Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Составление Акта осмотра помещения происходит в разных случаях: при купле-продаже, сдаче в аренду, проведении ремонтных работ, после затопления и иных непредвиденных форс-мажорных обстоятельствах. Акт оформляется как при осмотре жилых помещений, так и нежилых объектов (складов, производственных зданий, офисов и т.п.).
Отличие капитального ремонта от текущего
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.
УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.
В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.
Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
Что делать после составления акта осмотра общего имущества
В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год – по результатам весеннего осмотра, на следующий год – по итогам осеннего);
- выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
- определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:
- по результатам весеннего осмотра – составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- по результатам осеннего осмотра – проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.
Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.
Ремонт общего имущества
При ремонте общего имущества собственников в многоквартирном доме могут проводиться следующие виды мероприятий:
- герметизация стыков, швов в обшивке здания;
- восстановление деформаций в бетонном основании, стропильной системе;
- замена/ремонт дверной, оконной фурнитуры, элементов напольного покрытия;
- проведение ремонтных работ на межквартирных площадках, крыльце, лестницах возле и внутри подъезда и пр.
- восстановление работоспособности лифта;
- устранение неполадок в канализационной/отопительной/водопроводной системе;
- монтаж/замена отдельных частей систем электроснабжения МКД, за исключением электрического оборудования, находящегося внутри жилых квартир;
- устранение неполадок, возникших в вентиляционной или водопроводной системе;
- ремонт специального технического оборудования;
- восстановление поврежденных участков/благоустройство тротуаров, мощеных дорожек, площадок для отдыха и спортивных мероприятий, навесов для сборников мусора (контейнеров).
Как заполнить акт осеннего осмотра дома
На основе записи в журнале составляется акт сезонного осмотра (п. 14 ПП РФ № 491). Рекомендуемая форма акта представлена в приложении № 3 к Правилам № 170 . Акт состоит из пяти блоков, разберём заполнение каждого.
1. Реквизиты. В первый блок запишите полный адрес проверяемого МКД, вид осмотра (весенний, осенний, общий, частичный) и его дату.
2. Состав комиссии. Сведения о членах комиссии внесите с указанием занимаемых ими должностей. Участвующих в проверке лиц можно разделить в акте на три группы: представители УО (в т.ч. ТСЖ, ЖСК, ЖК), представители исполнителя коммунальных услуг и представители Совета МКД.
3. Результаты осмотра. Это основной раздел акта, в котором должны быть обязательные три колонки:
- «Перечень систем и элементов здания», который составляется согласно приложению 7 Правил № 170 . Если в МКД не предусмотрен какой-либо элемент из приложения, то не следует его исключать из таблицы: поставьте отметку об его отсутствии.
- «Оценка» — зафиксируйте здесь состояние каждого элемента перечня: отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное. Последнюю оценку поставьте при обнаружении дефектов. В таком случае опишите дефект кратко, обозначьте место его расположения, причины появления.
- «Решение о принятии мер» — запишите решение о необходимости проведения ремонта в случае, если обнаружены повреждения или дефекты. Ремонт может быть текущим, капитальным, проводимым за счёт УО или собственников. Если дефектов не выявлено, поставьте отметку «не требуется».
4. Подписи членов комиссии. Подписывают составленный акт все участвовавшие в осмотре члены комиссии. Их должности и ФИО должны совпадать с информацией, указанной во втором блоке акта.
После этого поставьте дату проведения проверки и печать УО (при наличии). Также в форму акта можно добавить дополнительные строки для внесения рекомендаций или комментариев: разместите их перед блоком с подписями членов комиссии.
Кто должен проводить осмотр общего имущества
Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.
Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.
Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД
Законодательство такую обязанность не устанавливает.
6.1 Основанием для предоставления услуги технического осмотра могут служить:
— требования законодательства Российской Федерации;
— смена формы управления многоквартирным домом, выбор или смена управляющей организации, определение или изменение состава работ;
— требования инструкции по эксплуатации;
— график проведения осмотров, утвержденный заказчиком;
— наличие дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных просадок фундаментов), которые могут снизить прочностные и деформативные характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние имущества;
— увеличение эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке многоквартирного дома;
— необходимость определения (уточнения, изменения) состава работ;
— истечение установленного, настоящим стандартом, технической документацией, срока эксплуатации;
— необходимость определения физического износа имущества;
— выявление деформации грунтовых оснований;
— определение способности имущества противодействовать природным и техногенным угрозам, в том числе криминального и террористического характера;
— необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий природного характера или техногенных аварий;
— необходимость определения пригодности многоквартирного дома для безопасной эксплуатации и проживания в нем;
— необходимость определения работ, выполнение которых снизит потребление энергетических ресурсов и повысит энергетическую эффективность многоквартирного дома;
— необходимость определения и проведения сезонных работ при подготовке имущества к сезонной эксплуатации;
— необходимость определения противопожарных мероприятий.
Услуга проведения технических осмотров предоставляется также при:
— проектировании, определении необходимости проведения текущего и (или) капитального ремонта имущества;
— приемке капитально отремонтированных многоквартирных домов;
— попадании многоквартирного дома в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий;
— составлении (восстановление) и актуализации технической документации на многоквартирный дом, в том числе инструкции по эксплуатации, а также при иных основаниях, таких как решение собрания собственников.
При наличии основания проведения осмотра, заказчик готовит техническое задание на его проведение.
7.1 Техническое задание на проведение осмотра разрабатывается и утверждается заказчиком.
Примечание — К разработке технического задания в обязательном порядке привлекаются специалисты, имеющие соответствующую квалификацию, в том числе могут привлекаться специалисты исполнителя.
7.2 В техническом задании, в зависимости от основания проведения осмотра, определяется вид и цель осмотра, устанавливаются и определяются:
— этапы и сроки проведения и окончания осмотра;
— требования к материально-техническому оснащению, наличию оборудования, техники, инструментов и приспособлений, в том числе требования к исполнителю (специалистам);
— требования по оценке устойчивости среды обитания, которая проводится в соответствии с СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011 ;
— особые условия и др.
7.3 В зависимости от состава технической документации и наличия в ней необходимой и достоверной информации (показателей, параметров, схем, планов, отчетов и др.) определяется необходимость сбора исходных и дополнительных данных.
Примечание — Состав технической документации приведен в приложении Б ГОСТ Р 56038 .
Проведение самого осмотра подробно описывать не стану. В зависимости от типа обслуживаемого объекта процедура может сильно различаться.
Нижу несколько основных моментов, которые значительно увеличивают эффективность и качество эксплуатационного контроля.:
1. У вас на предприятии должны быть создана программа проведения весеннего и осеннего осмотров. Которая бы достаточно подробно описывала все этапы обхода и проверяемые характеристики. Очень удобно, если в ней будет представлена пример чек-листа для заполнения и форма акта, оформляемого по результатам обхода.
2. Осмотры могут занимать ни один день, часть их них проводится ночью, при этом обязательно должны присутствовать все основные члены комиссии. То, что может пропустить один, обязательно заметит другой специалист, пусть даже это не его профильная система или оборудование.
3. В случае необходимости, для доступа к труднодоступным участкам конструкции или элементам оборудования, необходимо использовать спецтехнику или оборудование — подъемники, лестницы.
4. Для определения показателей измеряемых величин, необходимо использовать поверенное, исправное оборудование и инструменты.
5. Важно тщательно документировать все увиденное, обязательно необходимо вести и фото фиксацию.
Если у вы хотите добавить к вышесказанному еще что-то, что помогает вам эффективно выполнять сезонный контроль состояния зданий, обязательно напишите об этом в комментариях.
Почему после введения здания в эксплуатацию собственники должны следить за состоянием основных конструкций здания?
Потому что гарантия застройщика на многоквартирный дом — 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию. Поэтому обнаруженные дефекты и повреждения по закону «О защите прав потребителя» обязан будет устранить и оплатить застройщик.
Согласно ГОСТ 31937-2011 полное обследование многоквартирного жилого дома (его технического состояния) проводится не позднее, чем через 2 года после ввода в эксплуатацию, т.к. все основные скрытые дефекты проявляются именно в этот период.
Далее обследование проводится каждые 10 лет. А дома, находящиеся в непосредственной близости к станциям и перегонам метро — каждые 5 лет. Для уникальных и технологически сложных объектов, например, Москва-Сити, устанавливается непрерывный мониторинг состояния конструкций и грунтов оснований.
Кто должен проводить осмотр общего имущества
Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.
Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.
Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД
Законодательство такую обязанность не устанавливает.
Вместе с тем, обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:
- условия договора управления МКД и (или)
- дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В начале документа указывается его название, место (населенный пункт) и дата (число, месяц, год) составления.
Потом, в основную часть, вносится следующая информация:
- состав комиссии: сначала здесь указываются названия предприятий, представители которых участвовали в осмотре, затем – должности и ФИО этих специалистов. Среди членов комиссии выделяется председатель, на котором лежит большая часть ответственность за осмотр здания/сооружение и составление акта;
- адрес объекта и его индивидуальные характеристики (здесь можно отразить этажность объекта, материал стен и т.п.);
- полный перечень мероприятий, проведенных в ходе технического осмотра (их можно оформить как списком, так и в виде таблицы), условиях их проведения;
- если обнаруживаются какие-то недостатки, повреждения, неисправности, их нужно описать либо в самом акте, либо в отдельном приложении к нему;
- если члены комиссии готовы сходу обозначить пути устранения выявленных недочетов, то они подробно описываются в акте;
- в конце подводится итог работы комиссии.
В ситуации, когда кто-либо из участников осмотра не согласен с общими выводами, в бланке это обязательно отмечается отдельным пунктом.
Информацию обо всех прилагаемых к акту бумагах надо также включить в бланк. Если в акте указываются какие-то законы, нормативные документы (общеприменимые или внутрикорпоративные), ссылку на них нужно давать в виде даты и номера.
После составления акта все лица, участвовавшие в осмотре здания, должны поставить в документе свои подписи (с расшифровкой).
Кто организует осмотры и кто принимает в них участие
Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.
Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.