Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кворум и правомочность решений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органом управления многоквартирного дома (МД), согласно 1 части 44 статьи ЖК, является собрание собственников жилых помещений в этом доме. Требуемый для принятия различных решений кворум определяется несколькими статьями данного нормативного акта. Чем более значима обсуждаемая проблема, тем выше необходимый показатель.
На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.
Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:
- изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
- снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
- переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.
Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.
Процедура проведения голосования
Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.
Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.
В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.
Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.
Законодатель установил три формы сборов, которые выбираются перед публикацией уведомления:
- очное;
- заочное;
- очно-заочное.
Что такое кворум и зачем он нужен?
В общем смысле термин «кворум» означает такое количество участвующих в собрании лиц, которого достаточно для признания решения собрания законным и правомочным. Кворум определяется либо в процентах, либо в абсолютном выражении. Устанавливается это число или действующим законодательством, или уставом организации.
Для собрания собственников жилья в многоквартирном доме такое число регламентируется законом, а именно частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). И в соответствии с этой нормой кворум для общего собрания жильцов — 50 % всех голосов.
Существуют и отдельные вопросы, для решения которых необходимо 2/3 согласных, а для некоторых — все 100 %. По этой причине не проводится двух собраний сразу, поскольку для каждого потребуется не менее 50 % поддержки. Кстати, общим решением жильцов можно изменять кворум с ½ до, например, 2/3.
Как производить подсчет, если часть присутствующих воздержались от голосования?
Во время проведения голосования жильцов-собственников считают всех присутствующих. Если имеются воздержавшиеся от выражения согласия или несогласия по какому-либо вопросу, то их количество приплюсовывается к проголосовавшим.
При этом, считая голоса «за» и «против», следует за 100% принимать общее количество явившихся (голосовавших «за» + голосовавших «против» + воздержавшиеся), а затем отдельно вычислить процент «за», «против» и не отдавших предпочтение ни за, ни против.
В соответствии с правилами подсчета, установленными жилищным законодательством, для принятия решения по любому вопросу необходимо выяснить процент проголосовавших именно «за».
Итак, для подсчета необходимого числа участников общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме следует обладать информацией об общей площади и площади квартир, которыми наделены участвующие в собрании граждане. Вес голосов рассчитывается исходя из этих величин.
Комментарий к ст. 45 ЖК РФ
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное.
2. Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут при возникновении чрезвычайных ситуаций проводить внеочередные общие собрания. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.
3. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.
4 — 5. Согласно ч. 4 комментируемой статьи сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в МКД не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Причем сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.
В качестве альтернативного варианта допускается вручение такого сообщения каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещение в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (обычно в каждом подъезде многоквартирного дома есть специальные информационные стенды).
Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и примерные формы сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утверждены Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Согласно письму Минстроя России от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» «порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству».
Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.
В ч. 5 комментируемой статьи говорится о той конкретной информации, которая должна содержаться в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
7. Часть 7 комментируемой статьи предоставляет право созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. Чтобы ограничить возможности злоупотреблений с ее стороны, особо отмечено, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс о кворуме общего собрания
Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».
Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2020 года.
Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.
Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.
На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.
Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:
- изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
- снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
- переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.
Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.
Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?
Общее собрание собственников может принимать решения о:
- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- выборе способа управления домом;
- выходе из программы реновации;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- других вопросах.
Уведомление собственников о проведении общего собрания
Перед проведением ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.
Согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.
Практика проведения общего собрания собственников многоквартирных домов
При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (ЖК РФ):
— управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению внеочередного собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;
— формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;
— принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);
— агитация лидерами общественного мнения среди большинства жильцов против голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;
Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения ОСС в МКД, а доверить эту процедуру НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ):
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем участвуют собственники или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа.
Наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.
До передачи помещения застройщик вправе участвовать в общем собрании, если он оформил право собственности на нереализованные помещения.
Таким образом, все указанные лица должны быть извещены о проведении общего собрания.
Сообщение может быть направлено не по адресу регистрации данного собственника, а в адрес принадлежащего такому собственнику помещения в доме, где планируется общее собрание.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Что делать, если на общем собрании нет кворума?
В соответствии с ГК, статьей 181.5, отсутствие кворума является поводом для признания собрания несостоявшимся, а принятых на нем решений — ничтожными. Если нужное число участников не набралось, тогда необходимо перенести собрание на другую дату. Но в этом случае надо позаботиться о том, чтобы в следующий раз кворум состоялся. А для этого необходимо провести подготовительные мероприятия, чтобы в назначенный день и час пришли все.
Бывает, что явилось на собрание недостаточное количество человек. В подобном случае можно провести его в заочной форме. Приниматься во внимание будут мнения заочного и очного туров. Каждый вправе участвовать в одном из них, отдавая свой голос за или против варианта решения вопроса, выставленного на повестку дня.
Если нет кворума, то начинать проводить собрание не имеет смысла. Если окажется, что большинство неявившихся участников будет против принятого решения, то они впоследствии могут обратиться в прокуратуру или суд с целью отстоять свои права, защитить интересы. В результате по закону решение будет признано юридически недействительным из-за отсутствия кворума, а организатор собрания, председатель может быть лишен полномочий.
Таким образом, если нет кворума, тогда требуется перенести общее собрание на другой день или провести его в очно-заочной (заочной) форме. Принять участие в рассмотрении важных вопросов должно минимальное по закону РФ количество человек. Иначе принятое на собрании решение будет считаться недействительным и может быть оспорено в суде. Это влечет за собой ряд серьезных проблем.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.