Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция по покупке дома без посредников 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.
Проверяем документы на дом и землю
Если вас устраивает локация и нет проблем с техническими аспектами, время для третьего и не менее важного этапа — проверки документов и всех юридических нюансов.
Список документов для проверки достаточно большой и может меняться в зависимости от типа жилья и участка.
К основным документам относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП)
- правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
- кадастровый паспорт строения и земельного участка
- технический паспорт дома с поэтажным планом
- технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли)
- договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование
Также необходимо проверить статус земли населенного пункта, соответствие фактических и зарегистрированных границ и статус строений.
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Перечислим краткие плюсы и минусы каждого способа поиска подходящих объявлений. Стоит заметить, что на практике могут быть использованы несколько из них. Неопытным людям, которые не хотят тратить свое время, есть смысл обратиться к профессионалу. Но в этом случае лучше воспользоваться «сарафанным радио», а не искать его в интернете.
Работа с риэлтором
Плюсы:
- Не нужно самому просматривать объявления.
- Опытный риэлтор проконсультирует по поводу документов или посоветует юриста.
- Профессионал произведет первичный отбор в соответствии с вашими параметрами.
Минусы:
- Придется заплатить за работу посредника.
- Вас могут обмануть.
Самостоятельный поиск объявлений на специализированных ресурсах
Плюсы:
- Экономия денег.
- Никто не повлияет на ваше мнение.
- Вы сможете выбрать вариант, максимально соответствующий вашим параметрам.
Минусы:
- Расходование времени.
- Неопытному покупателю сложно понять нюансы по объявлению.
- Придется общаться с большим количеством людей, в случае размещения объявления о покупке – с посредниками и спекулянтами.
Поиск через знакомых и друзей
Плюсы:
- Скорее всего, вас не обманут намеренно.
- Если друзья сами имеют дом в деревне, они могут посоветовать недвижимость в своем же районе, который хорошо знают.
Минусы:
- Ограниченность вариантов для выбора.
- Мнение друзей может исказить ваше восприятие выигрышности предложения (вы заранее будете думать, что он хорошее, и не обратите внимание на какие-либо нюансы или важные параметры).
Каверзные вопросы продавцу
При колебании, какой частный дом выбрать из нескольких в целом одинаковых вариантов, стоит обратить внимание на следующие основные моменты:
- Почему продается эта недвижимость и кому она принадлежит?
- Собран ли весь комплект документов на собственность?
К какой категории относится участок земли и как его разрешено использовать?
- Кто ранее являлся собственником домовладения?
- Кто строил дом?
- Имеются ли утвержденные проектные документы или исполнительные чертежи?
- Как организован вывоз мусора и удаление канализационных отходов?
- Из чего составляются обязательные платежи?
Эта информация позволит не только выявить размер будущих вложений и эксплуатационных затрат, но и в некоторых случаях – снизить заявленную цену домовладения.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Чтобы исключить подводные камни, способные возникнуть при покупке дома за городом, покупателю необходимо проверить, правильно ли оформлены и зарегистрированы бумаги. Лучше такую проверку доверить юристу. Надо выяснить, принадлежит ли продавцу участок, где расположен дом, или же он в пользовании. Следует выяснить, оформлены ли документы на дом, или вам предлагают приобрести землю с незарегистрированным домом, то есть с самовольной постройкой.
Также надо сверить площадь земельного участка и дома по бумагам и в реальности, определить вид постройки и удостовериться в его соответствии документам (жилой дом, нежилая постройка и т.п.), проверить паспорт БТИ, убедиться, что в строениях нет незаконных перепланировок, а также, что на них нет незакрытых дел в БТИ.
Обратите отдельное внимание на лестницы – они должны быть удобными и безопасными для всех членов семьи от мала до велика.
Освещение тоже важный аспект современного дома. Раньше было принято делать маленькие окошки, чтобы сохранить тепло внутри здания. Но современные материалы позволяют не только сохранить тепло, но и обеспечить дом естественным светом, который гораздо полезнее для глаз, чем электрический. Поэтому скажите твердое «нет» домам с маленькими окнами и решительное «да» панорамному остеклению.
И, наконец, гараж. Многие пристраивают его непосредственно к дому, чтобы не ходить лишний раз по улице, а сразу попадать к четырехколесному другу. Такой вариант удобен, но имеет одновременно ряд недостатков, основным из которых являются попадающие в жилые помещения выхлопные газы и запах бензина. Мы рекомендуем выбирать дом, где гараж будет находиться на некотором удалении от основного здания.
Проверка документов перед покупкой
Что касается документов, они принципиально не отличаются от документов на квартиру. Мы уже неоднократно писали, как провести и где заказать проверку юридической чистоты жилья. В двух словах, вам стоит убедиться в:
- Дееспособности продавца и отсутствии «проблемных» собственников (несовершеннолетних или недееспособных);
- Наличии у владельца правоустанавливающих документов, техпаспорта и прочих бумаг на дом;
- Отсутствии обременений на доме и участке;
- Отсутствии задолженностей по ЖКУ и прочим выплатам;
- Отсутствии межевых споров;
- Подлинности подписей при продаже по доверенности.
Покупка частного загородного дома: что нужно знать покупателю и на что обратить внимание
Оценить, качественная ли постройка, может только профессионал. Можно воспользоваться услугами специальной компании, которая определит все характеристики конструкции, использованных материалов, скрытые трещины и другие дефекты. После такой проверки выдается экспертное заключение, которое можно использовать для торга с хозяевами.
