Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать с закладной после погашения ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
3aклaднaя нa квapтиpy пo ипoтeкe — имeннaя цeннaя бyмaгa, oбecпeчeннaя ипoтeкoй. Oнa пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг, тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль.
3aклaднyю мoжнo oфopмить нa:
📃 квapтиpy в мнoгoэтaжнoм дoмe нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe;
📃 чacтный дoм, кoттeдж или тayнxayc;
📃 зeмeльный yчacтoк c пocтpoeнными здaниями или бeз;
📃 дaчный yчacтoк зa гopoдoм;
📃 кoммepчecкий oбъeкт;
📃 любoй дpyгoй вид нeдвижимocти.
Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй
Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.
Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Нoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.
Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.
Bыпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.
Любaя cдeлкa c зaклaднoй и измeнeния, внeceнныe в нee впocлeдcтвии cдeлки, дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Нoвыe влaдeльцы зaклaдныx или иx чacтeй нe мoгyт мeнять ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa — любыe дoпoлнeния внocятcя тoлькo двycтopoнним coглaшeниeм, c coглacия плaтeльщикa. A вoт пocлe пoгaшeния зaклaднoй мoгyт вoзникнyть cлoжнocти c ee пoиcкoм. Нo вы вceгдa мoжeтe пoлyчить дyбликaт, чтoбы cнять oбpeмeнeниe.
Что делать, если банк не отдает бумагу?
Если заемщик полностью выполнил все условия ипотечного договора, надлежащим образом оформил заявление о возврате закладной, дождался окончания срока, отведенного по договору для проведения процедуры, но при этом так и не получил оригинал, это основание для предъявления претензий к банку. В данном случае отказ в выдаче закладной абсолютно неправомерный.
Попав в подобную ситуацию, действовать надо следующим образом:
- Следует подготовить письменную претензию и направить ее в адрес головного офиса кредитного учреждения.
- Если ответ на претензию не поступил или он содержит необоснованный отказ в удовлетворении просьбы клиента, следующим шагом будет направление жалобы в адрес Центрального банка РФ. На практике подобная мера весьма эффективна.
- Если даже обращение в ЦБ РФ безрезультатно, то радикальным способом воздействия на недобросовестного кредитора является подача искового заявления в суд.
Закладная – ценная бумага, которая удостоверяет право кредитора (банка) зафиксировать залог по ипотечному кредиту. Ее оформляют при выдаче кредита, как правило, этим занимается банк, в котором заемщик оформляет кредит.
Документ может быть оформлен как в электронном виде, так и на бумажном носителе. Утвержденных требований о том, какие данные должны быть в закладной, нет. Поэтому банки составляют его на основании внутренних правил. Главное, чтобы документ содержал такие сведения:
- данные владельца закладной;
- данные банка;
- сведения о кредитном договоре и заемщике;
- размер процентной ставки и срок кредитования;
- сроки оплаты ипотеки;
- описание залогового имущества и его оценка.
При подписании закладной заемщик должен проверить все сведения о размере процентной ставки и сроке кредитования. Если в дальнейшем у него с банком возникнут проблемы, например, появится просрочка, которую банк захочет взыскать в судебном порядке, нотариус или суд примет во внимание данные, указанные не только в кредитном договоре, но и в закладной. Ведь условия последнего документа банки имеют право изменять на протяжении всего срока кредитования (в соответствии с условиями договора).
Закладную регистрируют в Росреестре одновременно с регистрацией права собственности на имущество. Как правило, все необходимые для этого документы передают в МФЦ. Срок регистрации права собственности и закладной не превышает 7 дней. После этого заемщик забирает документы (зарегистрированный кредитный договор, описи, выписку из ЕГРН) из МФЦ и передает их сотруднику банка. Часть этих документов сотрудник передает заемщику.
Что банк может сделать с закладной
Стоит учесть, что закладная может храниться как в банке, так и в другом месте. Кроме этого, банк имеет право:
- Продать закладную полностью, так как она является ценной бумагой. При этом не требуется разрешение заемщика, так как данные в документе о нем не изменяются. Просто после продажи закладной платежи по ипотеке будет получать новый владелец, а не банк, выдавший ее. И этот новый владелец не сможет изменить условия кредитования в одностороннем порядке.
- Продать закладную частично. То есть, банк передает обязательства заемщика новому владельцу закладной не полностью. А платежи по ипотеке в соответствии с документом перечисляет ему самостоятельно. И такой вид продажи также не отражается на условиях кредитования.
