Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.
Купля-продажа квартиры: стоимость оформления
Поэтому лучше обо всем договориться еще тогда, когда будете обсуждать стоимость квартиры и основные моменты по проведению сделки.
В законодательстве Украины четко не указывается, кто должен платить госпошлину или взнос в пенсионный фонд. Если это так, то все расходы можно разделить пополам между продавцом и покупателем или, например, все налоги будет оплачивать покупатель.
Есть также и обязательные налоги для продавца. Вам придется оплатить 5% от стоимости квартиры налога на доход от продажи квартиры, а также 1,5% военного сбора. Однако, есть и исключения.
Налог на доходы физических лиц не оплачиваются, если квартира находилась в вашей собственности более 3 лет или если вы получили право собственности по наследству.
Оформление купли-продажи квартиры: ход процесса
После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.
Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:
- Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
- Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
- Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
- Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
- Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
- После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.
Пакет документов для продавца – юридического лица
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности;
- технический паспорт на объект недвижимости;
- извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (справка-характеристика БТИ) на отчуждаемый объект недвижимости;
- справка о балансовой стоимости объекта недвижимости;
- документ, подтверждающий правовой режим участка земли, на котором размещён объект недвижимости; справка об отсутствии налогового залога – извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества;
- справка об отсутствии запретов на отчуждение – извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества;
- устав юридического лица;
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- справка ЕГРПОУ;
- решение высшего органа управления юридического лица о продаже объекта недвижимости;
- документы, подтверждающие полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица;
- паспорт и идентификационный код должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица;
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Стандартный пакет документов при продаже квартиры
В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2020 г. включает такие документы как:
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- технический паспорт;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- оценку квартиры;
С недавнего времени справку о составе семьи получать не нужно, так как информацию о том, зарегистрирован ли кто-то в квартире может проверить сам нотариус, у которого оформляется договор.
Для сложных случаев продажи может понадобиться:
- разрешение органов опеки и попечительства;
- согласие второго из супругов на продажу;
- документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
- согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).
Договор купли продажи доли квартиры
Отметим, что договор купли продажи доли квартиры может быть заключен при заблаговременном уведомлении о продаже остальных совладельцев квартиры. Продать свою долю в квартире, если она находится в совместной собственности без выделения части (вследствие приватизации на несколько лиц, например), вообще невозможно, пока не будет выделена ваша часть из квартиры.
Как видите, продажа квартиры и особенно подготовка документов, непростое дело, может таить в себя немало сложностей, разобраться с которыми вам может помочь только специалист.
Однако не меньше внимания, а возможно и больше, стоит уделить надлежащему оформлению договора купли-продажи квартиры покупателю. Остановимся на этом подробнее.
Пакет документов для сделки продажи
Первоначально, лицо, предпринимающее попытки попытки продажи недвижимости обязан лично ею владеть.
В арсенале должны быть бумаги, гарантирующие права собственности, обязательным условием является внесение всех сведений в электронный информационный реестр.
Обязательные реквизиты договора
Все процедуры по завершению сделки или подтверждению бумаг проводятся совместно с нотариусом. Бланк, гарантирующий в будущем переход права собственности должен содержать следующую информацию:
- реквизиты обеих сторон заключения договора, а именно паспортные данные, номера инфекционных кодов;
- физический адрес объекта сделки;
- технические параметры, любые особенности;
- данные о собственнике и его правах на объект;
- акты из ЗАГСа;
- данные подтверждающие отсутствие арестов, кредитных или долговых обязательств.
- профессиональная финансовая оценка;
- подтверждение передачи денег продавцу в полном объеме;
- роки выписки зарегистрированных граждан.
Дата заключения сделки реквизиты нотариальной конторы, данные нотариуса.
Когда нельзя оформить договор купли-продажи
Перед покупкой недвижимости нужно проверить регистрацию квартиры в реестре.
Госреестр вещных прав заменяет собой с 1.01.13 базу БТИ. Поэтому, если данные о продаваемой квартире в электронном реестре отсутствуют, нужно получить справку из архива БТИ для внесения квартиры в реестр. Без этого сделку провести нельзя.
