Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Кто имеет право на вычет
Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.
Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.
Что такое налоговый вычет?
Налоговый вычет – это денежная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база. Проще говоря, это возможность заплатить более низкий налог или вернуть себе часть уже уплаченного. Вычет полагается не только за покупку квартиры в ипотеку, он также компенсирует затраты на образование или лечение – таким образом государство поощряет социально важные расходы.
В нашей стране существует 4 вида налоговых вычетов. Купив земельный участок, дом или квартиру, а также выполнив отделку жилья, вы можете получить один из них – имущественный.
В рамках такого вычета существует две компенсации: расходов с покупки квартиры (основной вычет) и процентов, уплаченных по ипотеке. Эти две суммы имеют разный лимит, но высчитываются одинаково – они составляют 13% от стоимости жилья или внесенных процентов по кредиту.
Сумма налогового вычета по ипотеке
При расчете имущественного вычета по ипотеке учитываются все погашенные проценты, однако и у них существует лимит – 3 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 13% от 3 млн. рублей – 390 тыс. рублей. Рассчитать налоговый вычет по ипотеке легко:
Если, погашая ипотеку, вы заплатили 1,5 млн рублей в качестве процентов, вычет будет равен 13% от этой суммы – 195 тыс. рублей. Если же сумма уплаченных процентов составляет 4 млн рублей, вычет будет рассчитываться из лимита в 3 млн и составит максимально возможные 390 тыс. рублей.
Установленный лимит касается только тех кредитов, которые были оформлены после 1 января 2014 года. Если вы заключили ипотечный договор раньше этой даты, сумма вашего налогового вычета по процентам не ограничивается.
При этом за год вы сможете вернуть средства в размере не больше уплаченного НДФЛ. Так, чтобы получить 390 тыс. рублей одной суммой, за 12 месяцев придется официально заработать 3 млн рублей. Если же ваш годовой доход составляет 20 тыс. рублей, деньги будут приходить по частям, равным 13% от дохода – 2600 рублей.
Обратите внимание на важный нюанс: если, согласно договору, квартира стоит меньше суммы, взятой в ипотеку, вычет будет высчитываться из действительной стоимости недвижимости. Приведем пример:
Вы приобрели квартиру за 1,2 млн рублей, при этом жилищный кредит взяли на 2 млн рублей, что зафиксировано в договоре купли-продажи. Поскольку вычет предоставляется только на покупку квартиры, в него попадут проценты с суммы, которая была на это потрачена – с 1,2 млн рублей.
Ограничения на получение вычета
Есть несколько ограничений, которые помешают получить вычет при покупке квартиры:
- Как мы уже упоминали, отсутствие официального дохода с уплатой налогов является причиной, по которой нельзя получить сумму, равную подоходному налогу, от государства.
- Покупка квартиры у близкого родственника. Даже если сделка оформлена по всем правилам, при такой купле-продаже вычет не положен. Важно! Обычно имеются в виду кровные родственники, а если, например, это кто-то из семьи жены или мужа, с точки зрения закона уже появляются основания для получения вычета.
- Отсутствие документов, которые подтверждают покупку квартиры и вступление в право собственности.
- Ранее покупатель получал имущественный вычет. Государство дает возможность воспользоваться имущественным вычетом только один раз.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры в 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?
Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.
Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).
Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.
Один из самых частых вопросов, которым задаются россияне, оформляющие выплаты, компенсирующие НДФЛ: «Какова сумма, на получение которой граждане вправе рассчитывать?»
Согласно формулировкам, заложенным в Налоговый кодекс, имущественный вычет может выплачиваться, исходя из различных корреляций с цифрами вида 2 млн руб., а также 3. Есть совершенно ошибочное мнение: это и есть суммы, на которые вправе рассчитывать гражданин, обращаясь в ФНС. Конечно, в том, что такая точка зрения сформировалась в среде простого обывателя, отчасти виновен, как полагают многие эксперты, и сам законодатель, который вводит в оборот довольно запутанные и не всегда понятные рядовому гражданину формулировки.
2 млн руб. — это максимальный размер расходной базы (количества средств, потраченных гражданином на покупку квартиры), исходя из которой исчисляются итоговые финансовые транши, подлежащие переводу со счетов налоговой инспекции в пользу заявителей.
Владелец недвижимости вправе рассчитывать только на 13% этой суммы, то есть на 260 тыс. руб.
Цифра в 3 млн появилась сравнительно недавно — в январе 2014 года. Выше мы уже рассказали о поправках, внесенных в Налоговый кодекс (имущественный вычет во всех его нюансах регулируется этим законодательным актом). Нами было сказано, что нововведения следует трактовать, исходя из даты сделки с недвижимостью. Поэтому брать в расчет цифру в 3 млн нужно только в том случае, если квартира куплена по факту внесения в НК РФ поправок.
