Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
Когда нужно согласие супругов на сделку с недвижимостью
Однако в некоторых случаях всё же придётся получить специальный документ, подтверждающий, что члены семьи знают о сделке и поддерживают её, — согласие супругов на сделку.
Например, согласие точно понадобится, если мы говорим о госрегистрации каких-либо действий с общей недвижимостью: кроме привычного договора купли-продажи это может быть оформление ипотеки, договор аренды сроком более года, а также договор уступки прав требования по ДДУ. В общем, любая существенная сделка, влияющая на финансовое состояние семьи, требует документ.
Пример: у пары в собственности сразу несколько квартир. Если жена решает продать одну из них, она обязана получить согласие супруга на сделку с недвижимостью. То же самое происходит и в обратной ситуации, когда кто-то из пары планирует купить жильё или взять ипотеку: распоряжаться имуществом супруги будут вместе даже после развода.
Разбираясь, сколько действует согласие супруга на продажу квартиры, необходимо обратиться к действующему законодательству. Общие принципы согласования сделок регламентирует статья 157.1 ГК РФ. В соответствии с нормами, оформить согласие необходимо в виде определенного документа. Нужно учитывать, что молчание не рассматривается, как одобрение. В вышеуказанном нормативно-правовом акте содержатся и условия о виде отчуждения и объекте.
Сам процесс согласования сделки, в случае, если в качестве объекта выступает супружеской недвижимость, отражен в статье 35 СК РФ.
Вышеуказанная норма фиксирует, что:
- согласие супруга на продажу квартиры должно быть совершено документально;
- супруги могут использовать и распоряжаться объектом только по согласованию друг с другом;
- сделка, выполненная без согласования, может быть оспорена на основании иска супруга, мнение которого не спросили.
Процесс подготовки документации и осуществления государственного учета по реализации недвижимости, которая является собственностью супругов, осуществляется на основании норм ФЗ №122 от 21.07.1997. Так, регистрационный орган имеет право отклонить заявку на регистрацию перехода прав на квартиру, которая находится совместной собственностью супругов, если продавец не предоставил надлежащим образом оформленное согласие от мужа или жены. Закон позволяет супругам самостоятельно изменить режим совместной собственности по своему усмотрению. Для этого потребуется заключить брачный договор. В нём должны быть оговорены вопросы, которые касаются распоряжения и владения имуществом.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов.
Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником.
Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование.
Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор.
Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Когда не требуется разрешение
Когда необходимо согласие супруга на приобретение недвижимости? Ответить на этот вопрос теперь не составляет никакого труда. На основании всего ранее сказанного следует вывод, что в браке лучше на все сделки «спрашивать разрешение». Исключение — это реализация личных вещей и объектов.
Разрешение супруга не нужно, если:
- деньги, используемые при проведении операции, получены покупателем в наследство;
- денежные средства, передаваемые потенциальным «клиентом», получены им в качестве подарка;
- у супругов есть брачный контракт, в котором прописаны операции, не требующие совместного согласия;
- человек имеет доверенность от мужа/жены на совершение сделок от своего имени;
- оформляется договор долевого участия в строительстве;
- во время операции используются только средства, полученные супругом-покупателем до вступления в брак.
К сожалению, факт использования только своих денег доказать проблематично. И если гражданин решил купить квартиру на средства, заработанные или отложенные за время брака, придется получать согласие супруга на покупку недвижимости.
Как и когда лучше получить согласие супруги на отчуждение недвижимости в случае развода
Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.
Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.
Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.
Важно! Семейное законодательство довольно запутано и может не учитывать всех нюансов совместного проживания нескольких человек на одной территории. Во избежание изматывающих судебных тяжб ориентируйтесь на худший сценарий. Берите разрешение у действующего супруга и оформляйте свои претензии на имущество сразу после развода.
Последствия продажи недвижимости без согласия
Все рекомендации юристов указывают на то, что когда недвижимостью владеют оба супруга, при ее продаже требуется заручиться поддержкой второго. Эта поддержка выражается в оформлении согласия. Все законные возможность продажи недвижимого имущества без оформления такого вида документа описаны выше.
