая компания, муниципалитет, ТСЖ и т.д.);
• уполномоченный сотрудник проектировочной организации, которая собственно и подготовила проектную документацию перед проведением ремонтных работ;
• представители фирмы-подрядчика, которая выполняла строительно-ремонтные работы согласно утвержденному проекту;
• представители организации, которая проводила экспертную оценку состояния строения и помещения перед началом ремонтных работ;
• уполномоченные представители службы противопожарной безопасности и другие компетентные служебные лица, выполняющие свои прямые должностные обязанности.

Реконструкция и перепланировка коммерческой недвижимости

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство.

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию. Все эти процедуры оформления довольно длительны и будет проще доверить их выполнение профессионалам.

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

• получение консультации;
• составление технического проекта;
• сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
• получение техпаспорта, если он отсутствует;
• подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
• уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

В том случае, если в согласовании перепланировки отказано, заявителю нужно действовать так:

• Внимательно изучить ответ, чтобы понять причины отказа.
• Если отказ вызван формальными причинами (например, отсутствует какой-то необходимый документ), ошибки надо исправить, после чего повторно подать заявление. К нему, помимо пакета документации, надо будет приложить акт об отказе, чтобы в надзорной службе могли убедиться, что недостатки исправлены.
• Отказ может быть ошибочным. Например, в ответе указано, что нет согласования с газовой службой, хотя разрешение там получено – но специалист, проверяющий документы, проглядел его. В этом случае нужно просто подать заявление ещё раз, указав в сопроводительном письме, что все документы в наличии.
• Наконец, если отказ явно необоснован, можно его обжаловать.

Обжалование может производиться двумя способами:

1. Жалобой на имя начальника службы, отказавшей в согласовании перепланировки.
2. В судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

Последний способ наиболее эффективен, но требует больше времени.

Реконструкция и перепланировка коммерческой недвижимости

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство.

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию. Все эти процедуры оформления довольно длительны и будет проще доверить их выполнение профессионалам.

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление / Правоведус

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

• в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
• на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

• с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
• со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10. ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Похожие записи:

• Стипендия для студентов в 2022-2023 году
• Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям
• Как изменится отчетность по взносам в 2023 году: новые формы и новые сроки