Статья 235. Основания прекращения права собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 235. Основания прекращения права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Другой комментарий к статье 239 ГК РФ

2. Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

3. Комментарии к статье 239 ГК РФ

4. Отчуждение имущества несовершеннолетнего

5. Когда отчуждение имущества могут запретить

6. Перечень документов на отчуждение недвижимого имущества

7. Комментарий к статье 235 ГК РФ

8. Комментарии к ст. 239 ГК РФ

9. Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

10. Принудительные варианты

11. Нотариальное отчуждение недвижимого имущества

12. Отчуждение недвижимости по дарственной

В случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Другой комментарий к статье 239 ГК РФ

1. Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК (гл. 17). При определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции и положениями данной статьи. Основания, условия и порядок возмещения установлены в Земельном кодексе (ст. 49, 55, 57, 63).

Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

2. Решение суда об изъятии имущества выносится по требованию государственного или муниципального органа, которые должны располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

3. Нормы комментируемой статьи применяются и при необходимости изъятия горных отводов, участков акваторий и иных участков.

4. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Обращает на себя внимание тот факт, что ст. 35 Конституции предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных, тогда как комментируемая статья — и для муниципальных нужд. По конкретному делу Пленум ВС РФ указал, что собственник квартиры и члены его семьи в связи со сносом дома вправе требовать восстановления их жилищных прав в полном объеме. При этом обязанность собственника квартиры компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена (Бюллетень ВС РФ, 2003, N 9, с. 3).

5. Изъятие имущества ввиду ненадлежащего использования земельного участка представляет собой особый случай прекращения права собственности. Согласно ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в т.ч. и право собственности. Однако для некоторых объектов права, представляющих значительную общественную ценность, установлены границы, в которых это право может быть реализовано. Одним из таких случаев является использование земли в соответствии с ее назначением. Понятие ненадлежащего использования земли и основания для ее изъятия устанавливаются земельным законодательством.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.

Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).

Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.

Комментарии к статье 239 ГК РФ

Поскольку изъятие недвижимости, возведенной на земельном участке, связано не с ее ненадлежащей эксплуатацией, а с нарушениями правил пользования земельными участками, ее изъятие осуществляется лишь в крайнем случае — если иначе изъять земельный участок невозможно.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых изъятие недвижимости необходимо, данный вопрос должен решаться в каждом конкретном случае с учетом целевого назначения участка и возведенных на них объектов, их размеров и т.д.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на находящееся на нем недвижимое имущество.

Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В силу ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.

Порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации, урегулирован в общем виде нормами ст. 286 ГК РФ.

Таким образом, статьи 284, 285 ГК РФ устанавливают условия изъятия земельного участка при отдельных видах ненадлежащего использования, тогда как порядку изъятия посвящена только ст. 286 ГК РФ.

Подробно порядок изъятия земельных участков в рассматриваемых случаях регламентирован ст. 54.1 ЗК РФ. Таким образом, изъятие объектов недвижимости осуществляется в том же порядке, что и изъятие земельного участка.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Есть целый ряд частных случаев отчуждения имущества, которые связаны с особыми условиями. Например, недвижимость несовершеннолетних можно отчуждать только в исключительных случаях. Это же касается лиц, которые находятся под опекой или попечительством.

«К таким случаям относятся принудительное обращение взыскания на жилье в рамках исполнительного производства, а также отчуждение недвижимого имущества по возмездным сделкам, если такое отчуждение соответствует интересам подопечного и на совершение сделки дал согласие орган опеки и попечительства», — поясняет юрист ProLegals Иван Лукин.

Получить согласие опеки на такую сделку можно только в случае, когда на имя ребенка или подростка покупается другое жилье — равноценное или большее по площади. Иногда допускается и покупка меньшей по площади недвижимости, но при условии, что на счет ребенка или подростка вносится определенная сумма, компенсирующая эту разницу. Воспользоваться средствами можно будет по достижении 18 лет.

Когда отчуждение имущества могут запретить

В ряде случаев отчуждение недвижимости невозможно. «Как правило, запреты и ограничения на произвольное отчуждение жилья связаны с наличием обременений (ипотека, арест в рамках исполнительного производства, запрет на совершение регистрационных действий) или необходимостью защитить ту или иную группу лиц (к примеру лиц, над которыми установлена опека или попечительство, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания)», — говорит Иван Лукин.