Если же сделка была проведена без официального разрешения супруга, в случае, когда закон этого требует, может произойти не самая приятная ситуация. Дело в том, что второй супруг – владелец проданной совместной недвижимости, не давший на это согласие, имеет право оспорить сделку. Если квартира или дом были подарены, то документ дарения тоже может быть признан недействительным, если другой супруг подаст в суд.
При отчуждении объекта без разрешения супруга, если права второго были нарушены, он может предъявить исковое заявление в орган судебной власти о признании сделки недействительной. При этом следует помнить о периоде исковой давности, который составляет 3 года. Кроме того, желательно предъявить факт того, что продавец или даритель недвижимого имущества знал о несогласии своего супруга.
Поскольку для регистрации сделки не требуется предъявление согласия, запись в Росреестре будет сделана в любом случае. Отдельно будет отмечен факт, что от второго супруга не было получено согласие, что ограничит права нового собственника на полное распоряжение объектом.
В каких случаях требуется согласие супруга?
Все, что приобретается парами во время официальных супружеских взаимоотношений, и в первую очередь недвижимость, входит в массу совместно нажитого имущества.
Все операции с этим имуществом должны осуществляться супругами согласованно, даже если недвижимость оформлена на кого-то одного из них.
Во время государственной регистрации сделки по отчуждению недвижимости собственнику необходимо предоставить в уполномоченный орган оформленное нотариусом согласие другого супруга.
Для выявления принадлежности объекта к супружеской собственности стоит учитывать то, как первоначально происходило приобретение прав на него.
Исключается из перечня совместного имущества граждан, оформивших брачные отношения, недвижимость, которая получена кем-то из супругов:
- В подарок от любых граждан и юрлиц;
- По наследству;
- Безвозмездно из государственного жилищного фонда (приватизация).
Таким образом, согласие на отчуждение помещения, приобретенного безвозмездно, получать не нужно. Такие объекты, а также недвижимость, которая имелась у каждого до оформления супружеских отношений, относятся к единоличному владению гражданина. Распоряжаться ей можно без учета мнения партнера.
В каких случаях требуется согласие супруга?
Все, что приобретается парами во время официальных супружеских взаимоотношений, и в первую очередь недвижимость, входит в массу совместно нажитого имущества.
Все операции с этим имуществом должны осуществляться супругами согласованно, даже если недвижимость оформлена на кого-то одного из них.
Во время государственной регистрации сделки по отчуждению недвижимости собственнику необходимо предоставить в уполномоченный орган оформленное нотариусом согласие другого супруга.
Для выявления принадлежности объекта к супружеской собственности стоит учитывать то, как первоначально происходило приобретение прав на него.
Исключается из перечня совместного имущества граждан, оформивших брачные отношения, недвижимость, которая получена кем-то из супругов:
- В подарок от любых граждан и юрлиц;
- По наследству;
- Безвозмездно из государственного жилищного фонда (приватизация).
Таким образом, согласие на отчуждение помещения, приобретенного безвозмездно, получать не нужно. Такие объекты, а также недвижимость, которая имелась у каждого до оформления супружеских отношений, относятся к единоличному владению гражданина. Распоряжаться ей можно без учета мнения партнера.
Так как нет нормативно-правового акта, регламентирующего срок, в течение которого документ считается действительным, то у семейной пары нередко возникает непонимание, сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости.
Разрешительная бумага действует бессрочно, если иное не установлено её условиями. То есть, супруги вправе самостоятельно определить период, в течение которого необходимо совершить сделку. Как правило, это 1 год.
Несмотря на то, что согласие не имеет срока давности, госорганы при госрегистрации сделки требуют, чтобы документ был выдан не ранее, чем за 3 года до оформления перехода прав собственности.
