Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Доверенность на право пользования квартирой оформляется доверителем (собственником) на поверенного. В дальнейшем тот может пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, но с учетом мнения владельца и положений доверенности: там будет указано, какие действия можно предпринимать, а какие – нет.
Доверенность на проведение регистрации для представителя
Следует отметить, что в современных условиях существует распространенная практика предоставления услуг по прописке, когда представитель осуществляет все необходимые действия для регистрации. В этом случае также потребуется оформление доверенности на представителя, возможны следующие варианты:
- Если гражданин является владельцем квартиры, он может оформить одну доверенность на представителя, который проведет необходимые действия по регистрации этого гражданина по указанному адресу.
- Если гражданин не является владельцем, понадобится две доверенности: одна – от владельца, на проведение регистрации указанного лица, а вторая – от самого лица, желающего прописаться, на проведение процедур по прописке третьим лицом.
Кроме того, если владелец хочет прописать другого гражданина на своей жилплощади и выполнить формальности от имени прописываемого гражданина, потребуется другая доверенность. Лицо, которое будет прописано, должно оформить на владельца доверенность по выполнению необходимых действий.
Что такое доверенность на квартиру с правом распоряжения?
Для оформления доверенности без права отчуждения важны несколько условий:
- Совершеннолетний возраст доверителя и поверенного, дееспособность. Если одной из сторон от 14 до 18 лет, документ составляется с согласия родителей. От имени малолетних детей до 14 лет представители могут действовать самостоятельно.
- Право собственности на недвижимость, на распоряжение которой оформляется доверенность.
Возможна ли прописка по доверенности от собственника?
В соответствие с законодательством, гражданин должен самостоятельно подавать документы и оформлять прописку. Это требование изложено в главных действующих документах, которые регулируют проведение регистрации по месту жительства граждан.
В них не упоминается о том, что гражданин имеет право через доверенное лицо зарегистрироваться по месту жительства. Но такие документы также и не запрещают действовать по доверенности, чем и пользуются многие граждане.
Чтобы зарегистрироваться с помощью доверенности, необходимо предоставить объективные причины, почему это невозможно сделать самостоятельно.
Чтобы гарантировано не получить отказ в приписке, необходимо:
- Предварительно получить разрешение на оформление доверенности в органах ФМС.
- Если разрешение получено, то следует оформить доверенность, которая заверяется у нотариуса.
- Документ оформляется по правилам, стоит предварительно получить образец, чтобы все было сделано верно и без ошибок, которые часто приводят к отказу в проведении регистрации по доверенности.
Процедура оформления доверенности
Составить текст доверенности можно самостоятельно, только перед тем как заверить ее, стоит показать бумагу специалисту. Если гражданин не знает, как правильно оформить такой документ, стоит обратиться к нотариусу, который составит текст доверенности самостоятельно.
Обязательно доверенность необходимо заверить у нотариуса, без его подписи она будет считаться недействительной. На доверенности ставятся его печать и подпись.
Чтобы оформить доверенность, необходимо предоставить следующие документы:
- паспорт гражданина, который составляет доверенность;
- паспортные данные доверенного лица;
- листок убытия с места прежней прописки.
Можно ли зарегистрироваться по доверенности от собственника?
При регистрации человека в квартире или домовладении всегда присутствует собственник либо все владельцы долевого жилья. Однако нередко возникают определенные обстоятельства, которые становятся препятствием для явки хозяина. Причинами могут быть – плохое состояние здоровья, длительная командировка, нахождение на обучении. Собственник может не проживать в помещении, где будет зарегистрирован заинтересованный человек, а фактически находится в другом населенном пункте, на значительном расстоянии. В этом случае законодательством разрешается прописка по доверенности.
Чтобы зарегистрироваться, заинтересованный человек помимо паспорта, заявления, договора найма и согласия, должен будет предоставить в регистрирующий орган ещё и официальную доверенность от собственника.
Особенности при ипотеке
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:
- Право обращаться в банк от лица заемщика.
- Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
- Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.
К кому обращаться за удостоверением доверенности
Доверенность, которая не требует совершения представителем нотариальных действий, может быть составлена самим собственником. В таком случае можно обойтись без визита к нотариусу. Таким документом можно обойтись, например, если доверитель делегирует представителю сбор документов для проведения сделки.
