Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Последовательность принуждения к освобождению помещения
Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.
Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.
Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.
Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.
Порядок выдворения арендатора
Без предварительного предупреждения арендатора помещения расторгнуть договор нельзя. В уведомлении должна быть указана причина, по которой договор аренды прекращается.
Уведомление представляет собой письменное предупреждение. Документ должен содержать реквизиты арендатора помещения и причину, по которой арендодатель решил выселить контрагента.
Уведомительный порядок выступает и как обязательный этап, и как эффективный способ достичь результата через переговоры. Судебное разбирательство выступает как крайняя мера в случае, если арендатор помещения игнорирует требования арендодателя. Большинство конфликтов разрешаются мирным путем.
Разрешение спора состоит из нескольких этапов:
- Сбор доказательств.
- Подача документов в суд.
- Судебное разбирательство.
- Вынесение решения.
Судебное разбирательство потребует от заявителя доказательств нарушений, допущенных арендатором помещения. Только при наличии правильных документов арендодатель сможет выселить своего контрагента.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Порядок выселения из нежилого помещения
Выселение из нежилого помещения по факту истечения срока действия договора не требует дополнительного уведомления пользователя, хотя на практике собственник заблаговременно уведомляет об отсутствии намерения продлевать соглашение. В этом случае у арендатора есть возможность заранее подготовиться к освобождению помещения, а если он отказывается это сделать – следует обращение с исковым заявлением в суд.
Если договор заключен без указания срока, собственник обязан направить письменное уведомление об окончании действия такого соглашения в разумный срок.
На практике такое уведомление направляется за месяц до предполагаемой даты прекращения контракта. Если пользователь не освобождает помещение в указанный срок, собственник получает основания для обращения в суд за принудительным выселением.
В ситуациях, когда арендатор нарушает существенные условия договора, может последовать досрочное расторжение договора. Законодательством отнесены следующие ситуации, когда соглашение может быть досрочно расторгнуто по требованию собственника:
- Систематическое нарушение условий оплаты за пользование нежилым сооружением.
- Существенное ухудшение состояния недвижимого имущества, которое может повлечь его порчу или разрушение.
- Нарушение иных условий договора, признанных сторонами основанием для досрочного прекращения договорных отношений.
Все указанные основания обязывают собственника направить письменное уведомление в адрес пользователя о недопустимости нарушений условий договора и требований законодательства. В случае неисполнения законных требований владельца сооружения, он может предъявить исковое заявление о досрочном прекращении контрактных отношений и принудительного выселения пользователя.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Подготовка документов
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
Юридический статус помещения нежилого типа
Базовые основания для признания квартиры нежилой:
| Владелец помещения не вправе проживать в такой квартире | Кроме того, в ней не допускается прописка, проживание физических лиц. В том случае, если такой объект – это единственная жилплощадь владельца, членов его семьи, по факту его потери владелец получает официальный статус особы, нуждающейся в жилом помещении. При этом перевод заново предоставленной жилплощади в нежилой фонд по законодательству является недопустимым; |
| Существование технической возможности оснастить обособленный выход | это значит, что должна предусматриваться возможность зайти в не жилую квартиру, не пересекая при этом пределы жилого помещения; |
| Необходимо, чтобы отсутствовали жалобы со стороны третьих лиц | что касается такой недвижимости |
Последовательность принуждения к освобождению помещения
Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.
Как поступать в такой ситуации?
В первую очередь, стоит понять, что придется пройти достаточно трудный и долгий путь. Простого способа решить эту проблему нет. Ни в коем случае нельзя прибегать к силе и использовать ее для выселения арендатора.
Многие арендодатели считают, что наиболее простой способ – это приехать на место, пока никого нет, выставить вещи арендатора на лестничную клетку и поменять замки или выселить арендатора, отключая свет, воду. Но это в корне неправильно. Ведь такие действия по закону Российской Федерации уголовно наказуемы и ваш арендатор может написать заявлению в полицию на самоуправство.