Справка: Гражданин, выразивший одобрение на отчуждение жилплощади, может в любой момент отозвать разрешительный документ. Для этого ему необходимо обратиться к нотариусу и оформить соответствующую бумагу.
Разбираясь, сколько действует согласие супруга на продажу квартиры, необходимо обратиться к действующему законодательству. Общие принципы согласования сделок регламентирует статья 157.1 ГК РФ. В соответствии с нормами, оформить согласие необходимо в виде определенного документа. Нужно учитывать, что молчание не рассматривается, как одобрение. В вышеуказанном нормативно-правовом акте содержатся и условия о виде отчуждения и объекте.
Сам процесс согласования сделки, в случае, если в качестве объекта выступает супружеской недвижимость, отражен в статье 35 СК РФ.
Вышеуказанная норма фиксирует, что:
- согласие супруга на продажу квартиры должно быть совершено документально;
- супруги могут использовать и распоряжаться объектом только по согласованию друг с другом;
- сделка, выполненная без согласования, может быть оспорена на основании иска супруга, мнение которого не спросили.
Процесс подготовки документации и осуществления государственного учета по реализации недвижимости, которая является собственностью супругов, осуществляется на основании норм ФЗ №122 от 21.07.1997. Так, регистрационный орган имеет право отклонить заявку на регистрацию перехода прав на квартиру, которая находится совместной собственностью супругов, если продавец не предоставил надлежащим образом оформленное согласие от мужа или жены. Закон позволяет супругам самостоятельно изменить режим совместной собственности по своему усмотрению. Для этого потребуется заключить брачный договор. В нём должны быть оговорены вопросы, которые касаются распоряжения и владения имуществом.
Как правильно составить письменное согласие супруга на покупку недвижимости (квартиры или дома)
Поэтому, если муж хочет приобрести квартиру, согласие второй половины иметь не обязательно, учитывая, что в рамках ч.2 ст.35 СК РФ считается, что сделка уже осуществляется с негласного разрешения жены. При этом в силу ч.3 указанной статьи отсутствие письменного согласия может принести ряд негативных последствий, которые обернутся опротестованием сделки впоследствии уже в судебном порядке со значительными затратами, если женщина вдруг решит, что ее интересы были нарушены.
Казалось бы, современное семейное законодательство должны было быть уже идеально совершенным, учитывая, что формировалось оно на протяжении более 14 веков. А между тем, юридические нестыковки, а также двойственное толкование присутствует в СК РФ и до сих пор. В частности, на основании ст.35 СК РФ все нажитое в браке имущество, включая и денежные средства, являются общими по умолчанию, конечно, если супруги заранее не побеспокоились об оформлении брачного договора либо же соглашения об использовании общего имущества, а также о признании некоторых объектов личными.
Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости
Недвижимость — собственность достаточно дорогостоящая и требующая грамотного оформления в различных государственных службах. И любые операции с недвижимостью несут в себе определенные сложности и риски.
К тому же, и без того сложные операции по передаче прав собственности могут быть дополнительно осложнены различными факторами.
Особенно часто дополнительные сложности связаны с тем, что недвижимая собственность находится в совместном владении супругов.
Для того, чтобы проводить регистрационные действия с собственностью, находящейся в совместном владении, потребуется согласие каждого супруга. И если речь идет о недвижимости, то такое согласие должно быть заверено специальным документом. В этой статье мы поговорим о согласии супруга на продажу недвижимости и разберем срок его действия.
Как оформить согласие супруга
Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.
Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:
Паспорт супруга, который соглашается на продажу
Свидетельство о браке
Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН
Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.
Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.
Документы предоставляют нотариусу в оригинале.
Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.
Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.
Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.
А в этих случаях не требуется
-
Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется
Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.
Пример №1 : Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.
Пример №2 . Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.
Пример №3 . Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.
Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.
Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.
Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.
Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.
Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.
Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.
Логично, что раз оба супруга являются продавцами и будут расписываться в договоре купли-продажи, этим они уже выражают свое согласие на продажу. Но меня постоянно это спрашивают в комментариях, поэтому решила указать в статье.