3 млн — это максимальный размер базы выплат по ипотечным процентам (расходов гражданина на обслуживание кредита, выданного банком на покупку жилья). Владелец недвижимости (тот, который оформил займ) вправе рассчитывать, соответственно, на 13% от этой суммы, то есть на 390 тыс. руб.
Как было до внесения поправок в закон? Величина базы выплат по ипотеке была неограниченной. Поэтому, если человеку и искать плюс в том, что он оформил вычет до поправок в закон, то только в том, что он сможет получить максимум возврата с процентных отчислений банку. Если он, конечно, ипотекой пользовался.
Как посчитать точные цифры по имущественному вычету? Рассмотрим несколько очень простых примеров.
Гражданин Сидоров купил квартиру в подмосковной Коломне за 2 млн 500 тыс. руб. и собирается воспользоваться законным правом получить вычет. Его личные расходы на приобретение жилья составили 1 млн. Еще полтора он взял в банке в рамках ипотечной программы.
Расходная база на покупку квартиры гражданином Сидоровым составляет 1 млн. Она не превышает установленного законом значения в 2 млн. Поэтому владелец недвижимости вправе вернуть, исходя из понесенных расходов, 13% от 1 млн, то есть 130 тыс. руб.
Если Вы уже приобрели квартиру, но не исключаете возможность приобретения другой недвижимости в будущем или уже купили ее, Вас могут заинтересовать вопросы о том, сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры, можно ли получить имущественный вычет при покупке квартиры второй раз. Ответим на эти вопросы, а также расскажем, как на возможность повторного получения налогового вычета влияет дата приобретения недвижимости.
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ Вы можете получить имущественный налоговый вычет по расходам:
- на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат, приобретение земельных участков (в состав вычета могут включаться расходы на отделку квартиры),
- на погашение процентов по ипотеке, в том числе при рефинансировании.
Далее в статье мы расскажем о том, сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке недвижимости (аналогичный вопрос по вычету за проценты ипотеки рассматривался в этой статье).
Повторное получение налогового вычета при покупке квартиры
В настоящее время размер налогового вычета за покупку квартиры ограничен суммой 2 000 000 руб. (вернуть можно максимум 13 % от этой суммы). Согласно пункту 11 статьи 220 Налогового кодекса РФ повторное предоставление имущественного налогового вычета при покупке квартиры не допускается. Т.е. если Вы уже получили налоговый вычет в максимальном размере 2 млн. руб., то оформить еще один такой вычет Вам не удастся.
Но если Вы получили вычет в меньшем размере, можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры второй раз?
Налоговый вычет при покупке квартиры второй раз
С 1 января 2014 года в статье 220 произошли существенные изменения, в том числе касающиеся порядка получения имущественного налогового вычета за квартиру. Поэтому для ответа на вопрос «сколько раз можно получить налоговый имущественный вычет», важно то, когда была приобретена квартира, и был ли оформлен вычет по ее покупке. Датой приобретения квартиры будет считаться:
- дата государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРП (свидетельства о государственной регистрации права собственности) (по договору купли-продажи),
- дата передаточного акта (по договору долевого участия в строительстве).
За сколько квартир можно получить налоговый вычет, если квартиры были приобретены после 1 января 2014 года и по первой из них был получен вычет в размере менее 2 млн. руб.? Согласно пункту 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов недвижимого имущества, не превышающем 2 000 000 рублей.
Если при покупке одной квартиры вычет был получен в сумме менее 2 млн. рублей, то неиспользованный его остаток можно получить при покупке следующей квартиры. Вычет можно получать до тех пор, пока Вы не получите максимально возможную сумму.
Таким образом, можно ответить на вопрос
Сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры
— имущественный вычет по расходам на приобретение недвижимости можно получить по одной или нескольким квартирам, но в сумме не более 2 млн. руб. (это правило касается случая приобретения квартир после 1 января 2014 года).
Если Вы за год не получили налоговый вычет в полном размере (доходы за год меньше Ваших расходов на покупку квартиры), то остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды (годы) до полного использования (пенсионеры имеют право на перенос вычета на предыдущие годы). Сколько раз можно подавать на налоговый вычет при покупке квартиры (сколько лет Вы будете возвращать налог) будет зависеть от размера Вашего дохода, от одновременного оформления других вычетов (например, за лечение, лекарства, обучение, страхование жизни). Отметим, что указанные социальные налоговые вычеты предоставляются сколько угодно раз. Получать имущественный вычет Вы можете как через ИФНС, так и через работодателя.
