Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.
Возможный отказ в изменении
Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:
- согласие на смену категории;
- отказ в смене.
Также отказ можно получить, если:
- с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
- не были исполнены все требования к ходатайствам.
Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.
Это дает возможность:
- исправить ошибки;
- подать ходатайство повторно.
Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
Когда можно перевести землю из сельхозназначения в другую категорию?
Сегодня особенно активно ведется загородное строительство коттеджей и частных домов. Земли, выделенной под эти цели, становится с каждым годом все меньше и меньше.
Это привело к тому, что граждане стали более внимательно присматриваться к сельскохозяйственным земельным участкам. Их дополнительное преимущество — более доступная стоимость, чем на территории населенных пунктов. Но для реализации идеи необходимо сначала узнать, возможно ли переоформить и как переводить такие участки в другую категорию.
Следует сразу сказать, что перевод земли в другой статус — это длительный процесс, который редко приносит положительный результат.
Перевод земли из сельхозназначения в другую категорию возможен только при соблюдении нескольких условий. Они обозначены в статье 7 Федерального закона №172.
Нормативно-правовая норма устанавливает девять причин, позволяющих перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию:
- создание особо охраняемых природных участков;
- консервация земли;
- регистрация территории в качестве объекта рекреационного или историко-культурного наследия;
- признание земельного участка сельхозназначения непригодным для использования в прежних целях, его перевод в состав земли запаса, лесного или водного фонда;
- изменение границ старых или установление границ новых населенных пунктов;
- строительство на земле сельхозназначения промышленного здания, если его кадастровая стоимость меньше среднего уровня по аналогичному показателю для городского округа или муниципального района;
- строительство важных объектов, укладка трубопровода и линий связи, добыча полезных ископаемых, если компания предоставила эффективный план рекультивации части земли;
- выполнение обязательств по международному договору, обеспечение безопасности и обороны границ;
- строительство социально-значимых объектов (учреждения здравоохранения, школы, детские сады, коммунально-бытовые службы), если нет других земель для их размещения.
Можно ли оспорить отказ о преобразовании категорий земельных участков и как это сделать
Оспорить отказ можно только в том случае, если он был неправомерным. Изначально следует убедиться в этом. Чтобы это сделать, необходимо пройти через следующую последовательность действий:
- проверить, весь ли комплект документов был предоставлен в органы местного самоуправления;
- проанализировать особенности действующего законодательства, на основании которого может поступить отказ;
- узнать, возможен ли перевод конкретного участка в другую категорию;
- снова пересмотреть, нет ли установленных запретов на проведение этой процедуры по отношению к выбранному участку;
- заказать повторную экологическую экспертизу, но это лишь в том случае, если в отказном акте ссылаются на ухудшение качества земли.
Заинтересованное лицо должно знать всю последовательность проведения процедуры перевода земель из категории сельхозназначения, чтобы сформировать обращение о пересмотре принятого решения.
Получение положительного решения о переводе категории земли
В случае одобрения ходатайства, уполномоченный орган составляет акт (не позднее 5 дней с момента принятия решения). Далее документ передается в Росреестр для фактической замены статуса. Сотрудники службы вносят соответствующие изменения в базу данных, присылают уведомление собственнику земли.
После смены категории земли, владельцу нет необходимости лично посещать Росреестр и заниматься получением новой документации. Все имеющиеся документы действительны, меняется лишь сам статус. Их использование не ограничено, возможно проведение любых сделок с землей, включая куплю-продажу, дарение и наследование.
Как изменить разрешенное использование ЗУ?
Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:
- заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый план;
- при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
- план местности, включающий данный земельный надел;
- ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
- если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
- копии справок, устанавливающих право владения землей;
- паспорт заявителя;
- при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.
При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.
Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.
ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.
Отказ в изменении категории земель
Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.
Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:
- ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
- заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
- экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.
Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.
Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:
- ксерокопию выданного акта;
- копию ходатайства и сопровождающих документов;
- документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.
