Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задайте вопрос дежурному юристу,». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кажется, разобрались, чем наём отличается от аренды жилого помещения. Теперь к бюрократическим вопросам. Чем отличается договор аренды от договора найма? Это схожие документы, и на практике к названию договора редко придираются: гораздо важнее условия, прописанные в нём сторонами. Но иногда этот тонкий момент может стать решающим, особенно если всплывут какие-то конфликтные ситуации и разбираться придётся через суд. Чтобы избежать проблем, собственнику важно понимать отличия договора наймы и аренды. Поэтому мы рекомендуем перестраховаться и сделать всё по закону, используя правильное название документа.
Отличие аренды жилья от найма
Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.
Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).
Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.
Перечислим все отличия аренды от найма:
- в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
- для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
- по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.
Преимущество заключения нового договора на съем жилья
Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.
При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем. И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора. Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.
В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года. Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков. Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Несмотря на, что аренда отличается от найма жилого помещения, оба этих типа имеют существенное сходство. Прежде всего:
- предметом соглашения может быть только отдельное, изолированное жилое помещение, дом, квартира или комната;
- передается оно по акту приема-передачи, который оформляется в качестве приложения. Помещение должно быть пригодным для проживания. Если впоследствии будут выявлены недостатки, например, текущие трубы или неработающая электропроводка, они устраняются за счет арендодателя;
- оно предоставляется в пользование, на определенный срок и за определенную плату. Никаких иных прав, кроме беспрепятственного пользования, наниматель не получает, он не может распоряжаться жильем, за исключением ситуации, когда в соглашении отдельным прописано право на сдачу его в поднаем или в субаренду;
- и наниматель, и арендатор будут иметь преимущественное право после истечения соглашения на его возобновлении по той же стоимости и на тот же срок;
- если соглашение заключается на срок менее года, его регистрация в Росреестре не требуется. В противном случае это будет необходимо. Регистрация дополнительно защищает права нанимателя, так как в случае спора о выселении или повышении арендной платы документ с первоначальными данными окажется в уполномоченной государственной организации, и будет служить доказательством правоты одной из сторон.
В чем разница между договорами?
Все вопросы, касающиеся темы найма жилых помещений, регламентируются Гражданским кодексом РФ. Именно на него ориентируются юристы, составляя договоры найма, оформляя сделки, прописывая порядок заключения и расторжения, решая спорные вопросы в связи с возникающими имущественными отношениями между сторонами и т.д.
Договор найма – это документ, который оформляется при передаче владельцем помещения жилого назначения во временное пользование другому лицу на определенный срок и за определенную плату.
Если хотя бы одна из сторон (а может, и обеими сторонами) в данных отношениях является юридическим лицом, тогда оформляется уже договор аренды.
ВАЖНО! Продукция, полученная стороной-арендатором во время действия соглашения в результате использования арендуемого помещения, является его собственностью. Арендодатель не вправе претендовать на него.
Соответственно, договор аренды/найма – это подтверждение того, что между сторонами достигнута договоренность, с четким и понятным раскрытием условий подобного рода сотрудничества.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Платежеспособность арендатора и нанимателя
Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:
-
Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
- дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
- данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
- задолженность по налогам физических лиц.
- Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
- Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
- Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.
Особенности заключения договора: чем отличается наем от аренды жилого помещения?
Оба договора предполагают под собой имущественный наём жилья. Значит, согласно договору, владелец имущества передает его во владение другому человеку на определенный срок за оговоренную плату. По истечению данного срока владелец вновь получает возможность полностью распоряжаться своим имуществом.
В договорах существует ряд достаточно существенных отличий, которые выглядят следующим образом:
- Информация о сторонах договора. Когда речь идет о сдаче жилья физическим лицам, необходимо заключать договор найма. Согласно нему владелец становится наймодателем, а человек, снимающий помещение нанимателем. Договора аренды не используются, когда речь идет о физических лицах. В случае с юридическими лицами ситуация другая и используется наоборот исключительно договор аренды. В таком договоре собственник становится арендодателем, а организация, которая снимает жилье арендатором. Важно обратить внимание на то, что юридическое лицо может использовать жилое помещения только по прямому назначению. Например, организация может снять квартиру для проживания в ней своего сотрудника. Организовывать офисное помещение в такой квартире или использовать его для других нужд запрещается законодательством. Это связано с тем, что аренда офисов или нежилых помещений осуществляется при помощи других договоров, которые имеют другие условия;
- Форма договора и процедура государственной регистрации. Согласно действующему законодательству для обоих договоров используется исключительно письменная форма. Сделано это для того, чтобы в случае спорных или конфликтных ситуаций можно было объективно рассмотреть ситуацию и узнать все условия, которые были прописаны в договоре. Следует разобраться и с процедурой государственной регистрации, которая иногда необходима. А необходима государственная регистрация в случае с подписанием договора аренды, а также договора найма, срок действия которого превышает один год. Процедура регистрации договора осуществляется после его подписания. Для этого следует обратиться в Росреестр с договором, а также данными о сторонах. В случае с физическими лицами необходимо брать паспорта, а в случае с юридическими – документы юридического лица;
- Срок договора. Тут тоже есть существенное отличие. Договор найма может быть заключен на определенный или неопределенный срок. То есть стороны могут указать дату завершения действия договора, а могут её не указывать и в таком случае этот договор будет неограниченным во времени. Чтобы расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, одна из сторон должна сообщить другой (желательно в письменном виде), о том, что желает расторгнуть договор. Но следует знать, что с момента заявления до момента фактического окончания действия договора должно пройти три месяца. В случае с договором найма все гораздо проще. Максимальный срок, на который можно заключить договор, равен 5 годам. В случае если в договоре не указывается срок действия договора, он считается заключенным на максимальный срок. Часто договора найма заключаются на срок до одного года, чтобы избежать государственной регистрации;
- Расторжение договора. Расторжение договора аренды осуществляется исключительно через суд. Чаще всего в договорах аренды описываются условия, при которых договор будет расторгнут. Стоит также сказать, что если расторжение договора аренды происходит по согласию сторон, никто не понесет никаких убытков, это скорее формальность.
Особенности расторжения
Несмотря на то, что предельный срок действия соглашения о найме составляет 5 лет, это не значит, что наниматель обязан освободить помещение после истечения данного срока. Этот тип контракта подлежит автоматическому продлению, если стороны не договорились о другом. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения, каждый участник сделки должен предупредить иного о своих намерениях.
Срок окончания действия арендного договора определяется сторонами, поэтому автоматическое продление не предусмотрено. Если планируется продолжение деловых отношений, после окончания периода действия соглашения должно быть заключено новое, при этом условия могут поменяться.
Обратите внимание! При оформлении нового контракта, у арендатора есть преимущественное право на его подписание, но, в отличие от наймодателя, арендодатель не обязан снова сдавать ему помещение.
Аренда или наем? Разбираемся в нюансах
Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий.
Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же.
Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.
Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?
Обеспечительный платеж
В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.
Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.
Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.
Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.
Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.
Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.
Срок действия договора аренды аренды (жилого помещения)
Различают два вида договора аренды жилого помещения в зависимости от периода, на который он заключается. Краткосрочным будет являться тот, который заключен на период менее года, долгосрочным — с длительностью от 1 года до 5 лет. В случае, когда в арендном договоре не определен период его действия, то он считается заключенным на 5 лет.
Принципиальное отличие краткосрочного арендного договора от долгосрочного это условия выселения жильцов. Когда документ заключен на срок больший, чем 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового.
Как бы там ни было владелец помещения обязан за 3 месяца до окончания старого соглашения предложить проживающим заключить новое, в противном случае документ будет считаться автоматически продлённым на тех же условиях.
Также хотелось бы отметить, что наниматель может в любое время без объяснения причины расторгнуть соглашение о найме. Но наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений.
Если у наймодателя есть претензии по эксплуатации жилья, наниматель имеет право в суде попросить время на их исправление предъявляемых претензий. Также наниматель имеет право поселять в помещении временных жильцов и подписывать с ними соглашения поднайма.
Неудивительно, что почти все собственники квартир хотят заключать с проживающими именно краткосрочный документ, в основном сроком на 11 месяцев.
В соглашении желательно прописать за какой период времени стороны могут расторгнуть его досрочно, а также порядок возврата денег и залога.
Если же такие условия досрочного расторжения не предусмотрены, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия.
Основные отличия договора аренды от договора найма
Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.
До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.
О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.
В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:
- прокат — §2
- аренда транспортных средств — §3
- которая в свою очередь делится на:
- аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда зданий и сооружений — §4
- аренда предприятий — §5
- финансовая аренда (лизинг) — §6
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Отличие найма от аренды квартиры
Договор аренды и договор найма жилого помещения – это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.
1. Стороны договора
Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, – нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.
2. Форма и государственная регистрация договора
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.
За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
3. Срок договора
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
4. Расторжение договора
Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
– использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Договор специализированного найма жилого помещения: заключение, обязанности сторон и расторжение
Временное жилье могут предоставлять для:
- временного обитания. Жилье может понадобиться человеку, если его прежнее жилище стало непригодно или было утрачено. Виной тому могут быть стихийные бедствия, военные действия, пожар, затопление;
- проживания на время учебы, работы, службы. Если гражданин был избран на выборную или государственную должность, проживает вдали от места работы, ему также положено специализированное жилье;
- проживания на время ремонта. Граждан, у которых в доме проходит реконструкция или капремонт;
- лиц, относящихся к нуждающимся. Представителям такой категории населения обычно еще предоставляется набор социально-бытовых и медицинских услуг;
- переселенцев и беженцев. Жилое помещение предоставляется для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Имеют право заключить договор специализированного найма жилья лишь те люди, у которых нет иного помещения, пригодного для проживания. Исключения составляют некоторые категории социально-незащищенных людей.
Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья. К объектам такого типа, на пользование которыми заключается договор, относятся жилые помещения:
- в общежитиях;
- служебные;
- из маневренного фонда;
- из фонда для временного размещения беженцев и переселенцев;
- в социальных домах;
- на объектах соцзащиты.