Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа образец бланк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности
По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью.
Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже.
Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.
Договор аренды с возможностью выкупа: обязанности и права сторон
По договору аренды с правом выкупа собственник обязан:
- предоставить жильё на правах арендодателя своему покупателю;
- организовать арендатору доступ к коммунальным платежам;
- зафиксировать арендную плату;
- передать в собственность квартиру после уплаты согласованной выкупной суммы;
- устранить неполадки в жилом помещении, возникшие не по вине арендатора.
Арендатор обязан:
- своевременно платить за жильё;
- поддерживать квартиру в хорошем состоянии;
- использовать жильё только для проживания;
- делать ремонт по согласованию с собственником.
Документы для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом
Перечень документов тот же, что и при обычной купле-продаже квартиры:
- сам договор,
- паспорта сторон – физических лиц, для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ;
- если договор заключают представители – документы, подтверждающие право заключать договор от имени собственника (доверенность, устав);
- если квартира приобретена в браке – копия свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение;
- документы о праве собственности на квартиру – сегодня это выписка из ЕГРН.
Это обязательные документы. Но могут потребоваться и дополнительные, например:
- техплан с экспликацией;
- акт оценки стоимости жилья (если арендатор использует заемные средства, такой акт почти наверняка потребует банк);
- справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ на момент заключения договора и т.д.
Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:
1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.
2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:
- реквизиты сторон. В этой части прописываются:
- ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
- дата заключения;
- место заключения;
- контактные данные сторон (адрес, телефон).
- Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
- адрес;
- площадь;
- кадастровый номер.
Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.
- Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
- периодичность ее внесения;
- способ оплаты;
- порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
- Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
- размер выкупной цены;
- величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
- срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
- способ их уплаты.
При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.
Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.
Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.
В случае если выкупаемый объект недвижимости заложен арендодателем банку, то кредитор может предъявить свои права, при неисполнении кредитного договора собственником имущества.
Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.
Условия договора аренды с правом выкупа
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:
- действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
- несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:
- сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
- описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
- если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
- гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
- сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
- обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
- дата подписания.
Смешанный характер договоров
Общей чертой договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа является их смешанный характер .
———————————
Овсейко С. Договор найма-продажи // Юрист. 2009. N 6.Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Как отмечают некоторые авторы, термин «смешанный договор» должен применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договоров .
———————————
Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 246.Оба рассматриваемых нами вида договора включают элементы договоров аренды и купли-продажи, правила о которых подлежат применению к ним в соответствующих частях.
В юридической литературе встречается мнение, что договор аренды с правом выкупа не является смешанным, поскольку условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже, при этом выкуп имущества рассматривается не как купля-продажа, а как переход права собственности в силу условий самого договора аренды .
В частности, что, реализуя право на выкуп, «арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются…
Ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды» .
———————————
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 292.
Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1.Вместе с тем как раз наоборот следует признать, что условие о выкупе в договоре аренды свидетельствует о его смешанном характере. Отношения сторон договора аренды, связанные с выкупом арендованного имущества, правилами, относящимися к договору аренды, не регулируются, поскольку к ним применяются исходя из их существа нормы о купле-продаже.
Разница между договорами аренды, лизинга и рассрочки
Эти сделки похожи по своим правовым последствиям, поэтому их достаточно часто путают. Однако их достаточно легко различить, разобравшись в отдельных нюансах. Если говорить о договоре лизинга, то он отличается видом и состоянием имущества, передаваемого в найм.
При заключении договора лизинга арендатору передаётся имущество, которое не пребывало в чьём-либо пользовании (в том числе и арендодателя) – оно специально приобретается с целью сдачи в лизинг.
Для договора аренды такое требование не предусмотрено. Кроме того, договор лизинга предусматривает участие в правоотношениях трёх сторон – продавца имущества, арендатора и арендодателя. Тогда как договор аренды – двухсторонний.