Но предварительные выводы можно сделать и самостоятельно:
- Осмотрите его весной. Лучше всего это делать в период, когда особенно активно тает снег, а у грунта повышенная влажность. Зимой можно проверить, насколько хорошо работает отопительная система, но не будет видно дефектов фундамента или крыши, наличие свалки во дворе или неухоженной территории.
- При выборе жилища стоит отдать предпочтение тем постройкам, в которых раньше жили люди. Они более подготовлены к постоянному нахождению в нем жителей, серьезных нарушений отопления или водоснабжения не будет. Кроме того, когда кто-то строит «для себя», а не для продажи, то это может служить настоящей гарантией качества.
- Не нужно надеяться, что бывший владелец честно расскажет о минусах. Его цель – как можно быстрее получить деньги за здание. Поэтому до истины придется доходить самостоятельно или с помощью специалистов. Можно поговорить с соседями – обычно они тоже знают, как строили дом. Это незаинтересованные люди, они могут рассказать много интересного, о чем хозяин не захочет упоминать. В том числе о пожарах, подтоплениях или ежегодных селях.
- Советуем оценить и прилегающий участок. Проконтролируйте, чтобы на территории не было излишней влаги, а само жилье не закрывали соседние деревья или постройки в чужой собственности. Важно проверить, насколько удобны подъезды, нет ли рядом высоковольтных линий, вредных производств, свалок или захоронений радиоактивных отходов.
- Все вопросы, которые возникают при осмотре, стоит записывать. При необходимости можно фотографировать сомнительные элементы. Затем все это достаточно показать специалисту, чтобы получить ответы.
Значительная часть обнаруженных изъянов легко устраняются, но требуют финансовых вложений. Это становится причиной для пересмотра конечной цены и образования скидки.
Какие подводные камни при покупке дома с земельным участком
Прежде чем окончательно оформить сделку и приобрести себе новый дом, вам необходимо провести его тщательное обследование на предмет обнаружения различных дефектов, как явных, так и скрытых.
Помните, что продавцы крайне редко предоставляют полную информацию о тех недостатках, которые имеются в продаваемом ими объекте, поэтому вам необходимо самостоятельно проверить дом на предмет выявление различных проблем.
Подчеркнем, что если при осмотре дома вы будете уделять внимание только отделке и дизайну интерьера, то в самом ближайшем будущем рискуете столкнуться с целым рядом серьезных проблем, начиная с неработающих инженерных сетей и заканчивая обрушением стен.
Осматривая дом, который вы планируете приобрести, особое внимание уделите следующим деталям:
- в каком состоянии находится крыша и чердачные помещения;
- каково состояние подвала;
- как функционируют различные системы и коммуникации;
- работоспособность и расположение системы;
- проверьте уровни пола и стен, их параллельность и выравнивание;
- насколько качественно была осуществлена просушка, огнезащитная обработка деревянных конструкций;
- каково состояния сети электропитания.
Отметим, что оптимальным временем для проведения обследования дома являются март и апрель. Это объясняется тем, что обычно именно на эти весенние месяцы приходится период паводков, когда особенно хорошо проявляются все изъяны, которые допущены в системе влагоизоляции продаваемого дома.
В случае, когда вы обнаружите в подвале воду или просто сырые углы, из этого следует сделать один единственный вывод — фундамент данного строения пропускает воду.
Данный недостаток приведет к тому, что фундамент будет размыт в достаточно короткие сроки, в связи с чем, произойдет обрушение всего дома.
Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком?
При приобретении такой недвижимости нужны следующие бумаги:
- правоустанавливающие, которыми подтверждено право собственности продавца на дом: если он был построен — свидетельство о госрегистрации, акт о приемке возведенного строения в эксплуатацию. В случаях, когда право собственности возникло на других основаниях — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о госрегистрации этого права;
- правоустанавливающие бумаги на участок (чтобы исключить случаи, когда земля не в собственности, а в пользовании). Это: свидетельство о госрегистрации, договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании либо документы о приватизации: постановление главы соответствующей администрации о предоставлении участка, свидетельство о праве собственности;
- кадастровый план на участок, где указаны его границы, категория земель, какое разрешено использование участка, площадь, цена, сведения о правообладателях;
- техпаспорт домовладения, содержащий: план участка, экспликацию его площади, описание находящихся на нем зданий, сооружений, их назначения, состояния и стоимости. Этот документ выдает областное БТИ, к которому относится место расположения объекта, поэтому на бумагах должны быть печати БТИ;
- техпаспорт дома с поэтажным планом — на каждое из строений, размещенных на участке;
- выписка из домовой книги о лицах, которые там зарегистрированы.
Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов
Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый.
Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков.
Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом.
Если дом осмотрит эксперт, он также, например, без труда определит, что дымоход заложен кирпичом и в нем попросту отсутствует тяга.
Поиск покупателя, просмотр, переговоры
Сначала продавцу необходимо найти покупателя, и этот вопрос достоин отдельной статьи. Вы можете воспользоваться специальными сайтами или обратиться в соответствующую фирму, где за определённый процент от сделки всё сделают за вас, вплоть до оформления конечной документации. Когда покупатель будет найден, проводится полный осмотр собственности, и владелец обязан упомянуть о наличии серьёзных проблем со строением, если таковые имеются. После просмотра покупатель может потребовать время на собственную переоценку стоимости, когда его не устраивает цена.
После чего составляется предварительный договор с указанием правил переговоров и внесением аванса со стороны покупателя. Аванс прописывается в договоре словами и цифрами и оговаривается заранее либо берётся в «минимум» согласно законодательству РФ. Но на каждом из этапов подстерегают свои подводные камни, так давайте разберёмся, как оформлять продажу, и как обеим сторонам защититься от мошенников.