Изъятие единственного жилья за долги действительно под запретом, но он не касается недвижимости, купленной в ипотеку. Ее можно принудительно отчуждать, например в рамках дел о банкротстве должников.

«Определенные ограничения связаны с отчуждением недвижимости в пользу иностранных граждан, — добавляет Евгений Арапов. — Эти запреты касаются в первую очередь земельных участков и жилых домов на них. Так, иностранцам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых определен президентом РФ, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения».

Недвижимость нельзя отчуждать и в случае, если властями наложен запрет на совершение сделок. Это может случиться из-за:

долгов по кредитам и займам
коммунальных задолженностей
неоплаченных штрафов ГИБДД
задолженностей по возмещению ущерба
неоконченных судебных тяжб по разделу имущества

В этих случаях собственнику недвижимости надо будет снять обременение (арест или запрет на сделки). Обычно нужную для этого информацию можно получить у судебных приставов.

Перечень документов на отчуждение недвижимого имущества

Чтобы отчуждение было проведено в соответствии с требованиями действующего законодательства и в дальнейшем третьи лица не смогли инициировать вопрос об отмене такой операции, участники сделки обязаны правильно оформить все необходимые документы.

Для совершения сделки, собственник имущества обязан подготовить документ, который подтверждает его право на отчуждаемое имущество.

В качестве такого документа может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о приватизации имущества.

При этом если собственников имущества несколько, то необходимо присутствие при сделке всех собственников или они должны выдать на имя одного собственника или доверенного лица, нотариально удостоверенные доверенности.

Если имущество находится в долевой собственности, то другие сособственники, которые по закону имеют преимущественное право на приобретение доли, должны быть об этом письменно предупреждены.

При отчуждении жилой недвижимости, следует предоставить сведения о зарегистрированных лицах. Обычно перед совершением сделки, все лица снимаются с регистрации.

Комментарий к статье 235 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит четыре правовые нормы.

Первая предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Поскольку речь идет об отчуждении имущества самим собственником, ГК имеет в виду заключение им договоров, в силу которых другая сторона приобретает право собственности. Основным среди таких договоров является договор купли-продажи.

Комментируемое правило противоречит ст. 491 ГК, регулирующей этот договор. Эта статья устанавливает, что в данном договоре происходит переход к покупателю права собственности. Переход же права исключает его прекращение.

Вторая норма устанавливает, что право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Это правило без необходимости дублирует следующую статью ГК, которая гораздо более детально регулирует этот случай.

Завершается п. 1 отсылочной нормой, которая носит общий характер и касается иных случаев, установленных законом. Такие случаи действительно имеются. В то же время эта норма вводит наряду с понятием прекращения права собственности новое понятие утраты права собственности, устанавливая, что «право собственности прекращается. при утрате права собственности на имущество». Но она не указывает, чем отличаются друг от друга прекращение и утрата.

2. Еще более существенные проблемы возникают в связи с четвертой нормой, содержащейся в п. 1, а именно с правилом о том, что «право собственности прекращается при. гибели или уничтожении имущества».

Здесь ГК столкнулся с общей проблемой о связи между физическим существованием вещи и правом собственности на нее. Комментируемая норма устанавливает, что изменения в физическом существовании вещи, которые она определяет как гибель и как уничтожение, влекут за собой прекращение права собственности. Оба эти понятия разделены в ГК союзом «или», что означает их противопоставление. В других своих статьях ГК редко говорит о гибели вещи (например, в п. 1 ст. 352). Гораздо чаще используется понятие случайной гибели (ст. ст. 595, 600, 696, 742). Это позволяет сделать вывод, что в комментируемой статье уничтожение имущества представляет собой результат целенаправленного действия третьих лиц (или самого собственника), в то время как гибель является следствием случая.

3. Рассматриваемая норма п. 1 относится к имуществу. Статья 130 ГК проводит различие между движимым и недвижимым имуществом. Согласно тексту комментируемой нормы она распространяется как на движимое имущество, так и на недвижимость.