Банк продает закладные в тех случаях, когда ему срочно нужны свободные деньги. О продаже заемщик может ничего не знать, но при оформлении ипотеки он должен быть уведомлен о возможных действиях банка (то есть, о праве банка продать закладную).
Кроме продажи банк имеет право обменять закладные. Например, поменять закладную на сумму 2 100 000 руб. на закладную другого банка на сумму 1 700 000 руб. В результате такой операции банк получит доплату в размере разницы – то есть, 400 000 руб.
Также банк имеет право выпустить эмиссионные бумаги (секьюритизация ипотеки). То есть, он разделяет сумму ипотеки на части, на которые выпускает ЦБ (ценные бумаги). Он имеет право их обменивать или продавать. И такие ценные бумаги могут приобрести как юридические, так и физические лица.
Доступные способы регистрации недвижимости в ЕГРН
Что делать после приемки квартиры в новостройке? Зарегистрировать право собственности на недвижимость. Доступные способы:
- непосредственно через регистрационную палату;
- В МФЦ. Если в конкретном городе предусмотрена электронная запись, можно забронировать определенное время. Сотрудники МФЦ не проверяют правильность заполнения документов, наличие/отсутствие обременений и прочих возможных причин отказа в регистрации. Их задача — принять документы и передать в Палату. Соответственно, общий срок рассмотрения увеличивается на 4 рабочих дня;
- Через почту России с описью вложения. Сотрудник почтового отделения сверяет документы и запечатывает письмо. С учетом сроков пересылки по стране процесс получения ответа может затянуться на несколько месяцев;
- Через посредничество банков. В частности, Сбербанк предусмотрел специальный сервис отправки документов на регистрацию в электронном формате. Подробнее в статье — Плюсы и минусы электронной регистрации сделки в Сбербанке
Иногда кредитно-финансовое учреждение отказывает в выдаче закладной. Свое решение Сбербанк может обосновать отсутствием некоторых документов. Например, у сторон может возникнуть расхождение в вопросе оплат. В такой ситуации доказать свою правоту физическое лицо сможет, только предъявив кредитору квитанции/платежки, подтверждающие факт оплаты. Если он не сохранит финансовые документы, ему не удастся подтвердить платежи, и придется еще раз перечислять деньги банку.
В том случае, когда физическое лицо уверено в своей правоте, при получении отказа от Сбербанка в выдаче ценной бумаги ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Центробанк РФ. После этого к решению вопроса будут привлечены представители Фемиды, и дело передадут в судебный орган.
Если кредитно-финансовое учреждение не выдает закладную по причине утери бланка, оно обязано сделать дубликат. В такой ситуации утеря документа так же, как и удержание больше положенного срока, будет рассматриваться, с точки зрения закона, в качестве безответственности.
Алгоритм действий для получения закладной в Сбербанке
Если физическое лицо при оформлении ипотечной программы передало финансовому учреждению закладную на купленный объект недвижимости, то после внесения последнего платежа ему кредитор должен вернуть ценную бумагу. В оригинале документа Сбербанк проставляет отметку, свидетельствующую о полном выполнении клиентом взятых на себя обязательств. Соответствующая надпись делается на оборотной стороне закладной. Также кредитор должен написать, что у него отсутствуют любые претензии к заемщику, указывается точная сумма и дата последнего платежа.
Процедура получения закладной в Сбербанке предусматривает определенную последовательность действий:
- Физическое лицо должно обратиться в отделение финансового учреждения для уточнения остатка задолженности по ипотеке. После идентификации его личности сотрудник Сбербанка озвучит сумму последнего платежа. Получить информацию можно и через личный кабинет, зарегистрированный на официальном сайте кредитора, и на «горячей линии».
- Заемщик делает оплату в счет полного погашения долга.
- Клиент через несколько суток опять обращается в офис Сбербанка с просьбой выдать справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности по ипотеке. Ему следует проконтролировать, чтобы документ содержал запись об отсутствии претензий к физическому лицу со стороны кредитора.
- Заемщику выдается оригинал закладной по специальному акту приема-передачи. В нем стороны ставят подписи, свидетельствуя, таким образом, о передаче и приемке ценной бумаги. На обороте закладной должны стоять ФИО с расшифровкой и подпись выдавшего ее должностного лица.
Как поступить, если банк не отдает закладную после выплаты ипотеки?
