Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи земельного участка без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Какие документы должны быть на дачу
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке? |
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Официального понятия детских частных садов нет, поэтому под ним могут подразумевать всё, что угодно.
1. Домашний или семейный детский сад, организованный в жилом помещении. Вообще-то это больше похоже на группу присмотра за детьми, чем на полноценный сад. Обычно здесь не более 10 детей, причём, хотя бы один ребенок должен быть членом многодетной семьи самого воспитателя. Если в семье 3 и более детей в возрасте от 2 месяцев до 7 лет, то этого уже достаточно для официальной организации семейного сада. Если своих детей-дошколят меньше, то в группу набирают детей из других семей.
О том, как открыть детский сад на дому, можно узнать в региональном отделении Рособрнадзора. Кроме того, найдите соответствующие нормативные акты своего субъекта РФ. Например, в Москве это Постановление Правительства от 30.10.2007 № 951-ПП. Много полезной информации об организации работы семейных дошкольных групп есть также в письме Минобразования от 22.02.2017 № 08-364. Финансирование расходов по функционированию семейных детских садов возлагается на бюджет, воспитатель только получает зарплату, так что это некоммерческий проект.
2. Развивающий центр или детский клуб. Главное отличие такого заведения от сада в том, что дети здесь не обеспечиваются едой и спальными местами, даже если приходят сюда каждый день. По сути, это разные виды занятий с детьми: музыка, языки, рисование, лепка, подготовка к школе и др. Но для мамы, которая может оставить ребенка под присмотром на несколько часов, и этого часто бывает достаточно. Такие заведения пользуются большой популярностью, а в организации намного проще, чем детские сады.
3. Детский сад на полный день. Это, опять же, может быть группа присмотра за детьми, организованная в жилом помещении (но уже без требований многодетной семьи), или полноценный сад, по типу муниципального. Главное отличие таких садов – в наличии или отсутствии образовательной лицензии. Причем проводить развивающие занятия можно в любом случае, но если лицензии нет, нельзя заявлять о том, что сад готовит детей к школе.
Приводим перечень документов, регулирующих деятельность учреждений, которые занимаются присмотром и образованием детей.
- Федеральный закон от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации».
- Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 № 28 (СП 2.4.3648-20).
- Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 27.10.2020 № 32 (СП 2.3/2.4.3590-20).
- Приказ МЧС России от 24.04.2013 № 288 «Об утверждении свода правил СП 4.13130».
- Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 № 1490 «О лицензировании образовательной деятельности».
Все эти документы есть в свободном доступе в интернете.
Важно в самом начале собрать все документы, так как иногда, может понадобиться несколько месяцев, чтобы приобрести нужную бумажку.
Вам понадобятся документы отдельно на земельный участок и на дом.
Для продажи дома нужно иметь поэтажный план и технический паспорт. Их можно заказать в БТИ. Придя в эту организацию, вы пишете заявление. После этого, к вам приходят инженеры и оценивают вашу недвижимость.
Для продажи земельного участка вам нужно получить кадастровый паспорт. Его выдает Росреестр, в который вы должны обратиться и написать заявление. Специалисты приходят на ваш участок и делают межевание земли. Затем, на протяжении месяца, они рассматривают вашу заявку и в лучшем случае — выдают необходимый документ.
У некоторых собственников дач есть эти документы, так как они их получили при регистрации имущества. В таком случае, делать документы не нужно. Важно отметить, что земля должна стоять на учете в Росреестре, если вы этого не сделали, тогда придется собрать еще дополнительные документы.
В обязательном порядке, у хозяина дачи должно быть Свидетельство о праве на землю. При его отсутствии, гражданину нужно пройти регистрацию на право собственности.
Когда вы подписали предварительный договор, нужно начинать собирать документы. Конечно, в каждом случае могут понадобиться разные бумаги. Давайте посмотрим, какие документы нужны чаще всего.
- Копии паспорта обеих сторон.
- Если дачу приобрел один из супругов будучи в браке, тогда ему нужно получить письменное разрешение второго супруга. Его заверяют у нотариуса.
- Документ, подтверждающий право на собственность.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- План межевания участка.
- Квитанция об уплате налога на землю.
- Выписка из Росреестра.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Документ, подтверждающий прохождение государственной регистрации.
- Выписка из домовой книги.
- Если продажей занимается доверенное лицо, тогда он должен иметь нотариально заверенную доверенность. Также, при заключении сделки с несовершеннолетним ребенком, нужно иметь разрешение органа попечительства.
Право на получение земли имеют многодетные семьи (о том, как получить бесплатный надел от государства за рождение третьего ребенка, узнайте тут, а здесь мы рассказали о порядке предоставления земельного участка многодетной семье). В каждом регионе количество детей в семье, называемой многодетной, устанавливается местными органами власти. Во многих регионах многодетными признаются семьи с тремя и более детьми, но в некоторых уголках страны для оформления статуса многодетности должно быть не меньше четырех детей.
Как проходит сделка — пошаговая инструкция
На практике разработан следующий алгоритм действий при продаже полученной по льготной программе земли:
- Выяснить условия предоставления земель (аренда, собственность с обременением, долевая собственность).
- В случае аренды или обременения, уточнить условия оформления прав владения участком. Как правило, это возможно сделать после строительства дома. Если нет возможности для постройки дома, от идеи продать землю придется отказаться.
- Построить дом на участке, находящемся в аренде, после чего оформить права на имущество.
- В случае долевой собственности, получить разрешение органов опеки на проведение сделки продажи. Необходимо подтвердить, что условия проживания несовершеннолетних граждан при этом не ухудшатся.
- После получения всех разрешений и прав на собственность, найти покупателей на объект.
- Составить и подписать соглашение о купле-продаже недвижимости, заверив его у нотариуса.
Считается, что надежнее способ оплаты сделки через банковскую ячейку. Конкретный способ оплаты можно описать в договоре. Для продавца важно знать, что покупатель не передумает и не откажется от сделки, и в этом случае чаще всего в договоре указывается пункт о предоплате или уплате неустойки при отказе от сделки.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Как продавать и принимать молочную продукцию
Продажа. Во время продажи кассир должен отсканировать код маркировки на упаковке. Когда он пробьёт чек, касса передаст информацию о продаже в «Честный знак». Так система узнает, что товар вышел из оборота.
Сканировать коды маркировки при продаже в розничном магазине нужно с 1 сентября 2022 года.
Если предприниматель не подпадает под действие 54-ФЗ, например продаёт мороженое в киоске, ему нужно передавать сведения о продажах в «Честный знак» напрямую с помощью документа «Вывод из оборота» по причине «Розничная продажа».
Приёмка. Вместе с товарами предприниматель получает от поставщика электронную накладную — УПД. В ней — перечень всех товаров, их количество и коды маркировки. В системе электронного документооборота предприниматель должен принять накладную — подтвердить, что товар теперь у него.
С 1 сентября 2022 года продавцы обязаны подтверждать каждую накладную в системе документооборота.
С 1 июня 2025 года производители должны указывать в УПД коды маркировки всех товаров со сроком хранения 40 дней и более. С этого момента стоит во время приёмки товара сканировать коды на товарах и проверять, что они совпадают с кодами в накладной. Так можно спасти магазин от потерянных или лишних кодов.
Что лучше продавать на маркетплейсах перед Новым Годом?
Если вы работаете с маркетплейсами, то вам просто показано заработать на Новый Год! К 2023 году эксперты рекомендуют обратить внимание сразу на несколько ходовых категорий:
- Гирлянды. Здесь предприниматели не ограничены в выборе — покупатели активно скупают украшения и для елок, и для интерьера, и для внешних фасадов.
- Елочные игрушки. Еще одна мегапопулярная категория, которая просто сметается к 31 декабря. Чтобы не было отрицательных отзывов и возвратов, обязательно продумайте должную упаковку хрупкого товара.
- Мишура, «дождик». Бывалые продавцы рекомендуют вводить товар на маркетплейс к концу декабря, когда эти экономичные украшения становятся дефицитом в офлайн-магазинах.
- Новогодние елки. Хитом продаж будут искусственные деревца ростом 90-220 см. А вот натуральные ели на маркетплейсах почти не пользуются спросом.
- Санки, ледянки, «ватрушки». Катание на горках будет актуально с ноября-декабря и по март, так что с выбором трудно прогадать.
- Детские карнавальные костюмы. Здесь нужно подгадать к школьным и детсадовским утренникам. Традиционно у ребяток популярны наряды принцесс Disney, героев DC, Marvel.
- Хлопушки. Важно, чтобы в составе игрушки не было воспламеняющихся веществ! Пиротехника в виде салютов, петард и бомбочек строго запрещена к реализации на маркетплейсах.
- Подарочные наборы. Классические недорогие «ежедневник + ручка», «станок + пена для бритья», «шампунь + гель для душа» в новогодней красивой упаковке.
- Мини-гаджеты. Беспроводные наушники, фитнес-браслеты, смарт-часы — стильные, запоминающиеся и довольно доступные презенты на НГ.