Касаясь ее применения к движимому имуществу, отметим, что она не является единственным правилом ГК, решающим вопрос о связи между изменением в физическом существовании вещи и правом собственности. Один из этих вопросов решен п. 1 ст. 218, установившим, что лицо, изготовившее новую вещь, приобретает право собственности на нее. При таком изготовлении происходят изменения в физическом существовании других вещей. Еще одно правило для этой области предусматривает ст. 220 «Переработка».

Комментируемое правило соответствует п. 1 ст. 218 ГК в принципиально важном отношении. Как уже отмечалось, названная статья не определяет момент возникновения права собственности на новую вещь (см. коммент. к ст. 218). Она исходит из того, что право собственности на такую вещь возникает в тот момент, когда вещь становится отдельным предметом материального мира. Соответственно, право собственности на движимую вещь прекращается, когда она перестает физически существовать, в том числе в результате обстоятельств, которые ГК квалифицирует как гибель или уничтожение.

4. Приходится, однако, признать, что такой гармонии не существует в области недвижимости. Комментируемая статья противоречит ст. 219 ГК, которая устанавливает, что право собственности на вновь создаваемую недвижимость, подлежащую государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из п. 1 ст. 235 следует, что право собственности на такое имущество прекращается при его гибели или уничтожении, несмотря на то что оно возникло в момент государственной регистрации.

Существуют законы, которые обеспечивают применение ст. 219 ГК вопреки комментируемой норме. Подчеркнем, что они касаются прежде всего таких недвижимых вещей, которые чаще всего подвергаются риску гибели или уничтожения.

На первом месте следует назвать воздушное судно. ВК устанавливает, что «потерпевшее бедствие воздушное судно подлежит немедленному спасанию» (п. 3 ст. 86). При этом потерпевшим бедствие признается и такое воздушное судно, которое «получило в результате падения серьезное повреждение либо полностью разрушенное» (п. 2 ст. 86). Целый ряд положений ВК исходит из того, что право собственности на такое воздушное судно продолжает существовать. В частности, предусматривается обязанность принять неотложные меры по охране такого воздушного судна (п. 3 ст. 89). Гражданские и юридические лица обязаны принимать все возможные меры «по обеспечению сохранности потерпевшего бедствие воздушного судна, его составных частей, обломков» (п. 1 ст. 97). ВК не пользуется понятиями гибели или уничтожения применительно к воздушному судну. В нем есть понятие лишь о пропавшем без вести воздушном судне. Им признается потерпевшее бедствие воздушное судно, поиск которого официально прекращен (п. 3 ст. 94).

Решение о прекращении поиска выносит тот же орган, который осуществляет государственную регистрацию гражданских воздушных судов. Однако и такое официальное решение не влечет прекращение права собственности на соответствующее воздушное судно. Федеральные авиационные п��авила поиска и спасения в государственной авиации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2003 N 65 (в ред. от 01.02.2005) , устанавливают: «Поиск пропавшего без вести воздушного судна возобновляется немедленно при получении любых новых сведений о месте его нахождения независимо от времени, прошедшего с момента прекращения поиска» (п. 37).

——————————— СЗ РФ. 2003. N 6. Ст. 527; 2005. N 7. Ст. 560.

Другим объектом недвижимости, подвергающимся риску того, что ГК называет гибелью или уничтожением, является морское судно. КТМ также содержит правила, кардинально отличающиеся от комментируемой нормы п. 1.

КТМ регулирует последствия гибели судна. Однако в отличие от ГК он различает две разновидности гибели судна: гибель и конструктивную гибель (ст. 47). Первая иногда именуется полной фактической гибелью (п. 1 ст. 278). Поврежденное судно считается конструктивно погибшим, если судно не может быть восстановлено ни в том месте, где судно находится, ни в любом другом месте, в которое судно может быть доставлено, а также если ремонт судна экономически нецелесообразен (ст. 49). В подобном случае КТМ применяет также понятие полной конструктивной гибели (п. 1 ст. 278). Предусматривается, что из реестра исключается как погибшее судно, так и конструктивно погибшее (ст. 47). Кроме того, из реестра исключается также судно, пропавшее без вести. Им признается судно, если от него не поступило никакого известия в течение срока, установленного КТМ (ст. 48).

