Статья 55 ГрК РФ. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 55 ГрК РФ. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией

До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:

• строительно-монтажные;
• инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
• благоустройство придомовой территории;
• выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.

Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.

Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:

• Требования к жилому помещению в общем:

1. объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
2. внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
3. высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;

Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).

• Требования к ограждениям, полам и потолкам:

1. в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
2. желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
3. потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
4. все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.

• Требования к отоплению и электроснабжению:

1. наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
2. внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
3. тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.

Возведение МКД контролируется государством через органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН/ГСН). Экспертиза проектной документации, согласование разрешений на строительство, непосредственный контроль работ, а также экспертная оценка результата – все это находится в ведении ГАСН.

Независимая экспертиза ГАСН предшествует приему новостройки:

• компания-застройщик уведомляет ГАСН о завершении строительства;
• формируется государственная комиссия из представителей застройщика, СЭС, Госпожнадзора, Стройнадзора, экологов, отдела архитектуры муниципалитета;
• эксперты выезжают на осмотр объекта (срок – семь дней после получения информации от застройщика);
• подписываются акты соответствия дома проектной документации, итоговой проверки.

Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:

1. Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
2. Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.

В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.

Пример из жизни:

1. В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
2. В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
3. Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Порядок ввода в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома начинается с того, что подключаются, запускаются и проверяются основные инженерные системы. Речь идет об электроснабжении объекта, водоснабжении, газоснабжении и подключенной канализации.

Второй обязательный момент – наличие обустроенного подъездного пути. Это может асфальтовый подъезд или отсыпанный гравием. Также проверке подлежит пожарная система.

Важно: разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию можно получить только при условии, что фактические характеристики объекта в точности соответствуют проектным! Изменение проекта после его согласования с административным органом является недопустимым!

Основные нормативные документы – это Градостроительный Кодекс и ФЗ № 191. Помимо отображения порядка ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в них также содержится информация о том, какие объекты попадают под упрощенную процедуру. Специалисты кадастровой службы «Техплан» в Красноярске в тонкостях знают процедуру ввода и помогут реализовать все в соответствии с актуальными законодательными требованиями.

Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

В каких случаях может быть получен отказ

В отдельных случаях во вводе в эксплуатацию ОКС может быть отказано. Основания, процедура и перечень документов для этого указаны в ГрК РФ. Как правило, поводом служат следующие причины:

• непредставление документов, предусмотренных законом;
• расхождение между построенным объектом и требованиями градостроительного плана (проекта планировки);
• расхождение между результатом строительных работ или работ по реконструкции и разрешением на строительство (реконструкцию);
• существенные отступления от ранее согласованного проекта, выявленные при проверке;
• несоответствие ОКС разрешенному использованию земли, на котором он находится.

Документы, предоставляемые в структурное подразделение администрации муниципального образования по архитектуре и градостроительству, можно подразделить на несколько групп:

1. Документы, которые заявитель обязан предоставить самостоятельно:
   • Заявление по форме, утвержденной законодательством муниципального образования. Оно может быть предъявлено на бумажном носителе при непосредственном обращении либо отправлено по почте в адрес уполномоченного органа; также имеется возможность заполнения электронной формы на портале государственных и муниципальных услуг.
2. Документы, которые уполномоченные органы вправе запросить в других ведомствах в порядке межведомственного взаимодействия:
   • Документы, удостоверяющие права заявителя на земельный участок, занятый строительством.
   • В том числе может быть запрошена выписка из ЕГРП, содержащая надлежащие сведения.

Общая информация о вводе дома в эксплуатацию

До недавнего времени многие считали, что акт ввода в эксплуатацию не является обязательным. Однако без этого документа невозможно оформить какие-либо бумаги в отношении недвижимости и распорядиться юридической судьбой объекта. Иными словами, невозможно оформить налоговый вычет, передать объект по наследству, продать и т.д.

Дело в том, что акт ввода дома в эксплуатацию – это обязательный документ, который требуется предоставить Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Без корректного оформления права собственность на вновь построенный объект провести какую-либо сделку не представляется возможным.

Однако пойти эту процедуру с первого раза удается не всегда. Многие домовладельцы сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают в выдаче акта, так как находят недочеты и различные дефекты.

Вводом жилого дома в эксплуатацию занимается специально созданная комиссия в местной администрации. Чтобы получить акт, необходимо обеспечить объект всеми коммуникациями, а именно:

• водоснабжением – местное (скважина, колодец) или центральное;
• электроэнергией – установка линии электропередач и обеспечение возможности подключения к ним;
• канализацией – наличие обустроенного стока, отвечающего санитарным нормам;
• отоплением – газоснабжение, печь или бойлерное;
• удобным подъездом к территории – обустройство асфальтовых или гравиевых дорог.

Только в том случае, когда все основные коммуникации готовы, возможно ввести дом в эксплуатацию. Если каких-то удобств не предусмотрено, вопрос будет решаться в индивидуальном порядке.

Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?

Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.

Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:

1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.

Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.

3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.

Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).

Подробнее об этих этапах

1. Фактическое завершение работ.

Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:

– произвести обмеры БТИ;
– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;
– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;
– получить техпаспорт.

2. Приёмка госкомиссией.

Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).

Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:

– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).

В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).

Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:

– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.

Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.

3. Регистрация права собственности.

Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Дом построен: что дальше

Итак, новостройка полностью возведена, все коммуникации готовы, придомовая территория очищена от строительного мусора. Но этого мало, чтобы приглашать новых собственников в новое жильё. Прежде всего застройщик должен:

• уведомить территориальное отделение Минстроя о завершении строительства дома;
• обратиться в надзорные органы для проведения экспертизы — так комиссия из специалистов санитарно-эпидемиологической, пожарной и экологических ведомств проверяет помещение;
• получить одобрение от госслужб, подтверждающее соответствие дома определённым нормам и параметрам.

Часто задаваемые вопросы

Среди частых вопросов застройщиков встречается такой – «Можно ли ввести дом в эксплуатацию при наличии небольших недочетов?».

Пока все члены комиссии не подпишут заключение о соответствии, получить разрешение о вводе в эксплуатацию не получится. Следственно и право собственности зарегистрировать нельзя.

Если в выдаче разрешения отказывают по основаниям, непредусмотренным законом, то неправомерные действия уполномоченного органа можно обжаловать через суд.

При этом допускается взыскание понесенных убытков с недобросовестных нарушителей. Еще один часто задаваемый вопрос касается того, как узнать введен ли дом в эксплуатацию.

Есть несколько вариантов:

Спросить у самого застройщика	—
Обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство	Можно позвонить по телефону и задать соответствующий вопрос. Кроме того, сведения о разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию относятся к открытым данным. Они публикуются на официальном сайте Управления архитектуры и градостроительства соответствующего региона, где узнать информацию можно о любом официально строящемся многоквартирном доме
Заказать выписку в Росреестре	Если на объект оформлено право собственности, то и разрешение на ввод в эксплуатацию однозначно получено

На заметку! Если администрация не дает точного ответа на устный вопрос, нужно обратиться письменно.

В течение тридцати дней должен быть предоставлен четкий ответ или причина, по какой информация не разглашается.

Похожие записи:

• ЕДВ ветеранам боевых действий в 2023 году — повышение и последние новости
• Размеры государственных пошлин, банковские реквизиты для ее уплаты
• До скольки можно шуметь в Ростове-на-Дону