Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврат при общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы получить вычет следует собрать определенный пакет документов. Их конкретный перечень зависит от того, какая именно недвижимость была куплена: уже готовая (вторичный рынок) или строящаяся (договор долевого участия).
Что такое долевая собственность
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность подразделяется на две категории, отличающиеся сущностью владения:
- Долевая – во владении имуществом выделены определённые доли.
- Совместная, при которой доли заранее не установлены.
Когда жилая площадь поступает во владение нескольким лицам и доли заранее выделены, имеет место долевая собственность. Распоряжаться недвижимым объектом можно лишь с согласия остальных владельцев, вне зависимости от размера доли. Когда все хозяева проживают на одной жилплощади, разделить её между всеми пропорционально долям нельзя. Сособственники должны между собой решить этот вопрос и разделить квартиру, определив порядок пользования. Если проблему не удаётся разрешить мирным путём, обращаются в судебные органы.
В Гражданском кодексе РФ – в части первой главы 16 освещены вопросы регулирования прав общей собственности. Кода речь идёт о долях, стоит заострить внимание на положениях ряда статей:
- Статья 245. Когда доли не оговорены заранее, они считаются равными. Если в улучшение состояния жилплощади вложены деньги, размер доли увеличивается соразмерно финансовым вложениям.
- 246. Любой из собственников может свою часть продать, подарить или завещать.
- 247. Каждый совладелец имеет право на получение своей доли в пользование. Если это фактически неосуществимо, можно требовать компенсацию.
- 248. Доходы, полученные в результате эксплуатации долевой собственности, распределяются между владельцами по договорённости. Если его нет – пропорционально долям.
Максимальный размер налога к возврату
Государство возвращает 13% от суммы вычета. Максимальный размер вычета по приобретению жилья составляет 2 млн рублей на человека, не считая процентов по кредиту. Такая сумма установлена, начиная с 2008 года. До этого максимальный размер вычета составлял 1 млн рублей. Для определения максимальной суммы налога к возврату необходимо определить момент возникновения права на этот возврат, а именно:
– при приобретении квартиры в строящемся доме (договор долевого участия, договор уступки права) таким моментом является подписание акта приема-передачи готовой квартиры;
– при покупке готового жилья (договор купли-продажи) – дата регистрации права собственности.
По ипотечным процентам с 2014 года вычет ограничен 3 млн рублей, ранее сумма вычета по процентам не лимитировалась.
Налоговый вычет при долевой собственности
Согласно налоговому кодексу, а именно 220 статье НК РФ, при приобретении недвижимости собственникам данного жилья государство возвращает 13% со стоимости недвижимости, но не более 2 000 000 руб. с части основной стоимости жилья, а также 13% со стоимости ипотечных процентов.
Налоговый вычет при долевой стоимости имущества будет делиться в соответствии с выделами долями, согласно долям, указанным в свидетельстве о праве собственности.
Например: доли супругов поделены на ½ на каждого супруга. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составляет 4 500 000 руб. Следовательно, супруги имеют право вернуть 13% с 2 000 000 руб. Так как собственность долевая и размеры долей в процентом соотношении 50% на 50%, то 2 000 000 нужно разделить пополам. И каждый из супругов сможет запросить 13% от 1 000 000 руб.
Проценты (по ипотечным договорам) также делятся в соответствии с выделенными долями на каждого из супруга.
Особенности и нюансы, если есть два и более заемщиков
Если недвижимость приобретается супругами, часто она оформляется в совместную собственность. Если при покупке участвуют иные лица, недвижимость оформляется как долевая собственность.
При этом созаемщиков может быть больше двух человек. При совместной ипотеке созаемщиками также могут выступать люди, не состоящие в браке, но их может быть не больше четырех человек по договору.
Когда имеет место быть долевая собственность, недвижимость разделена между покупателями, и этот факт зафиксирован документально. По кредиту и выплаченным процентам созаемщики могут вернуть подоходный налог только в размере понесенных и подтвержденных расходов. Если одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, налоговый вычет получает его законный представитель, который несет фактические расходы.
В будущем, право получения имущественного вычета у ребенка исчерпано не будет.
При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении вычета, подписанного обоими супругами (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 08.04.2015 № 03-04-05/19849, от 26.03.2014 №03-04-05/13204, ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@).
При распределении важно помнить, что:
— максимальный размер вычета на каждого из супругов не может превышать 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.).
— заявление на распределение основного вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе и передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012, от 20.07.2012 № 03-04-05/9-890, от 18.05.2012 № 03-04-05/7-647).
