Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что можно лишить доли собственника в квартире, который там не проживает?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье № 35 Конституции Российской Федерации собственность человека характеризуется ее неприкосновенностью. То есть каждый гражданин имеет право владеть, использовать и распоряжаться своим имуществом.
Принудительное изъятие жилья
Если в квартире живет недобросовестный собственник, можно попытаться доказать значимость его нарушений и тяжесть проступков, делающих невозможным совместное с ним проживание. Стоит рассмотреть возможность подготовки доказательств для суда, основанных на следующих фактах:
- при наличии иска о взыскании задолженности по ипотечному кредиту;
- подача иска от имени управляющей компании (ЖЭК, ТСЖ, коммунальных служб) для взыскания неоплаченных и просроченных ежемесячных платежей;
- иск от неполучателя алиментов (его законного представителя) или от прокуратуры о погашении алиментной задолженности, накопившейся после вынесения соответствующего решения суда о назначении выплат.
Если суд примет решение взыскать накопленный долг путем продажи имущества, жилье неплательщика выставляют на продажу. Потеря части в квартире дает право на получение компенсации, в размере разницы между вырученной от продажи суммой и общим размером долга.
Против истца может быть истолкован факт, что владелец длительное время не пользовался недвижимостью и проживал совсем в другом месте. Суд обязательно учтет факт, что нерадивый совладелец имеет другое жилье или место жительства.
Выдел доли и компенсация
Появление частей жилья в собственности относится к «тяжёлому наследию» приватизационного процесса, начавшегося с 90-х годов 20-го века. Возможность приобретать и реализовывать доли в квартирах использовалась не только с целью получения регистрации, но и для вселения, превращения жизни соседей в ад с перспективой завладеть за бесценок объектом недвижимости целиком.
Прецеденты доходили до судебных разбирательств в Верховном Суде, поскольку в соответствии со статьёй 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания, а согласно статье 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, при отсутствии которого руководствоваться решением суда. Теоретически владелец мог проживать, имея два квадратных метра, что шло вразрез с интересами остальных жильцов и требовало лишить права собственности через суд.
Впервые революционное решение было вынесено Верховным Судом в 2012 году о принудительной выплате компенсации за лишение прав собственности на долю в квартире собственникам малой части. При отсутствии согласия хозяина для выплаты денежных средств необходимо одновременное выполнение трёх условий в соответствии с п.4 ст.252 ГК РФ:
- Незначительность доли. Данный параметр рассматривается не в относительном выражении, а приравнивается к квадратуре на одного человека, установленного местными властями для проживания в конкретном регионе. Например, 1/6 часть квартиры, имеющей 30 и 120 квадратных метров – разные числовые величины, ведущие к разному подходу.
- Отсутствие реальной возможности выдела. Чтобы принудительно лишить права собственности на долю в квартире, суд рассматривает два критерия:
- сопоставление размера принадлежащей жилплощади по метражу с размером минимальной комнаты;
- основание приобретения, позволяющее сделать вывод о цели (нейтральный фактор – следствие приватизации, негативный – покупка хозяином, знающим предварительно о невозможности выдела).
- Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Судами принимается во внимание наличие иной жилплощади для проживания.
Имущественные потери владельцев долевой собственности
Как показывает судебная практика, лишить права собственности на долю проще, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением №78-КГ 16-36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.
Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть с какими-нибудь метрами. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют – имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации.
К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа, однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже – в 1,2 или 3 квадрата. Обычно суды признавали малозначительными доли меньше ¼ и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли, — объясняет адвокат Олег Сухов.
В нашем случае ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.
Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жил. площади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».
Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:
Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью, вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее. Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли. Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.
При нарушении данного порядка остальные собственники могут обратиться в суд с требованием перевести права по договору купли-продажи на себя. В вашем случае также необходимо прояснить, приобреталась ли квартира в долях уже в состоянии зарегистрированного брака и каким образом оформлялась долевая собственность.
Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:
Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью, вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее. Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли. Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.
При нарушении данного порядка остальные собственники могут обратиться в суд с требованием перевести права по договору купли-продажи на себя. В вашем случае также необходимо прояснить, приобреталась ли квартира в долях уже в состоянии зарегистрированного брака и каким образом оформлялась долевая собственность.
При отсутствии достигнутого соглашения между сторонами лишение доли в приватизированной квартире возможно путём обращения в судебные инстанции и последующим принятием решения. Процедура имеет жёсткий регламент по соблюдению, включающий:
- Попытку достижения соглашения в досудебном порядке. Необходимо представить документы, подтверждающие желание проведения переговоров и игнорирование второй стороной.
- Подготовку аргументов для принудительной реализации части собственности:
- доказательства малозначительности;
- наличие иного объекта недвижимости;
- невыполнение обязательств по погашению задолженности по ипотеке, коммунальным платежам.
- Составление искового заявления с указанием адреса месторасположения территориального отделения судебного органа, анкетных данных истца и ответчика с указанием информации относительно спорного объекта недвижимости, включающей:
- юридический адрес квартиры, метраж, размер долей, принадлежащих каждому собственнику;
- обстоятельства получения объекта в собственность (участие в приватизации, купля-продажа, договор долевого участия, дарственная);
- исковые требования и список лиц, свидетельские показания которых существенны для комплексной оценки картины;
- дату предоставления и подпись.