При заключении договора рассрочки покупатель сразу приобретает право собственности на неё (в момент заключения договора). При подписании же договора аренды трансфер права собственности происходит в момент, обусловленный договором (как отмечалось выше – завершения срока аренды или внесения платежа). Таким образом, эти договора имеют совершенно разный правовой характер. Первый – консенсуальный, второй – реальный.
Кроме договоров лизинга и рассрочки договор аренды с правом выкупа также легко перепутать с договором найма-продажи, предусмотренным положениями ст.501 ГК. Здесь отличие состоит в объеме прав арендодателя. Если в случае подписания договора найма-продажи арендодатель может требовать от арендатора последующего выкупа нанимаемого имущества, то при подписании договора аренды с правом выкупа арендатор в праве решать, будет он покупать имущество или нет. Применить какие-либо санкции или осуществлять давление арендодатель в этом случае не может.Правила составления договора
Договор аренды с правом выкупа должен содержать определенные. К ним относятся:
- информация о сторонах сделки (обязательно указываются Ф. И. О., вносятся сведения из паспортов, даты рождения и места регистрации);
- предмет соглашения, являющийся объектом недвижимости, поэтому указывается его адрес, площадь и остальные характеристики, переписываемые с официальных документов на квартиру;
- срок действия договора, причем нередко для выкупа составляется бессрочное соглашение;
- размер ежемесячного платежа, для чего учитывается арендная плата и выкупная цена объекта;
- периодичность внесения платы;
- способ перечисления средств, для чего деньги могут передаваться лично в руки, перечисляться на банковский счет или передаваться на основании банковской ячейки;
- обязанности, возникающие у арендатора и арендодателя;
- ответственность сторон за нарушение условий сделки.
Важно грамотно подойти к составлению данного соглашения, чтобы была законной аренда с правом выкупа недвижимости. Образец договора можно изучить ниже.
Особенности аренды нежилых помещений
Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.
В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.
В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:
- Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
- Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.
Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.
Выплата покупной цены имущества
Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:
- Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
- Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.
Понятие аренды помещения с последующим выкупом
Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.
В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.
Преимуществами этого вида сделок считаются:
- Для наймодателя:
- Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
- Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
- Для нанимателя:
- Возможность использовать помещение до его полной покупки;
- Не привлекать кредитные средства;
- Отказаться от выкупа объекта в любой момент.
Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:
- Для арендатора:
- До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
- Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
- В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
- Для арендодателя:
- Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
- Объект может быть использован не по назначению.
Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.
Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:
- Арендное соглашение;
- Договор о продаже.
Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.
Структура документа должна включать:
- Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
- Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
- Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
- Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
- Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
- Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
- Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
- Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
- Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
- Страховые случаи.
Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Договор аренды заключается между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).
В договоре аренды должно содержаться описание арендуемого объекта с указанием стоимости, размер арендной платы, обязанности сторон по ремонту и восстановлению имущества, обязательства арендатора сохранять имущество и возвратить его, а также условия возможного выкупа арендатором.
По договору имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору за оговоренную плату во временное владение и пользование или во временное пользование предмет аренды. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом состоит из:
- Предмета договора.
- Перечисления права и обязанностей сторон.
- Цены и порядка расчетов.
- Указания ответственности сторон.
- Срока действия договора.
- Прочих условий.
- Реквизитов и подписей сторон.
В случае необходимости в договор можно вносить дополнительные разделы. Договор аренды с последующим выкупом на срок не менее одного года составляется в письменной форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование – общее для всех видов договоров аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Обе стороны по договору аренды имеют взаимные права и обязанности. Главная обязанность арендодателя – передача имущества в пользование арендатору, а одна из важнейших обязанностей арендатора – использование принятого по договору имущества по назначению.
Предоставляя объект аренды, арендодатель, получает плату или иное встречное предоставление. Даже если в тексте договора размер арендной платы не определен, это не лишает арендодателя права требовать ее получения.
Похожие записи:
ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.