Заметка: Если стоимость жилья составляет более 4 млн.руб., то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Пример: Супруги Иванов О.И. и Иванова Н.Т. приобрели в 2016 году в общую совместную собственность квартиру стоимостью 4.5 млн.руб. Так как квартира стоит более 4 млн.руб., то каждый из супругов сможет получить вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (к возврату по 260 тыс.руб.).
Пример: В 2016 году супруги Петров Е.З. и Петрова Т.М. купили квартиру стоимостью 3 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как у Петрова Е.З. доход больше, чем у Петровой Т.М., супруги решили распределить вычет в пропорции: 2 млн.руб. супругу (к возврату 260 тыс.руб.) и 1 млн.руб. супруге (к возврату 130 тыс.руб.). В будущем при покупке другого жилья супруга сможет дополучить вычет в размере 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс.руб.).
Пример: Супруги Сидоров П.П. и Сидорова А.А. приобрели в 2016 году квартиру стоимостью 2 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как Сидоров П.П. официально не работает, то весь вычет (100%) решили перераспределить на супругу. В результате супруга получит вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Жилье в совместной собственности: исчисление вычета
В случае, если объект находится в совместной собственности, когда величина каждой доли во владении квартирой не определена (это возможно, если ее владельцы — супруги), то величина вычета определяется на основании письменного соглашения между мужем и женой. Для составления данного документа рекомендуется обратиться к опытному юристу.
Пример.
Супруги Антонова А.В. и Антонов Ю.С. купили квартиру ценой 3 000 000 рублей. Антонова А.В. захотела оформить рассматриваемый вычет и заключила с Антоновым Ю.С. договор, по которому он дал согласие на то, что супруга сможет оформить компенсацию с суммы в 2 000 000 рублей. Сам Антонов Ю.С., в свою очередь, при желании сможет оформить вычет с 1 000 000 рублей.
Оформить вычет, о котором идет речь, граждане вправе:
- через Налоговую инспекцию (ФНС);
- через работодателя.
Старый порядок расчета
До 1 января 2014 года имущественный вычет при долевой собственности, величина которого не могла быть больше, чем 2 млн. руб., предоставлялся не каждому совладельцу недвижимости, а в целом на приобретаемый объект. Поэтому, если в качестве владельцев имущества выступали несколько граждан, вычет следовало распределять пропорционально величине доли каждого владельца. Кроме того, порядком не было предусмотрено право покупателя добирать остаток суммы удержания из налогооблагаемого дохода при совершении второй покупки недвижимости.
Если кто-либо из покупателей был нетрудоустроенным и не имел возможности реализовать право на вычет, провести между собой перераспределение суммы, на которую могла быть скорректирована база налогообложения, совладельцы объекта были не в праве.
Покупка жилой недвижимости супружеской парой
Если покупателями объекта выступает супружеская пара, распределение льготной суммы производится с учетом затрат, которые были понесены каждым супругом. При этом, для подтверждения факта расходов требуется наличие платежной документации.
На практике наиболее часто возникает два вида ситуаций:
- муж и жена самостоятельно оплатили свои доли, понеся расходы, которые подтверждены документально. В подобной ситуации каждому из совладельцев объекта гарантировано право на получение льготной суммы, размер которой определяется на основании понесенных затрат.
- оплата приобретаемого объекта производилась только одним из собственников. К примеру, денежные средства были списаны с банковского счета мужа. При этом, затраты на покупку недвижимости фактически были понесены обоими супругами. В подобном случае совладельцам жилья для получения вычета потребуется выполнить самостоятельное распределение затрат в каких угодно пропорциях, а затем письменно уведомить об этом налоговый орган.
Налоговый вычет при совместной общей собственности
Согласно налоговому кодексу, а именно 220 статье НК РФ, при приобретении недвижимости собственникам данного жилья государство возвращает 13% со стоимости недвижимости, но не более 2 000 000 руб. с части основной стоимости жилья, а также 13% со стоимости ипотечных процентов.
Налоговый вычет при совместной стоимости имущества будет делиться в соответствии с поданным в территориальный налоговый орган «Заявлением о распределении долей».
Если один из супругов изъявит желание получить налоговый вычет в одностороннем порядке, укажет это в заявлении и второй супруг подпишет это заявление, то весь налоговый вычет будет оформлен на 1 из супругов.