- Участие в судебных разбирательствах с целью доказательств обоснованности обращения с готовностью обжалования решения.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованную необходимость для того, чтобы лишить права собственности на долю в квартире неугодного соседа:
- выписку ЕГРН о подтверждении в собственности иного объекта недвижимости;
- справки жилищно-коммунального хозяйства о числящейся задолженности по предоставленным услугам;
- техническую документацию на объект недвижимости;
- акты правоохранительных органов, подтверждающие нарушение общественного правопорядка;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных гражданах;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины в размере, зависящем от желаемой для выкупа доли.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Принудительное изъятие жилья
Если в квартире живет недобросовестный собственник, можно попытаться доказать значимость его нарушений и тяжесть проступков, делающих невозможным совместное с ним проживание. Стоит рассмотреть возможность подготовки доказательств для суда, основанных на следующих фактах:
- при наличии иска о взыскании задолженности по ипотечному кредиту;
- подача иска от имени управляющей компании (ЖЭК, ТСЖ, коммунальных служб) для взыскания неоплаченных и просроченных ежемесячных платежей;
- иск от неполучателя алиментов (его законного представителя) или от прокуратуры о погашении алиментной задолженности, накопившейся после вынесения соответствующего решения суда о назначении выплат.
Если суд примет решение взыскать накопленный долг путем продажи имущества, жилье неплательщика выставляют на продажу. Потеря части в квартире дает право на получение компенсации, в размере разницы между вырученной от продажи суммой и общим размером долга.
Весь процесс обращения в суд строго определён законом. Нужно пройти следующие стадии:
- Попытаться решить конфликт до суда.
- Собрать все документы.
- Составить исковое заявление с указанием норм закона и ссылками на собранные справки.
- Направить его в суд, приложив документы. Копии заявления должны получить также все ответчики.
- Участвовать в судебном заседании, защищая свои права и доказывая суть иска.
- Если решение не в пользу истца, он может обжаловать его в вышестоящем суде.
- Если решение положительное, то истец должен выплатить компенсацию ответчику за его долю.
- Оформить права собственности на полученную долю в Росреестре.
Можно также объединить доли, если после выкупа у одного владельца их оказалось несколько.
Что такое отчуждение доли?
Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.
Вернуться
Можно ли лишить доли в квартире без согласия?
Жилье гарантировано всем гражданам нашей страны. Если у человека нет своей квартиры, ему могут предоставить муниципальную жилплощадь. Если жилье принадлежит не одному, а нескольким людям – такой режим принято считать общим долевым. Текущую приватизированную квартиру делят на части, которые выражаются в процентном отношении – ¼, ⅜, ⅞ и др.
Как можно законно лишить собственника доли в квартире, если он не согласен:
- Принудительное изъятие при невыполнении владельцем своих обязательств:
- невыплата ипотеки – иск со стороны кредитора (банка);
- неуплата за жилищно-коммунальные услуги – иск от ЖЭК или ТСЖ (см. похожую статью «Принудительное выселение собственника из квартиры«);
- задолженность по алиментам – иск со стороны матери или прокурора;
- уголовные преступления, коррупция – возбуждение производства и арест квартиры.
- Принудительный выкуп незначительной части в квартире – реальный вариант при малозначительности процента от жилья.
Гораздо реальнее лишить собственника доли в случае ее малозначительности. Ниже вы узнаете, что это такое и по каким критериям она определяется.
Можно ли лишить доли в квартире без согласия?
При долевой собственности юридически объект недвижимости разделён на части. При этом каждый собственник имеет равные права пользования этим объектом.
Такой вид собственности чаще всего используется:
- При отчуждении части имущества в пользу других людей.
- Наследовании.
- Разделе имущества бывшими супругами.
Во всех этих случаях у владельца появляется право распоряжаться полученным имуществом. Есть некоторые ограничения, касающиеся преимущественного права выкупа доли при её продаже. Но главное, что ни один из владельцев не может заставлять другого провести отчуждение своей доли недвижимости. Такое право есть только у суда.
Поэтому законом допускаются только три способа перевести часть квартиры на себя:
- По согласию её владельца. В этом случае стороны договариваются о проведении сделки продажи или дарения.
- Лишение права собственности судом за долги по коммунальным платежам и за иные взыскания. Доля такого собственника будет продана на торгах, деньги пойдут в счёт погашения долгов, а их остаток получит сам должник.
- Выкуп незначительной доли. Таковой долю квартиры может признать только суд. Если такое решение будет вынесено, то её можно будет выкупить за кадастровую стоимость.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Использование квартиры не по назначению
Жилищный кодекс РФ определяет границы допустимого в использовании своей жилплощади. Основной принцип можно сформулировать так: используй квартиру как хочешь, если только это не мешает другим. В квартире можно заниматься профессиональной деятельностью или даже бизнесом, если это не нарушает прав и интересов соседей.
Прямо закон запрещает только два вида деятельности — промышленное производство в домашних условиях и миссионерскую деятельность религиозных организаций. Поправка, касающаяся использования квартиры в культовых целях, была внесена в Госдуму в рамках антитеррористических законов (так называемый «пакет Яровой») в 2020 году. Под миссионерской деятельностью понимается «распространение информации о своём вероучении среди лиц, не являющихся участниками данного религиозного объединения, в целях вовлечения их в состав последователей».
Кроме того, Жилищный кодекс предписывает пользоваться квартирой, соблюдая не только интересы и права соседей, но и пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы.
Если квартира используется не по назначению или в ней нарушаются нормы технической безопасности, то рано или поздно об этом узнают соседи, а вслед за ними — полиция. В этом случае орган местного самоуправления даст срок для устранения нарушений и их последствий. Если и это не останавливает собственника от игнорирования норм закона, власти подают на него в суд. Согласно статье 293 Гражданского кодекса, по решению суда помещение может быть изъято и продано на торгах. Вырученные средства возвращаются лишенцу — за вычетом судебных издержек.