Если доверенность предполагает обращение в Росреестр для совершения регистрационных действий, она должна быть заверена у нотариуса. К какому специалисту, частному или государственному, обращаться, не имеет значения. В отдельных случаях совершать нотариальные действия может иное должностное лицо. Такое допустимо, если в населенном пункте нет нотариуса или его доступ ограничен по другим причинам. Оформить доверенность могут:
- руководитель учреждения, в котором доверитель отбывает лишение свободы;
- командир военной части (соединения, военно-учебного учреждения) для доверителей-военнослужащих;
- главный врач военного госпиталя, его заместители, если военнослужащий находится на излечении;
- глава местной администрации, должностное лицо администрации, если в населенном пункте в котором проживает доверитель, нет нотариуса;
- сотрудник консульского отдела, если нотариус проживает за рубежом.
На что обратить внимание в выписке ЕГРН, чтобы не потерять квартиру?
В разделе 2 выписки содержатся Сведения о зарегистрированных правах.
В первую очередь, нужно убедиться в том, что вы по-прежнему являетесь собственником квартиры.
Если ваша фамилия указана в строке «Правообладатель» это значит, что жулики еще не лишили вас собственности. Но расслабляться рано.
Во вторую очередь, посмотрите, что указано в строке: Заявленные в судебном порядке права требования.
Если в этой строке есть запись: права оспариваются в судебном порядке, то это означает, что кто-то пытается лишить вас собственности через суд.
Бросать это дело на самотек нельзя.
Обратитесь в районный суд по месту нахождения вашей недвижимости и узнайте, какие судебные дела возбуждены в отношении вашей собственности.
На сайтах некоторых судов можно по фамилии истца или ответчика найти дела, которые рассматривает суд.
Если запись имеет следующую формулировку: данные отсутствуют, то с вероятностью примерно 90% проблемы нет.
Оставшиеся 10% приходятся на случаи, когда Росреестр не получил сведения о заявленных требованиях.
В третью очередь, проверяем Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
Если в данной строке вы видите запись: принято заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права, это означает, что предыдущий собственник остался чем-то недоволен, и выражает свое несогласие.
По большему счету, подобная запись никак не влияет и не ограничивает ваши права собственности.
Но она является первым звоночком, после которого может начаться судебное разбирательство.
Как правильно оформить
Оформление доверенности на продажу квартиры (или другую сделку) возможно в двух вариантах — самостоятельное и у нотариуса.
В первой ситуации гражданин самостоятельно составляет документ, стороны подписывают доверенность и заверяют ее у нотариуса. Во втором — бумага составляется нотариусом по заявлению доверителя.
Лучше выбрать второй вариант. Если после заключения контракта обнаружатся ошибки в оформлении бумаги, ее признают недействительной, права собственности нового собственника аннулируются.
К нотариусу подходят обе стороны. Собственник жилья составляет заявление, подписывает.
Нотариус обязан:
- убедиться в правоспособности хозяина квартиры;
- проверить паспорта;
- убедиться в дееспособности;
- составить документ.
Порядок регистрации и снятия с учета из жилых помещений на территории РФ регулируется Правилами, утвержденными правительством в Постановлении № 713, официально опубликованном 17.07.95 г. Гражданин имеет право вселиться, если заключит с собственником соответствующее соглашение. Это еще один из документов, помимо согласия на вселение, который от имени владельца может оформить доверенное лицо.
Несмотря на то, что в Правилах указан перечень необходимых для подачи на регистрацию документов, нигде не сказано, что предоставляющий свое жилье должен явиться вместе с прописывающимся гражданином в госорганизацию, но на практике именно этого требует его сотрудники.
В нормативном акте также четко не указано, что собственники в присутствии сотрудника ФМС должны оформлять согласие гражданам на вселение. В Административном регламенте, утвержденном ФМС в Приказе № 208 (20.09.07) также ничего об этом не сказано.
Нужно ли заверять у нотариуса
К нотариально заверенной доверенности может быть приравнен документ, оформленный от имени:
- военнослужащего или другого лица, пребывающего на лечении в военном госпитале, заверить документ должен начальник этого лечебного учреждения;
- военнослужащего или членов его семьи, если данные лица находятся в воинской части или военном учебном центре, где не может быть нотариальной конторы, заверяет его начальник (командир);
- лица, находящегося в местах лишения свободы, заверяет доверенность начальник специального учреждения;
- недееспособного совершеннолетнего гражданина, находящегося в специальном учреждении соцзащиты или реабилитации, заверяет его руководитель этого органа.
Различает законодатель 3 вида доверенностей:
| Генеральные (общие) | Выдаются для управления всем имуществом доверителя. |
| Специальные | Для совершения каких-либо действий, однородного характера. |
| Разовые | При ее наличии можно выполнить определенное, конкретно указанное действие. |
В случае с пропиской без присутствия собственника или самого регистрирующегося нотариус должен оформить специальную доверенность. Оформить документ собственник может и без присутствия доверенного лица, если он знает его персональные данные.
В некоторых случаях в нотариальной конторе могут запросить дополнительные документы, все зависит от конкретной ситуации. Глава нотариальной конторы не только ставит свою подпись, но и печать, которая наделяет документ юридической силой.
Условия временной регистрации по генеральной доверенности собственника
Однако следует отличать случаи, когда представитель может совершать сделку от имени представляемого и от себя лично, если их интересы совпадают. Например, когда представитель действует от имени представляемого и от себя лично при одновременном отчуждении ими своих долей в праве общей долевой собственности на имущество. В данном случае оба участника сделки имеют общую цель — продать выгодно имущество, находящееся в их общей долевой собственности, и их интересы совпадают. Отказ в удостоверении доверенности для такого случая следует полагать необоснованным, поскольку запрет, предусмотренный правилами, изложенными в п. 3 ст. 182 ГК РФ, распространяется на ситуации, когда интересы представляемого и представителя противоположны, и интересы представителя могут быть поставлены выше интересов представляемого;
Рекомендуем прочесть: Социальная помощь в рф
Например, один из супругов не может действовать в качестве представителя по доверенности представляемого — третьего лица и от его имени приобрести имущество на имя своего супруга, поскольку имущество супругов является совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором (ст. 33 СК РФ), следовательно, в данном случае сделка представителем будет совершена в своих личных интересах, т.е. в отношении себя лично.
Как выполняется регистрация по доверенности?
Прописка по доверенности
может быть двух видов, в зависимости от того, кто передает (доверяет) представительство своих интересов перед третьими лицами (перед Миграционной службой). Первый из них – это доверенность для прописки без присутствия прописываемого. Второй вид — доверенность для прописки без присутствия собственника жилья.
Как прописать человека, если собственник не может лично прибыть в установленное время?
Ст. 185 ГК РФ предусматривает право гражданина письменно передать свои полномочия другому гражданину с целью его представительства перед третьими лицами. Обязательным условием является дееспособность лица передающего и лица, принимающего письменное полномочие на выполнение действия. То есть, эти лица должны быть совершеннолетними и не ограниченными судом в объеме своих полномочий. Иными словами, если собственник не может личным присутствием засвидетельствовать свое согласие на прописку нового жильца, нотариусом в установленном порядке может быть оформлена доверенность на прописку от собственника для выполнения его полномочий другим человеком.
Законом предусмотрены генеральная, специальная и разовая доверенности. В данном случае нотариус оформляет специальную доверенность, которой собственник делегирует другому человеку полномочия относительно:
- представления в Миграционной службе право устанавливающих документов на жилье, в котором будет осуществляться прописка;
- управления этим объектом без права его отчуждения, т. е. право подписи, подтверждающей согласие на прописку нового жильца.
Нужно ли заверять доверенность у нотариуса?
Обратимся к статье 1851 Гражданского кодекса Российской Федерации:
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Покупка и регистрация транспортного средства не попадете под условия, перечисленные в этом пункте. То есть обращаться к нотариусу для оформления доверенности необязательно.
При желании Вы можете оформить доверенность у нотариуса, однако операция не бесплатная и потребует дополнительных затрат времени. В этом случае в тексте доверенности должно быть указано, что Иванов Иван Иванович доверяет Петрову Петру Петровичу покупку транспортного средства от своего имени.
Для покупки автомобиля подойдет и обычная рукописная доверенность, поэтому рассмотрим ее оформление.
При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:
- Дата составления бланка.
- Населенный пункт, в котором она оформляется.
- Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
- Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
- Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
- Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
- Срок действия документа.
- Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
- Нотариальное заверение подлинности.