Можно ли оспорить отказ о преобразовании категорий земельных участков и как это сделать
Оспорить отказ можно только в том случае, если он был неправомерным. Изначально следует убедиться в этом. Чтобы это сделать, необходимо пройти через следующую последовательность действий:
- проверить, весь ли комплект документов был предоставлен в органы местного самоуправления;
- проанализировать особенности действующего законодательства, на основании которого может поступить отказ;
- узнать, возможен ли перевод конкретного участка в другую категорию;
- снова пересмотреть, нет ли установленных запретов на проведение этой процедуры по отношению к выбранному участку;
- заказать повторную экологическую экспертизу, но это лишь в том случае, если в отказном акте ссылаются на ухудшение качества земли.
В соответствии с нормами права перевод возможен только в рамках установленных законодателем категорий. Например, Земельным кодексом РФ не установлена такая категория, как «земли общего пользования». В нормативных актах этот термин применяется как обозначение имущества общего пользования, в который могут быть включены и земельные участки (ст. 85 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ-217), но данное понятие не используется в списке категорий, установленном в ст. 7 ЗК РФ.
Вот список категорий земель, официально утвержденный в действующем российском законодательстве:
Сразу нужно уточнить, что региональные власти не вправе расширить этот перечень, а собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Вид разрешенного использования может быть выбран и изменен владельцем из числа установленных при зонировании территории совершенно самостоятельно. Но категория земель — это понятие более общего уровня и сменить ее гораздо сложнее.
Изменения в новом году
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию в 2018 и 2021 году, как и ранее, запрещен, кроме отдельных случаев, о которых уже сказано, однако на них могут быть образованы садовые и дачные участки. Это не новшество в правовой системе России, однако сейчас эта норма закреплена конкретно в специальном законе.
С 1 января 2021 года подобное правило установлено в п. 11 ст. 23 ФЗ-217. На садоводческом же участке можно разместить как садовый так и жилой домик. Объект ИЖС должен соответствовать установленным требованиям в ст. 39 ГрК РФ, то есть, должен быть отдельно стоящим с количеством этажей не более 3 (надземных), высотой не более 20м, не предназначенным для раздела, а используемым для проживания и удовлетворения бытовых нужд.
Можно Ли Перевести Земли Сельхозназначения В Другую Категорию В 2021 Году
Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2021 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».
Землевладельцы обязаны соблюдать правила пользования участками в зависимости от их принадлежности к определенной категории.
Если вы не знаете, как перевести участок из сельхозназначения в ИЖС, то обратите внимание на главный документ — Градостроительный кодекс Российской Федерации. Именно в нем прописаны нюансы, из-за которых вы не сможете поменять один тип земли на другой. Учитывая предписывающую инструкцию, осуществляется разделение территории по целям использования.
Как садоводство перевести в ИЖС
Индивидуальным жилищным строительством именуют так называемую форму пользования, а также владения земельными наделами. Они подразумевают под собой дальнейшую стройку на территории недвижимых объектов за счет личных средств гражданина страны.
Только физическое лицо имеет право претендовать на участок, с дальнейшей арендой либо же 100% выкупом. Можно осуществлять строительство на данной территории высотностью не больше трех этажей. Земельный участок может быть выдан как в черте города, так и на территории, которыми владеют кооперативы и разнообразные товарищества.
Как быть с правовым регулированием отдельных категорий земель? Это совершенно разные понятия, СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество. Благодаря ему, несколько человек может объединиться в организацию, которая позволяет решать любые дачные и садоводческие вопросы.
Обычно разница между СНТ и землями под ИЖС в том, что они предоставляются жителям страны именно для этих целей. СНТ – это расположение на территории общих сельскохозяйственных назначений, а вот участки под ИЖС обычно получают на просторах земель различных городских поселений.
Можно выделить положительные и отрицательные стороны земельного надела для каждой из этих категорий. Обычно, земельные фрагменты предназначаются для строительства сооружений и стоят они намного дороже, чем какие-либо дачные участки. Поэтому такие земли и пользуются гораздо большей популярностью, многие мечтают заполучить их в пользование.
