Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 22 Земельного кодекса. Аренда земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Фас россии / доклад — особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Доклад — Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Введение ст. 17.1 Закона о защите конкуренции было направлено на унификацию порядка предоставления прав на государственное и муниципальное имущество на всей территории РФ, а также преимущественное использование механизма аукционных процедур при распоряжении государственным и муниципальным имуществом.
- Передача федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями хозяйствующим субъектам государственного или муниципального имущества в пользование без проведения торгов в форме аукциона или конкурса является предоставлением преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
- Проведение торгов при передаче государственного или муниципального имущества направлено на расширение возможности доступа хозяйствующих субъектов к данному ресурсу, является основой эффективного использования такого имущества и развития конкуренции.
- Алгоритм принятия решений о передаче имущества
Что из себя представляет
Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу.
То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.
Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.
Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.
Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:
| Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды | так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу |
| Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника | документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору |
Арендная плата по договору
В договоре подробно излагается размер и порядок внесения арендной платы, а также принцип расчёта таковой.
В составляемом договоре субаренды обязательно должны быть отражены условия, на которых возможно изменение платы за арендуемый участок.
В отдельные пункты выносятся порядок действий сторон при возникновении форс-мажорных обстоятельств, сроки действия и порядок и причины расторжения договорных обязательств.
Дополнительно могут быть перечислены другие необходимые, по мнению сторон, положения об оплате, такие, как:
- место и способ разрешения возможных спорных моментов во взаимоотношениях сторон;
- порядке внесения необходимых изменений в действующий договор.
Ограничения права пользования земельным участком
Отдельные положения договора имеют огромное значение в деятельности арендатора и субарендатора после вступления этого документа в законную силу. На них следует обратить особо пристальное внимание.
Одним из таких пунктов является ограничение на право пользования участком:
- Его можно использовать только в правовом поле той категории земель, к которой арендуемый участок причислен.
- Отдельные ограничительные меры могут быть прописаны арендодателем в заключаемом договоре субаренды земли.
- Если какие-то подобные меры указаны владельцем этого земельного участка в первичном договоре аренды, то они обязательны и для субарендатора.
Ограничительные меры могут налагаться не только собственником участка, но и соответствующим нормативным актом муниципалитета в случае установления земельного сервитута.
Расторжение соглашения
Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.
Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.
Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:
- Личные данные сторон договора;
- Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
- Описание земельного участка;
- Отсутствие претензий;
- Дата, а также подписи сторон.
Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Договор субаренды земельного участка образец
Участок земли предоставляется в субаренду на время, которое не превышает период действия первоначального договора о найме. После подписания документов у субарендатора появляется обязательство по осуществлению выплат за землю на счет арендатору, с кем был заключен договор.
В этот документ рекомендуется включать пункт о позволении или запрете переуступки права временного использования участка. Если данное уточнение не предусмотрели в тексте договора, то заключается новый документ либо вносится корректировка в действующий с помощью составления дополнительного соглашения. Это условие является основополагающим и без него заключение сделки по субаренде невозможно.
В тексте соглашения должна находиться такая информация:
Обычно, сдача участков арендаторами в поднаем является для них коммерческой деятельностью.
Иногда для многих лиц арендовать земельные участки напрямую невозможно или предварительно требуется решить довольно сложные вопросы. Например, в роли собственника выступает государство или городская администрация. Субарендаторам будет намного проще отыскать лиц, которые уже заключили договор о прямой аренде земли, и обговорить с ними условия подписания соглашения о субаренде.
Им не придется принимать участие в аукционах и долго ждать результата рассмотрения заявления.
Заключая договор о субаренде, нужно знать, что существуют ситуации, когда арендатор не вправе передать право временного пользования участком третьей стороне.
При наличии в договоре об аренде пункта, запрещающего подобные сделки, передать землю в субаренду нельзя.
В зависимости от времени, на которое дается поднаем участка, зависит состав требуемых бумаг. Когда субаренду заключают более, чем на 1 год, к договору прикладывают следующие бумаги:
- описание надела;
- кадастровый паспорт либо выписку из ЕГРН;
- техпаспорта сооружений, находящихся на земле;
- график совершения взносов за субаренду;
- справка из Росреестра с подтверждением прохождения процедуры по регистрации права на субарендное пользование.
Если срок документа не превышает 1 года, к нему полагается прикладывать:
- приемо-передаточный акт по объекту;
- доп.соглашение;
- протокол имеющихся разногласий и протокол по их согласованию.
Если появляется необходимость продолжить субарендные правоотношения, то у сторон есть право пролонгации договора. Главное условие – отсутствие противоречий с условиями, оговоренными в первоначальном соглашении между нанимателем и владельцем земли.
Принципиальных отличий в пунктах договора не будет. Поменяется только информация о реквизитах сторон. Также будет отличаться размер госпошлины при гос.регистрации соглашения и список необходимых для этого документов.
Аренда предусматривает непосредственное получение права пользования ЗУ от собственника. Оформив договор аренды ЗУ надлежащим образом, арендатор передаёт это право другому субъекту на правах пользования или субаренды.
Больше информации о правах и обязанностях арендатора и арендодателя читайте в другой нашей статье.
Предлагаем ознакомиться: Договор дарения земельного участка 5 шагов в 2020 году
В отношении к таковому, серединное звено имущественной цепочки, приобретшее право пользования по договору аренды, выступает в качестве владельца права распоряжения.Например:
- Застройщик, арендовавший землю у города, после возведения многоэтажного дома, его приёмки и заселения, может передавать придомовую территорию и ЗУ под домом в субаренду жильцам.
- Он же вправе осуществить поднаём территории и её части для возведения платной парковки, заправки, развлекательных центров для граждан и т.п.
- Заказчик арендует землю у города и передаёт её застройщику на время проведения строительных работ.
- Собственник передаёт ЗУ индивидуальному предпринимателю, для последующей пересдачи заинтересованным лицам.
- Владелец пользуется наделом по договору аренды у сельской администрации, на лето он пересдаёт ЗУ городским жителям.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Необходимость оформления
Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.
Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.
В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Выгода сделки для сторон
Каждая из сторон получает свою выгоду. Собственник рад, что его земельный надел пользуется спросом, поэтому может впоследствии поднять цену, а также ежегодно получает внушительную денежную сумму за то, что его земельным наделом пользуются.
Кроме того, надел, который постоянно находится в использовании, ценится намного выше, нежели чем тот, который пустует годами.
Арендатор получает свою выгоду в том, что получает денежное вознаграждение в виде разницы от суммы заявленной собственником, которую платит субарендатор.
Субарендатор имеет от данной сделки самое меньшее преимущество, однако, допустимое. Он использует земельный надел, который ему приглянулся по назначению, и возможно, даже получает с него выгоду.
Если вы интересуетесь темой аренды ЗУ, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:
- Как арендовать лесной участок, надел под ИЖС либо земли сельхозназначения?
- Что такое залог права аренды и что такое переуступка прав?
- Как получить в аренду ЗУ с правом выкупа и как правильно приватизировать участок?