Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Взыскание долга по арендной плате
Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.
Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:
- Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
- При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.
При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.
Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.
Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:
- 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
- 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).
В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.
Расчет неустойки по договору аренды
Взыскание задолженности по договору аренды производится на условиях, прописанных в соглашении между сторонами и гражданском законодательстве. Собственник или иной правообладатель имущества вправе обратиться к арендатору с требованиями по оплате основного долга и неустойки по договору аренды.
Основной долг — это невнесенная плата за период использования арендованного имущества и период извещения о расторжении договора, даже если имущество не использовалось в это время.
Например, юридические лица заключили между собой договор об аренде офиса с 1 января по 30 ноября 2018-го года, и прописали условие о необходимости извещать о досрочном расторжении договора не менее, чем за 2 месяца. Если арендатор решит не использовать офис с 1 апреля, но предупредит об этом только 5 марта и тогда же перестанет платить, основным долгом будет оплата, которую арендодатель должен был получить за период от 5 марта до 4 мая 2018-го года включительно.
Формула для расчёта неустойки по договору аренды
При нарушениях договорных обязательств пени рассчитывают по определённой формуле. Для расчёта берётся сумма полностью или часть невыплаченных денежных средств.
Чтобы не ошибиться в расчётах, нужно внимательно изучить пункты договора, которые касаются ответственности сторон. Формулу, по которой рассчитывают неустойку нужно знать не только потерпевшей стороне, но и нарушителям, чтобы не пропустить возможные ошибки при начислении.
Процентная ставка определяет сумму выплаты просрочки и используется при начислении пени. Просрочка оплаты или неоплата может быть в течение определённого периода времени.
Расчёт пени производится на основании трёх показателей:
- Сумма, обозначенная в договоре.
- Показатель процентной ставки.
- Срок неуплаты.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Взыскание арендной платы при отсутствии договора
Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.
Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате
В Арбитражный суд Свердловской области
ИСТЕЦ:
ИП
ОТВЕТЧИК:
Цена иска: 33 735 рублей.
Госпошлина: 2 000 рублей.
Исковое заявление
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.
В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».
Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.
Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.
Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.
Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».
При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».
До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.
Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством
ПРОШУ:
- взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
- взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
- взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.
По первой части вопроса — нужны подробности. Я так понимаю Вам прислали претензию и акт сверки за какой то период, где фигурирует пени. Нужно уточнять за какой период конкретно. Я так понял, что существует в договоре помесячный срок для оплаты — это вероятно до 10 числа каждого месяца. Хотя может быть по другому. Посмотрите договор, в нем конечную дату для оплаты, и посмотрите санкции. Поднимите свои платежки и посмотрите, не пропущен ли срок/конечная дата оплаты. Если сроки платежей не пропущены, то идите разбираться к поставщику.
По второй части вопроса. Если бы в договоре с Вашей стороны фигурировало бы ИП или какая то организация, то в случае обращения в суд подведомственность была бы Арбитражному суд. Коль стороной договора является физическое лицо, то суд общей юрисдикции и совершенно все равно как правильно или не правильно указано в самом договоре.
К вопросу «если арбитражный суд». Если к Вам ну вдруг придет определение арбитражного суда о принятии иска в производству в отношении Вас, ОБЯЗАТЕЛЬНО пишите заявление в суд об оставлении иска без рассмотрения ввиду не подведомственности данной категории дел арбитражным судам.
По вопросу пени. Пиши в акте сверки разногласия и отправляйте, если считаете, что правы.
А так, учитывая Ваше сообщение» весьма не нормально предъявлять безосновательно пени.
Ответственность сторон
При полном неисполнении или ненадлежащем исполнении условий сделки при договоре аренды стороны несут ответственность.
Арендатор и арендодатель несут ответственность в следующих случаях:
- Арендатору не были переданы документы на владение нежилым помещением;
- Арендатору было передано нежилое имущество, которым невозможно полностью или частично пользоваться из-за недостатков, повреждений и дефектов;
- Арендатор не был предупрежден о правах на владение нежилым имуществом третьих лиц;
- Арендодатель не проводит капитальный ремонт (пункт отсутствует при указании обратного в договоре);
- Было нарушение срока оплаты или оплата была произведена с изменениями в количестве средств;
- Нарушение условий договора об использовании нежилого помещения;
- Возврат имущества или помещения не был произведен или произведен несвоевременно;
- Использование нежилого помещения или работы, проводимые в нем, несут угрозу или причиняют вред третьим лицам;
- Арендатор повредил имущество или помещение и отказывается исправлять нарушение.
Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения несет за собой повестки в суд и, в зависимости от тяжести нарушений, – штраф, возмещение убытков, возврат средств или условный срок.
Какие услуги мы оказываем
Адвокат по взысканию долгов
Взыскание по договору найма
Взыскание по договору подряда
Взыскание по договору поставки
Взыскание по договору услуги
Взыскание по кредитным договорам
Возврат имущества
В соответствии с действующим законодательством наша коллегия застраховала свою ответственность перед клиентами на 5 млн рублей. При неудачном исходе дела страховая компания возместит все убытки в пределах указанной страховой суммы.
ФЗ об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации от 31 мая 2002 года N 63-ФЗ (Ст. 19. Страхование риска ответственности адвоката): Адвокат осуществляет в соответствии с федеральным законом страхование риска своей профессиональной имущественной ответственности за нарушение условий заключенного с доверителем соглашения об оказании юридической помощи.
Наша компания — единственная, которая осуществляет страхование ответственности адвокатов!
○ Взыскание на досудебной стадии.
До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:
- Данные участников арендного договора.
- Дата заключения соглашения, его реквизиты.
- Реквизиты акта-приема предмета договора.
- Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
- Ссылки на нормы закона.
К претензии следует приложить:
- Копию соглашения.
- Копию акта-приема сдачи.
- Подробный расчет долга.
Должник после получения претензии может:
- Проигнорировать ее.
- Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.
Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.
Правовое обоснование претензии
На практике отношения по аренде нежилого помещения возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому данные споры рассматриваются в рамках арбитражного процесса (статьи и Арбитражного процессуального кодекса РФ; далее — АПК РФ).
В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного решения конфликта до обращения с иском. Так, согласно АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.
Введение процедуры пояснил Президиум Верховного Суда РФ в (2015) от 23.12.2015 г.: «Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без расходов на госпошлину со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы».