Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности дарения квартиры в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?
Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.
Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:
- Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;
-
Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?
Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.
Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.
И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.
Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.
Важные нюансы дарения ипотечной квартиры
Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.
Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.
В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).
О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.
Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.
Оформление договора дарения ипотечной квартиры
Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:
- Гражданский паспорт собственника недвижимости.
- Гражданский паспорт одариваемого.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
- Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
- Выписка из реестра прав собственности.
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
- Разрешение банка.
Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.
Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.
Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:
- Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
- Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
- Технические характеристики объекта.
- Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
- Перечень прав и обязанностей всех сторон.
- Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
- Подписи сторон.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Обязательным предварительным условием для составления договора является получение решения банка об одобрении отчуждения предмета ипотеки у заемщика. А подобное согласие почти невозможно получить без озвучивания веских причин, по которым акт дарения необходим и полезен, банку, в том числе.
Такой причиной может стать доказанное состояние нездоровья дарителя, его очевидная финансовая несостоятельность по сравнению с положением одаряемого.
Решение, принимаемое банковской организацией, будет соответствовать требованиям статьи 38 закона №102 и основываться на составленном при оформлении ипотеки соглашении. Потенциальная возможность дарения недвижимости оставляет простор для дальнейших маневров, прямой запрет закрывает тему дарственной до полной выплаты суммы кредита.
Можно ли оформить циркуляр дарения на закладываемое жилье?
Если дарение квартиры в качестве закладываемого недвижимого благосостояния оформляется без разрешения банкиров на проведение такой процедуры, то сделка автоматически аннулируется. Этот факт станет известен, ведь необходимо будет переоформлять жителей и без банкиров не обойтись. Здесь возможны два варианта. Первый путь приведет к тому, что распоряжение дарения на заложенную жилплощадь и остальные изменения будут незаконными.
Суд всегда принимает сторону банкиров, так как распорядительные бумаги закладываемого недвижимого имущества составлены с учетом особенностей и опыта деятельности с клиентской базой. Во втором случае банкиры могут потребовать выполнения обязательств по закладываемому недвижимому имуществу в полном объеме, а значит, выплатить долг полностью за короткое время. Иначе банкиры продадут жилплощадь самостоятельно.
Важные нюансы процедуры
В юридическом плане имеется два способа для владельца ипотечного имущественного хозяйства, которые позволят выйти из трудной ситуации. Первый метод заключается в досрочном погашении закладываемого недвижимого имущества, дабы недвижимость находилась полностью у дарителя.
Если оформление распоряжения на ипотечное хозяйство было запланировано до получения закладываемого недвижимого благосостояния, то нужно заранее оповестить банкиров и рассмотреть вопрос о внесение дарения в рамки прав покупателя имущества. Банкир не всегда на это согласен, но чаще всего эти пункты обсуждаются.
Непосредственно обратиться к банковскому сотруднику о разрешении дарения довольно сложно. Здесь нужна проверка будущего хозяина на способность стабильно оплачивать взносы по закладываемому жилью.
Распоряжение дарения на жилище оформляется и в том случае, если даритель выплачивает новые взносы без передачи таковых новому хозяину. Тот до полной выплаты кредитного платежа будет считаться участником ренты, а выплата кредитных ассигнований будет производиться лишь в случае смерти главного плательщика.
Категории и статус одаряемых
Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков.
Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:
- Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
- Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
- приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
- расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.
- Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
- Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.
Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.
Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.
- Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
- Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
- В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
- Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
- Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
- После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
- Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.
Допустима ли процедура дарения ипотечной квартиры
Сейчас в России работает много надежных и авторитетных банков. Они предлагают множество финансовых продуктов. Ипотека — это самая распространенная банковская услуга. Она представляет собой сделку, на основе которой выдаются средства на покупку жилья. При этом сам объект недвижимости находится на обременении у банка. Это является гарантией того, что гражданин полностью выплатит долг. Если задолженность не будет погашена, то банк имеет право распоряжаться квартирой.
После того как заемщик полностью погашает кредитный долг, он официально становится собственником квартиры. Он может проводить с ней любые операции: продать, подарить, сдавать в аренду.
Многие думают, что квартиру, находящуюся в ипотеке, подарить нельзя. Это связано с тем, что она находится в залоге у банка. Граждане предполагают, что финансовая организация этого не допустит.
Однако по закону подарить квартиру можно. Большую роль здесь играет кредитная компания, в которой изначально заключалась ипотечная сделка.
Для начала нужно запросить разрешение на эту процедуру. Несоблюдение правил может повлечь за собой ряд последствий. Во время заключения договора на дарение квартиры гражданину придется обращаться к нескольким нормативным актам:
- Гражданский кодекс РФ (в нем установлены все правила, касающиеся договоров в отношении имущества, его доли и др.);
- Закон «Об ипотеке»;
- Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
- Кредитный договор, который уже был заключен при выдаче средств на приобретение недвижимости (банк проверяет соответствие оформления договора установленным требованиям).
Помощь этих документов пригодится на протяжении всей процедуры оформления дарственной на квартиру, находящейся в ипотеке.
Процедура оформления дарственной на квартиру, находящейся в ипотеке
После того как первый заемщик оставил письменное заявление сотрудникам банка на рассмотрение, он ждет либо согласия, либо отказа.
Если банк дал разрешение, можно переходить к оформлению дарственной на квартиру. Для этого нужна государственная регистрация нового договора. Перед этим необходимо собрать пакет документов:
- Документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
- Заявление, оформленное на первом этапе процедуры;
- Документы на квартиру;
- Технический паспорт на долю, которую планируется дарить (в случае, если дарится часть недвижимости);
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом (в случае, если дарственная оформляется человеком, состоящим в браке);
- Документы, подтверждающие, что прежний владелец снял себя с прописки из данной квартиры;
- Согласие из органов опеки и попечительства (в случае если действие происходит в отношении несовершеннолетних или недееспособных лиц);
- Разрешение банка.
Как подарить квартиру без согласия банка и без нарушения законодательства
Еще одной распространенной проблемой в оформлении дарственной на квартиру в ипотеке является отказ банка. Это может быть связано только с тем, что одаряемый и его кредитная история не соответствуют требованиям финансовой организации.
Многие заемщики не знают, что делать, если подарить квартиру необходимо. Здесь поможет только снятие недвижимости с залога. После этого заемщик становится не только полноценным владельцем квартиры, но и может совершать с ней любые действия, которые ранее ограничивались банком.
Снять квартиру с залога можно двумя способами:
- погасить ипотечный кредит досрочно;
- воспользоваться таким банковским продуктом, как рефинансирование.
Второй вариант вполне удобен и прост. Сейчас многие граждане проводят перекредитование, после чего выплачивают долг на более выгодных условиях.
Например, если кредит был изначально оформлен в Альфа-Банке, то рефинансирование можно провести в другой компании. Перед этим необходимо убедиться, что отсутствует какая-либо просрочка при выплатах в прежнем банке. Следует изначально придерживаться сроков погашения.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке или долю в ней?
Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке: пакет документов, сроки, практика На переговорах с представителями банка нужно аргументировать желание оформить договор на иное лицо обстоятельствами, говорящими о том, что оплата ипотеки станет затруднительной (значительное ухудшение состояния здоровья, финансового положения). Для банка должно стать очевидным, что оставление прежнего заемщика может привести к невыплате суммы кредита и, в дальнейшем, расторжению договора через суд. Банковская структура такова, что может действовать лишь при наличии постоянных источников денежных вливаний — заемщиков, и чем они моложе, тем выгоднее для банка предложить им более длительный срок кредитования. За время выплаты ипотеки могут поменяться различные обстоятельства и случится так, что банк сможет возвратить себе лишь сумму основного долга, а проценты за пользование кредитом будут попросту утрачены. Поэтому в некоторых случаях банк готов пойти на перемену лица, осуществляющего выплату.
Подарить недвижимость можно даже в случае обременения долговыми обязательствами (недоплатой банку или задолженность по коммунальным платежам). Однако одаряемый должен быть уведомлен об этом заранее и в письменной форме, иначе сделка — недействительна.