Необходимо также проверить информацию о владельцах квартиры, возможных арестах и запретах, действующей ипотеке и залоге. Эту информацию проверит нотариус.
Как обезопасить себя от проблем с прописанными жильцами при заключении договора купли-продажи квартиры
Совет здесь однозначный – не покупать квартиру, пока все жильцы из неё не выпишутся. На практике также существует вариант удержания некоторой суммы при расчёте за квартиру при подписании договора купли-продажи.
Например, покупатель не доплачивает продавцу по 1000 долларов за каждого прописанного жильца на момент оформления сделки. Жилец пишет расписку, что обязуется выписаться к указанному сроку. Если он этого не сделает, то удержанную сумму покупатель ему не возвращает и подаёт в суд.
Но судебный процесс и выписка по решению суда – дело достаточно хлопотное и долгое. Лучше решить всё без суда и не оставлять прописанных жильцов.
Налоги и сборы при покупке недвижимости
Оформление договора купли-продажи, согласно законодательству Украины, облагается и налогами, и пошлинами. Естественно, сделка оформляется у нотариуса, который вносит ее в реестр прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупатель обязан уплатить все необходимые налоги.
Первое и самое главное, что вам придется оплатить – это услуги самого нотариуса. Сразу заметим, что частные специалисты устанавливают стоимость своей работы самостоятельно.
Дешевле будет обратиться к государственному нотариусу. Он работает по прописанному прейскуранту и цены у него ниже. Но здесь есть одна проблема – на оформление сделки может уйти гораздо больше времени, чем если бы вы обратились к частнику.
У государственных нотариусов большие очереди и можно потерять много времени.
Налог при покупке и продаже квартиры в Украине – еще раз о главном
Для того, чтобы вы наверняка запомнили, какие налоги и сборы приходится платить при продаже и покупке квартиры, предлагаем вам еще раз вспомнить самые основные моменты.
Итак, если вы хотите купить квартиру, чтобы оформить сделку купли-продажи вам придется оплатить, в первую очередь, услуги нотариуса. Их стоимость указана в прейскурантах. Помните, что у государственного нотариуса всегда дешевле, но дольше.
Далее вам, как покупателю, нужно будет внести 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд. Не платят взнос в Пенсионный фонд:
- те, кто стоят на квартирном учете;
- кто покупает жилье впервые – особенности описали выше.
Государственная пошлина – еще один налог при покупке недвижимости. Он равен 1% от стоимости недвижимости. От его уплаты освобождаются:
- инвалиды ВОВ, родственники погибших и пропавших без вести;
- инвалиды І и ІІ групп;
- пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы.
Как перевести деньги на свой счет иностранцу после продажи квартиры в Украине?
Получив сумму за продажу недвижимости в Украине, абсолютно логичным вопросом будет процедура перевода денег на свой иностранный счет. Необходимо сразу понимать, не потребует ли такая процедура лишних затрат денег и времени.
К сожалению, невозможно найти универсальный ответ, применимый для всех ситуаций продажи недвижимости в Украине.
Получив деньги за продажу своей собственности, вы имеете право далее распоряжаться деньгами по своему усмотрению, в том числе и переводить их на иностранный расчетный счет. При этом важно учесть комиссию вашего банка и внутренние законы страны проживания, и при необходимости — страны местонахождения банка, на счет которого вы планируете перевести деньги.
При этом деньги должны спокойно уйти из Украины, с чем также иногда случаются сложности.
Мы несколько раз сталкивались с ситуацией, когда иностранец при выводе средств за продажу недвижимости из Украины, получал требование от банка подтвердить происхождение денег на момент покупки квартиры. То есть нужно было предоставить документы не только о продаже квартиры, но и доказать каким образом деньги на ее приобретение в свое время заходили в Украину, и из каких источников.
Стандартно, при переводе средств со счета на счет, физическое лицо проходит базовую процедуру финмониторинга в банке. Для этого банк проводит процедуру идентификации клиента, во время которой подтверждается:
-
паспорт Клиента;
-
наличие украинского ИНН;
-
источник происхождения денег, поступивших на счет — в данном случае, договор о продаже квартиры.