Финансовое учреждение может не выдавать закладную, только в том случае, если ссудный счет не закрыт. Это бывает при досрочном закрытии ипотеки, когда последний платеж рассчитан неверно. Для этого после внесения остаточной суммы, нужно повторно обратиться к менеджеру за выпиской и проверить долг. Если останется даже 5 рублей, ипотека не будет закрыта. Если после проверки баланса по кредиту долга нет — пишется заявление на закрытие счета и выдается справка.
Если банк по каким-либо другим причинам не отдает закладную можно написать письмо со ссылкой на ст. 17 закона РФ «Об ипотеке (недвижимости в залоге)», которая гласит: «Залогодержатель (кредитор) по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную заемщику с отметкой об исполнении всех обязательств в полном объеме.».
Ссылаясь на данную статью можно установить срок 10-14 дней для обратного письменного ответа (хотя в статье указано «незамедлительно передать накладную»). После подачи письма, получить номер обработки входящей корреспонденции в банке. Ответ будет направлен на почтовый адрес, указанный в письме, поэтому указывайте корректные данные. Если будут дальнейшие трудности, обращайтесь в суд и прикрепите все справки, выписки, квитанции, а также письменный ответ от банка.
Что делать, если банк не выдает закладную
Если Сбербанком оформлялась закладная на квартиру, то финучреждение не имеет права ее не выдать независимо от того, где документ находится. Если по вине компании не получалось забрать сделанную закладную в Сбербанке, то должник мог востребовать убытки. Например, заемщику нужно снять обременение с квартиры в определенный срок. Если нарушить регламент, то назначается штраф – подобные санкции и можно покрыть за счет банка.
Нужно подать письменное заявление в конкретный срок. В требовании можно указать, что имеют место обязательства по договору, и если они будут нарушены по вине компании, то возмещения трат клиент будет требовать от банка.
Закладная в Сбербанке – это документ, оформляемый с целью гарантии обязательств банка и заемщика. Не так давно форма была упразднена, и клиенту больше не нужно самостоятельно снимать обременение. Это облегчило процедуру и сократило срок (с 30 до 14 дней), в течение которого квартира/дом переходит в полную собственность заемщика после выплаты долга.
Как закладная может использоваться банком
Если банку понадобятся деньги до окончания срока ипотеки, он может:
- Продать закладную полностью. Для этого ему не нужно разрешение заемщика. После продажи получать платежи по ипотеке будет новый владелец закладной, однако он не сможет менять условия кредитования.
- Продать закладную частично. Такую сделку также проводят без участия заемщика. Обычно после продажи получатель платежей не изменяется: банк самостоятельно переводит часть вашего платежа другому лицу.
- Обменяться закладными. Если суммы кредитования отличаются, банк получит доплату или сам должен будет возместить эту разницу.
- Оформить эмиссионные бумаги. Банк может разделить сумму ипотеки на части и выпустить на них свои ценные бумаги. Такие бумаги можно продавать или обменивать, а купить их может даже физическое лицо.
Закладная по ипотеке: понятие, функции и значение
Стоимость квартиры велика, поэтому чаще всего ипотечный заем оформляется на часть ее стоимости. Оставшуюся часть суммы покупатель вносит за счет собственных средств (первоначальный взнос). Однако, в залоге фигурирует вовсе не часть квартиры (доля), а она вся.
Перед тем как подписывать подготовленный банком документ, следует очень внимательно его прочесть (забрать домой, показать своему юристу). Каждый его пункт после подписания обязателен к исполнению сторонами. Если спорный пункт не противоречит законодательству, то сколь бы невыгодным для любой из сторон он ни был, выполнять его придется.
Клиент вправе предложить иной предмет залога (не приобретаемую недвижимость):
- земельный участок;
- другую квартиру;
- коттедж, загородный дом;
- промышленный объект;
- коммерческую недвижимость – магазин, салон красоты, офис.
Важный нюанс: предмет залога может принадлежать члену семьи (супругу, ребенку, внуку, родителям) ипотечного заемщика. В этом случае согласие на залог его владельца обязательно заверяется нотариально.
Закрытие ипотеки Сбербанка
При оформлении жилищного кредита в «Сбербанке» оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Этот документ подтверждает притязания на залоговое имущество, если заемщик не выплачивает долг.
Предлагаем ознакомиться: Налоговый долг на имущество по инн
Оформление закладной не является обязательным при оформлении ипотеки в большинстве банков. Хотя в европейских банках такой документ давно стал нормой.
Оформление закладной заключается в том, что при оформлении документа клиент подписывает документ, позволяющий банку истребовать имущество при невыплате долга.