Есть возможность зарегистрироваться в отличие от дачного участка, который не позволяет провести процедуру быстро и качественно. Согласно статистике, участки располагаются обычно в черте различных муниципальных образований – это говорит о развитой инфраструктуре.
Местный бюджет заботится о дальнейшем благоустройстве подобных участков, это очень удобно и выгодно. Каким алгоритмом действий руководствоваться, если в наличии имеется только участок в так называемом садовом товариществе и необходимо провести процедуру регистрации по заданному адресу? Вы можете попробовать сменить категорию участка, и нужно совершить ряд обязательных действий.
Как это сделать пошагово, узнаем из следующей таблицы:
| Отправиться в отделение администрации муниципального образования | Следует уточнить, какой именно отдел занимается подобными вопросами. Обычно, в землеустроительном отделе вам предоставят все важные данные |
| Составить ходатайство и подать его | В обязательном порядке прилагается вся важная документация, техническая и кадастровая, которая у вас имеется |
| На рассмотрение должен быть представлен документ, благодаря которому вам удастся подтвердить свое право владения этим участком | Можно смело предоставлять договор купли-продажи, акта дарения и т. д. |
| Если в пользовании собственника несколько земельных наделов | Достаточно будет посетить нотариуса, который даст свое согласие на перевод. Каждая персона должна подписать ходатайство и документы необходимо предоставить лично |
| Ждать решения чиновников | В случае положительного решения вам удастся получить на руки акт о смене статуса. Отрицательное решение – акт с перечисленными пунктами, почему было отказано в принятии важного решения |
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
Можно ли сделать перевод?
Участки под СНТ довольно недорогие, однако не все одинаково пригодны для жизни круглый год. Обычно на них возводятся домики для проживания летом и занятия овощеводством. Строить на таком участке можно только садовые дома. А на землях под ИЖС разрешено сооружать постройки до 3 этажей в целях постоянного проживания.
Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Он регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую».
Важно! Даже в случае, если владеют участком СНТ несколько собственников, переоформить надел из одной категории в другую можно. Необходимо собрать пакет документов и написать заявление.
Порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию в 2022-2022 годах
Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».
Весь земельный фонд в Российской Федерации согласно действующему законодательству поделен на определенные категории в целях более рационального использования. Перевод земель из одно категории в другую в 2022 году осуществляется по правилам, установленным ФЗ-172, однако надо учитывать, что с 1 января вступил в силу новый закон ФЗ-217, который уточняет некоторые положения законодательства относительно садоводства.
Как земли сельхозназначения перевести в земли КФХ
- Находящиеся недалеко от объектов транспортной инфраструктуры и линий электропередач. Это уменьшает затраты бизнесмена на доставку кормов и удобрений, подачу электроэнергии;
- Присутствие коммуникаций уменьшит срок запуска крестьянско-фермерского хозяйства в работу, расходы на данный запуск и позволит создать комфортные условия во время пребывания на участке. Развитая коммуникационная сеть надела с близлежащим поселением позволит крестьянско-фермерскому хозяйству не только успешно функционировать в рамках сельскохозяйственной активности, но и заниматься этой благородной деятельностью в благоприятной обстановке, уделяя особенное внимание комфортным условиям труда работников данной сферы, а также поможет соблюсти все требования санитарно-эпидемиологических рекомендаций;
- Не попадающие в категорию запрещенных законодательными актами земель участки;
- Земли, площадь которых, должна быть достаточной для ведения крестьянско-фермерского хозяйства;
- Земли, в непосредственной близости от которых находится населенный пункт, для покупки требуемого оборудования, продажи продукции и найма работников. Расположение надела в не столь отдаленной от благ цивилизаций местности, позволит без лишней головной боли заниматься фермерской деятельностью и не отвлекаться на транспортные трудности в нелегком деле ухода за крестьянско-фермерским хозяйством.
Фермерские земельные территории принадлежат к землям сельскохозяйственного назначения. Земельное законодательство России определяет их как земельные площади, расположенные за пределами населенных пунктов, предназначенные для потребностей сельского хозяйства и предоставляемые для данных задач.