Поэтому единственным правильным и официальным путем является обращение в суд. Если вы заранее с арендатором заключили договор, то это будет сделать достаточно просто, а вот если его нет, то процесс становится намного сложнее.
Выселение из нежилого помещения
Бесплатная консультация адвоката по жилищным вопросам Цены на услуги адвоката по жилищным вопросам
Автор статьи: Петр Романовский, юрист Рейтинг автора: 5 Написано статей: 540
Выселение из нежилого помещения возможно при обстоятельствах, указанных в соглашении об аренде.
Нежилые помещения могут предоставляться во временное пользование гражданам и юридическим лицам, которое оформляется путем заключения договоров аренды или бессрочного пользования. Исходя из правовой сути соглашения об аренде, могут быть установлены обстоятельства, при которых возможно принудительное выселение из помещения.
Гражданское законодательство предусматривает следующие ситуации, когда у собственника возникает право требовать освобождения нежилого помещения:
- Истечение срока действия соглашения.
- Отказ арендатора от добровольного освобождения объекта недвижимого имущества, предоставленного в бессрочное пользование.
- Наличие судебного решения о принудительном выселении пользователя из нежилого объекта.
- Передача права собственности на объект недвижимости, при котором не возникает правопреемство сторон.
Письмо о расторжении договора аренды
» » » Процедура оформления оборудования или же недвижимости во временное пользование (аренду) в коммерческих целях – операция, считающаяся довольно распространенной. Ею пользуются и лица, ведущие частную предпринимательскую деятельность, и множество предприятий, если они не имеют финансовой возможности приобрести такое имущество, или же если подобный шаг не предусматривается планом ведения бизнеса. Оформляются подобные сделки в форме соглашения, и каждое обстоятельство и имеющаяся возможность прекращения таких договорных взаимоотношений, должны быть прописаны в этом документе.
В случае, если действия по прекращению арендных правоотношений инициируются по желанию одного из участников сделки, лучше оформить такое соглашение в письменном виде. Да и в дальнейшем, чтобы обеспечить собственную правовую безопасность, любое из действий, связанных с возникновением или же прекращением определенных обязанностей и прав, следует оформлять исключительно в документальной форме. Составляем письмо по расторжению арендного соглашения Арендное соглашения определяет, в течение какого именно периода у арендатора в пользовании будет находиться переданное ему имущество, а также момент наступления конкретных событий, с возникновением которых аренда будет прекращена.
Если в виду определенных обстоятельств, один из участников сделки пожелает прекратить договорные взаимоотношения до момента истечения периода действия соглашения, то ему следует подготовить отдельное письмо-уведомление по поводу инициации расторжения.
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора
Аренда является одним из видов отношений между заказчиком и исполнителем.
Законодательством установлено, что любой договор можно расторгнуть по согласию сторон, а также по инициативе одного гражданина. Обязанностью сторон является уведомление о желании прекратить действие документа.
Прервать договор досрочно можно на основании правовых норм и текста документа.
На практике, у граждан возникают вопросы и недопонимания при расторжении профессиональных отношений.
Арендное соглашение заканчивает действовать по достижению оговоренного дня или по инициативе участников договора. Так как обе стороны имеют одинаковую важность в документе, досрочное расторжение не должно нарушать права одного из граждан. Для удобства стороны могут прописать в документе все возможные случаи досрочного соглашения.
Существует несколько ситуаций, установленных законодательством, когда партнеры вправе расторгнуть контракт раньше срока:
- когда обе стороны достигли добровольного согласия;
- после разбирательства в суде, который занял позицию одной из сторон;
- по побуждению арендодателя или арендатора на основании условий, предусмотренных договором.
Осложнением считаются обстоятельства, когда одна из сторон законно или с нарушениями отказывается расторгнуть договор аренды.
Существует несколько случаев расторжения сделки, когда одна сторона обязана направить другой письменное уведомление:
- если в документе не оговорен срок окончания его действия. В гражданском кодексе сказано, что прекращение бессрочных договоров возможно только после уведомления.