В ней указывается:
- описание объекта;
- данные собственника (заемщика);
- метод возврата полученного займа и крайний срок;
- сумма займа и процентная ставка;
- платежные реквизиты для внесения платежей;
- подпись заемщика.
До погашения долга закладная сохраняется в банке. При этом документ в обязательном порядке регистрируется, иначе действительным он не признается.
Что нужно делать после выплаты ипотеки по шагам
Кредитное учреждение должно отдать оригинал документа, на котором делается пометка, что заемщик выполнил все обязательства перед банком и претензии к нему отсутствуют. Запись делается на оборотней стороне закладной. Ставиться дата последнего платежа и подпись представителя банка. Рекомендуется сделать и оставить у себя копию документа.
- Обратиться в Росреестр. Прийти с подготовленным пакетом документов должны все собственники.
- Обременение снимут в течение 2 – 5 рабочих дней. Почему так важно оформить квартиру в собственность после выплаты ипотеки? Пока обременение не снято, квартира продолжает находиться в залоге у банка и собственник не сможет полноценно распоряжаться недвижимостью даже, несмотря на то, что свои долги он погасил. Только после завершения этой процедуры человек сможет продавать, обменивать или сдавать в аренду свою недвижимость.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке: образец Сбербанка
Перечень данных, которые должны быть отражены в закладной, а также общий порядок ее оформления указаны в главе 3 закона об ипотеке. Однако каждая банковская организация вправе устанавливать собственную форму данного документа с различным цветом бланка и порядком пунктов. Уточнить информацию можно в отделении или на официальном сайте банковской организации.
[offerIp]
Обязательные пункты залогового документа, установленные законодательно, следующие:
- Наименование и идентификационный номер. В качестве наименования указывается «Закладная»; номер, как правило, отражается в шапке документа.
- Сведения о залогодержателе (банковской организации). Должны быть указаны: название, адрес, по которому зарегистрировано юридическое лицо, номер лицензии, ИНН, КПП.
- Сведения о залогодателе (заемщике). Для физических лиц необходимо указание фамилии, имени и отчества, данных паспорта гражданина РФ, адреса регистрации, СНИЛС. Юридические лица указывают наименование полностью, адрес регистрации юридического лица, КПП, ИНН. Если залогодателем является не заемщик, а другое лицо, необходимо указать его данные. Однако такие ситуации встречаются достаточно редко.
- Информация о договоре ипотеки. Необходимо отразить дату заключения и номер договора, сумму займа, процентную ставку, величину ежемесячного взноса, график внесения платежей, Для займов в зарубежной валюте также потребуется указать обменный курс, что обеспечит установление правильной суммы долга и процентной ставки. Этот пункт один из самых важных, поскольку при нарушении условий ипотечного соглашения банковская организация вправе изъять залоговое имущество. Поэтому проверяйте правильность его заполнения максимально внимательно.
- Информация о залоговом имуществе: адрес расположения, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Цена по итогам оценки, а также цена, установленная независимым экспертом.
- Сведения о других обременениях на недвижимость: аренда, арест и так далее. Также указывается и факт отсутствия обременений.
- Подписи и печати. Ставится печать банковской организации, подписи сторон и дата подписания документа. Заемщик, являющийся юридическим лицом, также должен поставить печать.
Поскольку залоговый документ может быть передан другим финансовым организациям, на бланке, как правило, отводится место для информации о его передаче.
Как оформить электронную закладную на квартиру по ипотеке
Оформить электронную закладную стало возможно с 1 июля 2018 года. Для этого нужно заполнить соответствующую форму на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги». Все необходимые документы предоставляются в электронном виде. Также на залоговом документе проставляются электронные подписи заемщика и банка-кредитора.
Оформленный таким способом документ передается на хранение в специальную компанию, которая занимается операциями с ценными бумагами (депозитарий). Хранение документа в электронном виде защищает его от возможной утери банковской организацией.
Электронная закладная на квартиру по ипотеке обладает следующими достоинствами:
- Электронная версия документа, в отличие от бумажной, защищена от риска утери.
- Банковская организация самостоятельно регистрирует такой документ, заемщику нет необходимости обращаться в Росреестр или МФЦ.
- Автоматическая передача документа на хранение в выбранный банковской организацией депозитарий сразу после окончания регистрации.
- Отсутствие необходимости написания заявления об аннулировании документа после полного погашения долга.
Стоит обратить внимание, что оформить электронный документ пока можно не всех банковских организациях. Поэтому бумажный вариант закладной все еще остается востребованным, и на законодательном уровне его отмена не планируется.