С другой стороны, согласно КТМ сам факт погружения судна на морское дно не прекращает права собственности на него. Он лишь превращает его в разновидность затонувшего в море имущества (см. коммент. к ст. 226).

Третьим объектом недвижимости, подверженным риску физических изменений, которые с точки зрения комментируемой статьи могли бы признаваться его гибелью или уничтожением, является речное судно. Кодекс Внутреннего Водного Транспорта РФ, однако, устанавливает правила, очень близкие к нормам КТМ и потому столь же радикально отличающиеся от комментируемой нормы ГК.

КВВТ также различает гибель судна и конструктивную гибель (п. 1 ст. 21). Известно ему и пропавшее без вести судно. КВВТ признает, что потерпевшие крушения суда, оборудование и другие предметы, независимо от того, находятся ли они под водой, опустились ли на дно либо выброшены на мелководье или берег, являются затонувшим имуществом (п. 2 ст. 45). Изменения, наступившие с этим имуществом, не прекращают право собственности: собственнику дано право истребовать его (ст. 50).

Последним недвижимым имуществом, подвергающимся риску наступления обстоятельств, признаваемых комментируемой статьей ГК гибелью или уничтожением, является космический объект.

К космическому объекту также не применяется комментируемая норма, но по другим юридическим основаниям.

Комментарии к ст. 239 ГК РФ

1. Правила комментируемой статьи существенно отличаются от порядка, который раньше определялся ч. 2 ст. 31 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР». Теперь недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Однако подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК (гл. 17), которые не введены в действие (см. ст. 13 Вводного закона). Поэтому при определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции и положениями данной статьи. При определении компенсации собственнику стоимости его имущества можно применять правила ст. 55 Земельного кодекса и Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. (СА РФ. 1993. N 6. Ст. 483) с дополнениями, принятыми Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. N 1176 (СЗ РФ. 1995. N 49. Ст. 4808).

2. Решение суда об изъятии имущества выносится на основании требования государственного органа или органа местного самоуправления, которые должны располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, тогда как раньше (в соответствии с Законом «О собственности в РСФСР») суд рассматривал спор по требованию собственника имущества, который обжаловал административное решение, влекущее прекращение права собственности.

5. Изъятие имущества в виду ненадлежащего использования земельного участка представляет собой особый случай прекращения права собственности. Согласно ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе и право собственности. Однако для некоторых объектов права, представляющих значительную общественную ценность, установлены границы, в которых это право может быть реализовано. Одним из таких случаев является использование земли в соответствии с ее назначением. Понятие ненадлежащего использования земли и основания для ее изъятия устанавливаются земельным законодательством.

Передача недвижимости может происходить в добровольном или принудительном порядке. Различаются процедуры по способу перехода недвижимости от одного владельца к другому.

Такой вид сделки подразумевает добровольный переход недвижимости от одного лица к другому. Процедура осуществляется только по желанию собственника имущества. За сделку владелец получает деньги или другие выгоды. Имущество может также переходить другому лицу безвозмездно на основании дарственной.

Такая процедура подразумевает принудительное изъятие собственности государством в лице уполномоченных лиц на законных основаниях. Этот вид отчуждения недвижимости называется реквизиция. Процедура предусмотрена Конституцией РФ. Обычно принудительное отчуждение недвижимости происходит по решению суда.

Предлагаем ознакомиться: Возможно ли выписать человека без его согласия

Не всегда собственнику принадлежит полностью вся недвижимость. Он может владеть лишь частью объекта. В этом случае сделка по передаче собственности имеет некоторые особенности:

Владелец доли недвижимости в письменном виде обязан уведомить остальных собственников о том, что будет передавать свою часть. В бумаге должна быть указана точная стоимость имущества, если отчуждение происходит не на безвозмездной основе.
Остальным собственникам дается 30 дней для того, чтобы выступить в роли покупателей доли, либо дать письменный отказ от участия в сделке. Если владельцы имущества не собираются выкупать часть, то отказ можно оформить, не дожидаясь 30-дневного срока.
В том случае, если кто-то из собственников заявил о намерении выкупить долю, то часть объекта должна быть передана именно ему. Дело в том, что совладельцы имеют преимущества участия в сделке перед третьими лицами. Исключение составляют лишь публичные торги. В этом случае право первоочередности выкупа пропадает.

Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Интеллектуальной собственностью называют научные открытия, произведения искусства, базы данных, компьютерные программы, ноу-хау технологии, производственные образцы, технологические изобретения. Собственника результата такой интеллектуальной деятельности является и ее исключительным правовладельцем. То есть он может разрешать/запрещать иным лицам использовать это придуманное, изобретенное, сочиненное.

Чтобы получить такое исключительное интеллектуальное право, автору обязательно нужно зарегистрировать его в государственном органе. Только после этого оно приобретает статус отчуждаемого объекта. Право становится возможным продавать, обменивать или дарить.

Договор об отчуждении авторского права — это письменно составленный документ. Обязательно прописывается порядок выплаты денежного вознаграждения и его размер.

Что же касается области имущественных прав, то отчуждается только авторское. Интеллектуальные и личные неимущественные права нельзя продать, обменять или подарить. Они в сделках по отчуждению не участвуют.

Принудительные варианты

Заключение договора на отчуждение имущества — это одна из разновидностей передачи собственности или какого-либо права на нее. Помимо этого, существует и принудительная вариация. Она применяется по решению суда о реквизиции или конфискации собственности. Поводом для этого выступают различные ситуации:

Владелец имущества не может оплатить долг или алименты.
Существует чрезвычайная государственная необходимость — общественная опасность, масштабная катастрофа и проч.
Конфискация имущества у коррупционера (в случае когда владелец не смог доказать, что собственность была приобретена им законно, за свои деньги).

Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:

Взыскание собственности по обязательствам ее владельца (по заключенному договору, решению суда, конкретному закону).
В связи с окончанием контракта о найме или аренде.
Для государственных или муниципальных нужд.
В связи с изъятием земельного участка, на котором находится недвижимость.
Реквизиция или конфискация собственности.
Прекращение прав в случае с имуществом, используемым по назначению.

В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:

Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.

В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.

Нотариальное отчуждение недвижимого имущества

Сделки по отчуждению недвижимого имущества

Сделки по отчуждению недвижимости совершаются в письменной или нотариальной формах. Переход права собственности требует государственной регистрации.

Нотариальное отчуждение недвижимого имущества означает, что участники имеют права на совершение сделки, она проведена законно и соответствует намерениям сторон.

Ими могут являться физические и юридические лица, а также территориальные государственные и муниципальные органы.

Виды сделок по отчуждению недвижимости

Переход имущества добровольно или принудительно от одного лица другому происходит на безвозмездной основе или с получением денежных средств. Передача объекта недвижимости производится с помощью приемопередаточного акта, право собственности возникает после регистрации в Росреестре. Основанием для обращения в федеральные органы власти является заключенный между участниками сделки договор.

Способы отчуждения недвижимого имущества:

купля-продажа с получением вознаграждения;
дарение — без передачи денежных средств;
мена — обмен объекта недвижимости на другой, равноценный по значимости;
рента с пожизненным проживанием и переходом права собственности после смерти владельца;
безвозмездная передача — конфискация или реквизиция со стороны государственных органов.

Сделки производятся в виде заключения договоров, исполнения решений суда или других компетентных органов. Если в силу закона для отчуждения необходимо согласие третьих лиц (органов государственной власти или самоуправления, супруга или супруги, содольщика), производится уведомление и получается соответствующее разрешение.

В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:

Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.

Отчуждение имущества – это сделка, в результате которой владелец недвижимости передает ее в собственность другому лицу. Осуществлять процедуру могут:

граждане;
компании;
органы местного самоуправления.

В качестве принимающей стороны могут выступать:

дееспособные граждане РФ;
юридические лица, осуществляющие любой вид коммерческой и некоммерческой деятельности.

Купля-продажа. Собственник передает имущество гражданину или компании и получает за это деньги.
Дарение. Недвижимость переходит от владельца иному лицу безвозмездно.
Обмен. Собственник меняет жилье на другой объект недвижимости или какую-либо ценную вещь.
Безвозмездная передача. Это изъятие недвижимости у владельца государством в принудительном порядке.

Отчуждение недвижимости по дарственной

Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.

В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.

Даритель может расторгнуть договор, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье его самого или близких родственников (ст. 578 ГК).

Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).

Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.

Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения.