Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Достаточно часто конфликтные ситуации связаны с возвратом аванса, переданного поставщику услуг (фактически не оказанных). Исполнитель настаивает на том, что предупреждал — при отказе со стороны заказчика деньги обратно не выдаются. Последний приводит в свою пользу статьи закона о «Защите прав потребителей», согласно которым вернуть финансы он может в полном объеме за вычетом понесенных исполнителем расходов.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Как составить претензию в адрес продавца
Первым шагом в восстановлении справедливости при купле-продаже авто, можно считать составление претензии, чтобы расторгнуть соглашение. Чтобы рассматриваемый документ начал работать, его нужно правильно оформить, включив важный перечень данных.
Обозначить, кто является продавцом и покупателем. Если автомобиль покупался в салоне, впишите его название и другие сведения. А вот при покупке у физического лица, указывайте его ФИО.
Также необходимо идентифицировать документ, указав его номер и дату подписания, реквизиты ДКП, регистрационный номер. Обозначить, что за автомобиль покупался, с указанием его марки, цвета, и других тех-характеристик.
Теперь нужно сформулировать претензию и выставить требования. Например, убрать недочеты, вернуть деньги и т.п. Не забудьте указать термин. Если срок истек, а требования не исполнены, будет возбуждено суд.производство. Заканчивать нужно указанием даты и подписи.
Претензию на куплю-продажу транспорта нужно составить в 2 образцах. Один останется у заявителя, а второй пойдет ответчику. Отправлять документ нужно так, чтобы было видно – его получили. Используйте заказной формат, поставив отметку о получении. Тогда точно увидите, что адресат его получил. Если продавцом является юрлицо, бумагу можно отнести в офис, после чего на втором экземпляре поставить отметку о приеме.
К претензии можно приложить копии документов, что подтверждают её правомочия. Таким документом может стать акт независимой экспертизы и т.п. Но обязательно следует предоставить акт приема авто, ПТС и копии других фигурирующих в сделке бумаг.
Если в рамках указанного в претензии срока, требования расторгнуть сделку не выполнены, можно подавать в суд и начинать исковое производство. Если же вторая сторона согласна идти на уступки, конфликт можно урегулировать мирно, в досудебном порядке. Но прежде чем начинать судебное производство нужно дождаться истечения срока претензии или получить отрицательный ответ.
Алгоритм составления и рассмотрения искового заявления
Разработка искового прошения на договор купли-продажи не такое простое задание, особенно если делаете это впервые, и вам не помогает специалист. Юрист поможет грамотно описать все обстоятельства дела, прописать сроки и нюансы эксплуатации купленного авто. Также нужно указать какие дефекты были выявлены в период эксплуатации. Причем следует указывать именно существенные недочеты, о которых покупатель не знал на момент покупки. Если это неисправности вроде плохо прикрепленного зеркала заднего вида, такое заявление вряд ли будет рассмотрено.
Важно правильно оценить нанесенный ответчиком ущерб, чтобы можно было аргументировать размер компенсации. Также можно потребовать аннулировать договор, вернуть потраченные деньги (помимо компенсации), и оплатить судебные издержки. Это прописано в статьях ст. 450, 469, 470 Гражданского кодекса.
Копия иска на куплю-продажу должна быть отправлена продавцу, используя заказное письмо, сохранив квитанцию.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя
Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.
Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.
Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Аннулирование сделки по согласию сторон
По общим правилам, для того, чтобы расторгнуть сделку по взаимному согласию сторон, необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи в той же форме, что и первоначальный документ. Надо отметить, что по общим правилам, это возможно и до исполнения сторонами своих обязанностей, предусмотренных соглашением.
То есть, если продажа имущества оформлялась письменным договором, то для отмены сделки нужно заключить письменное соглашение. Если сделку удостоверяли у нотариуса, то и ее аннулирование в обязательном порядке необходимо заверить нотариально.
Аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке, заключенный в простой письменной форме, по взаимному согласию субъектов, можно, опираясь на следующий пошаговый алгоритм:
- обговариваем условия прекращения правоотношений;
- составляем соглашение;
- подписываем дополнительный договор.
Возврат денег при расторжении договора купли продажи: срок возврата денежных средств
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
Процедура расторжения заключённого договора купли-продажи подразумевает полное прекращение его действия по инициативе, исходящей от покупателя или продавца и завершение, всех имеющихся между данными субъектами правоотношений. Расторжение данного договора производится исключительно по тем основаниям, которые были определены нормативами, закреплёнными в ГК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей».
Как гласят зафиксированные в статье 450 ГК нормативные положения расторжение договора допустимо по имеющемуся между сторонами соглашению, если иное не предусматривается законодательством или же непосредственно договором. По выдвинутому какой-либо из сторон требованию договор возможно расторгнуть по вынесенному судебным органом решению исключительно:
- если наличествовало существенное нарушение положений договора противоположной стороной;
- в иных ситуациях, прямо предусмотренных законодательными нормами или же положениями самого договора.
- Существенным считается такое совершённое одной из сторон нарушение договора, при котором второй стороне наносится ущерб, кардинально лишающий её того, что данная сторона предполагала получить, заключая данный договор.
- Если имел место односторонне высказанный отказ от выполнения договора (целиком или в его части), дозволенный законодательными нормами или же соглашением сторон, то данный договор должен трактоваться как расторгнутый или же изменённый.
- Как устанавливается зафиксированными в статье 453 ГК РФ положениями расторгая сделку стороны не могут требовать возврата того что ими было выполнено до момента расторжения последней, если иное не предусматривалось законодательными положениями или непосредственно договором.
Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.
Как обезопасить себя до приобретения квартиры
Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:
- Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
- При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
- Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.
Прекращение сделки с недвижимостью должно быть подкреплено вескими основаниями, повлекшими существенные нарушения условий контракта. При этом одна из сторон несет ущерб, который лишает ее возможности распорядиться тем, что причитается ей по договору.
Основания прописаны в ГК РФ и сводятся к следующему:
- Неисполнение одной из сторон обязательств по заключенному соглашению.
- Неполная оплата или ее отсутствие.
- Признание сделки недействительной.
- Возникновение ситуаций, приводящих к существенному изменению обстоятельств.
- Обременение собственности, являющейся объектом сделки, прописанными ранее жильцами.
- Непредвиденные обстоятельства.
Задаток и аванс — в чем разница?
Рассматривая вопрос о возврате аванса заказчику, стоит разграничить понятия задатка и аванса. Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток представляет собой денежное обеспечение гарантии исполнения договорных взаимоотношений. Это значит, что в случае неисполнения заказчиком своих обязательств сумма задатка ему не возвращается. Если же инициатором расторжения является исполнитель, задаток придется вернуть, при этом по общему правилу сумма возвращаемого задатка удваивается. Больший размер возвращаемого задатка может быть предусмотрен положениями заключенного соглашения.
Соглашение об установлении размера задатка и порядка его передачи от одной стороны к другой должно быть заключено в письменном виде. Законодатель устанавливает ограничение на способ обеспечения задатка: выплата может быть осуществлена только в денежном выражении, т. е. передать исполнителю ценные бумаги и вещи нельзя.
Прямого определения понятия аванса действующий ГК РФ не содержит, поэтому на практике используется общее ненормативное определение, характеризующее его как предоплату услуг, предоставляемых заказчику исполнителем. Как правило, аванс выдается с целью частичного покрытия исполнителем расходов, которые он понесет при исполнении своей части условий договора, и не имеет статуса гарантийного обязательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 380 ГК РФ, денежные средства, переданные заказчиком исполнителю в отсутствие письменного соглашения о порядке и условиях передачи денег, не могут квалифицироваться как задаток и потому признаются авансом. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась (за исключением случаев, когда в договоре прямо указано иное), аванс должен быть возвращен заказчику в полном объеме.
Отсутствие четкого законодательного разграничения между понятиями задатка и аванса является причиной того, что их часто путают между собой.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон
Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.
Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:
- отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
- неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
- неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.
Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:
- в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
- при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
- в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
- если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
- если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).
Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.
Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.
Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…
По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.
Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.
Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».
Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.
Практика Бюро: Решение суда о возвращении неоплаченной квартиры.