Начиная с недвижимости, приобретенной в собственность с 2014 года (свидетельство датировано 2014 годом), если один из супругов не успел воспользоваться налоговым вычетом на имущество (отказался от своего права), то в последующих годах при приобретении другой недвижимости он сможет оформить вычет на себя. Т.е. его право на получение налогового имущественного вычета не теряется.
Например: Квартира приобретена в общую совместную собственность. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составляет 4 500 000 руб. Следовательно, супруги имеют право вернуть 13% с 2 000 000 руб. Так как собственность общая совместная и размеры долей в процентом соотношении не распределены, то 2 000 000 они могут получить в любом соотношении, распределив эти суммы между собой и указав их в Заявлении о распределении долей. А также один из супругов вправе отказаться от своей доли и предоставить это право своему (ей) супругу (ей).
Вычет при покупке квартиры в долю
После приобретения квартиры в долевую собственность каждый из владельцев (если он отчисляет НДФЛ с доходов) может заявить основной имущественный вычет. Его размер составляет 13% от затрат на покупку, однако не более 2 млн. рублей для каждого из собственников. Если до 2014 года все владельцы долей могли получить единый вычет с объекта, составляющий 13% от его стоимости, но не более 2 млн. рублей, то теперь такой лимит предоставлен на каждого долевого собственника.
При этом сумма льготы не может превышать размер отчислений подоходного налога за тот же год. Поменялись и другие правила начисления. До 2014 года получить возврат НДФЛ за покупку квартиры можно было раз за всю жизнь, даже если жилье стоило 500 000 рублей и не дотягивало до лимита. Теперь же получать льготу можно и несколько раз, но в пределах суммарного лимита в 2 млн. рублей.
Кто может воспользоваться вычетом
Применить возврат НДФЛ могут только следующие граждане:
- Плательщики подоходного налога. Те, кто не работает, не вносит в казну НДФЛ, не может иметь льготы по налогам.
- Налоговые резиденты Российской Федерации. Ст. 207 НК РФ освещает круг лиц, которые могут получить налоговый вычет. Статус резидента дает пребывание на территории государства от 183 дней в течение 12 месяцев. Кроме того, получатель вычета должен являться плательщиком НДФЛ в соответствии с ч. 1 ст. 224 НК РФ. По закону с нерезидентов удерживается подоходный налог в размере 30% заработка, однако после приобретения статуса налогового резидента ставка снижается до 13%, именно к сниженному налогу применяется вычет.
- Собственники приобретаемого жилья. Если доли в новой квартире оформлены на третьих лиц, покупатель, который произвел оплату, не сможет применить вычет к своим доходам. Ему придется предоставить документ о праве собственности на жилье (выписку из ЕГРН).
В случае приобретения квартиры супругами в долевую собственность с 2014 г. каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 2 млн. руб. Условия — проживание на территории страны более 183 дней, наличие работы и заработка, из которого перечисляется НДФЛ в размере 13%.
Покупка доли по отдельному договору
Если доля в имуществе была приобретена по отдельному договору (например, договор купли-продажи 1/2 доли в квартире), то в целях имущественного вычета считается, что Вы купили целый объект. В таком случае и по «старым», и по «новым» («новые» — с 2014 года) правилам вычет не делится между сособственниками. Вы можете вернуть налог со всей суммы, потраченной на жилье и выплату процентов по ипотеке (но с учетом установленного максимального размера вычета, то есть не более 2 млн рублей).
Пример. Константин купил 1/2 долю в жилом доме за 2 000 000 рублей. Вычет не будет зависеть от того, кто является его соседями и каковы их доли в праве на остальной дом. От них не требуется никаких подтверждений, разрешений или заявлений. Константин имеет право вернуть налог со всей суммы, уплаченной за свою долю, в размере 260 000 рублей (2 000 000 * 13%).
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Различия совместной и долевой собственности
Недвижимость, в том числе – жилая, допускает следующих вариантов приобретения несколькими лицами:
- в совместную, без выдела долей, общую собственность;
- в долевое владение, с указанием объема доли в праве.
При совместном владении граждане используют одну квартиру солидарно, без официального раздела как объема права, так и ее территории. Каждый из жильцов вправе устраивать согласованный с совладельцем порядок проживания, но без притязания на часть жилплощади.
Так же им вменяется солидарная ответственность за имущественное распоряжение жильем, его эксплуатацию и несение расходов по квартплате и коммунальным платежам.
Продажа своей части права на владение квартирой, в данном случае, не предусмотрена. По преимуществу, такие формы собственности возникают:
- при приватизации;
- при совместном приобретении квартиры родственниками;
- при оформлении квартиры супругами;
- при получении наследства и т.п.