Ответ на вопрос «сколько раз можно получить налоговый вычет за покупку квартиры» зависит от даты приобретения квартиры
Имущественный вычет при покупке квартиры второй раз, если первая квартира была приобретена до 2014 года
В соответствии с редакцией статьи 220 НК РФ, действовавшей до 1 января 2014 года, не допускался возврат НДФЛ по нескольким объектам недвижимости – вычет можно было оформить при покупке одной квартиры. И даже если налогоплательщик не оформил возврат налога в максимально возможном размере, «дополучить» вычет он не мог. Т.к. фактически срока давности оформления имущественного вычета за квартиру не существует, Вы можете вернуть 13 % по ранее приобретенной недвижимости. Рассмотрим различные ситуации.
- если Вы купили обе квартиры до 1 января 2014 года и по первой уже получили вычет, то оформить налоговый вычет по второй квартире Вы не сможете (Письмо Минфина РФ от 4 сентября 2013 г. N 03-04-05/36358).
- если квартиры были приобретены до 1 января 2014 года и вычет по ним не был получен, то вернуть 13 % сразу по этим двум квартирам не удастся (Письмо Минфина РФ от 9 августа 2013 г. N03-04-05/32324).
- если Вы купили одну квартиру до 1 января 2014 года, а вторую после 1 января 2014 года, то оформить вычет по второй квартире Вы не сможете, даже если в первый раз Вы получили менее 2 млн. руб. (Письмо Минфина от 09.08.2013 N 03-04-05/32329, Письмо Минфина от 09.08.2013 N 03-04-05/32362).
Поэтому если Вы приобрели квартиру до 1 января 2014 года и уже оформили по ней вычет или собираетесь это сделать, на вопрос «сколько раз можно получить налоговый вычет за квартиру» ответ будет: «1 раз – только по указанной квартире». Но если Вы купили квартиру до 2001 года, ситуация меняется.
Когда подавать заявку на вычет?
Это можно сделать в любой день года, следующего за тем, когда была приобретена квартира (либо подана предыдущая заявка). Есть мнение, что это нужно делать только после 30 апреля. Совсем нет. Можно подать заявку хоть сразу после январских праздников. 30 апреля — это дата, до которой декларации типа 3-НДФЛ обязательно сдаются в налоговую. Она существует, скорее, как ориентир для работодателей, которым в силу закона необходимо такие бумаги в ФНС ежегодно предоставлять.
Стоит также отметить, что если в ведомстве по каким-то причинам до 30 апреля не оказалась должным образом оформленная налоговая декларация, имущественный вычет получить будет невозможно. Случай этот, конечно, очень редкий, но, как отмечают юристы, иногда встречающийся. Связан он главным образом с ошибками, допущенными бухгалтерией, реже — с недоработками сотрудников ведомства. Но, как отмечают эксперты, ФНС, как правило, дает возможность быстро заменить форму 3-НДФЛ на правильную.
Вычет, который был получен до 01.01.2001, не учитывается
Резюмируя, хотелось бы отметить, что до 2001 года предоставление вычета происходило исходя из закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц». Этот закон больше не является действительным, так как утратил силу с 01.01.2001. В связи с этим, если гражданин воспользовался правом на имущественный вычет до 01.01.2001, то фактически получается так, что он не использовал свое право на вычет. Если гражданин приобрел другую недвижимость (после 01.01.2001), то он вправе вновь осуществить получение вычета.
Пример: Гражданка Полежайкина О.В. в 1998 году приобрела недвижимость. На протяжении двух последующих лет она предоставляла всю необходимую документацию в налоговые органы и получала вычет по имуществу. Шесть лет назад гражданка Полежайкина О.В. приобрела вновь недвижимость. Из-за того, что Полежайкина О.В. получила вычет до 01.01.2001, при приобретении жилья шесть лет назад она вправе использовать вычет заново.
Пример: В 1999 году гражданин Богатырев Н.Е. приобрел недвижимость. В последующие четыре года он периодически получал вычет. Два года назад гражданин Богатырев Н.Е. приобрел второй объект недвижимости. Из-за того, что какие-то выплаты осуществлялись после 01.10.2001, то получение вычета для гражданина Богатырева Н.Е. по объекту недвижимости, который был приобретен два года назад не представляется возможным.
Сколько раз производится оформление
Фактически, возможность использования имущественного вычета предоставляется за всю жизнь один раз.
До принятия новых положений в 2014 году понятие об одноразовом возврате представлялось в прямом смысле: граждане могли обратиться в ИФНС лишь единожды, обращение не зависело от суммы, затраченной на приобретение. При покупке второй квартиры льгота не допускалась.
Пример:
Муж с женой купили комнату стоимостью 500 тыс. рублей. В начале 2012 года муж оформил заявление о предоставлении ему 13 % вычета. Общий размер возврата составлял 65 тыс. рублей.
Затем в законы внесли изменения, позволяющие не привязывать объект недвижимости к сумме.
В 2015 году супруги купили двухкомнатную квартиру стоимостью 2 млн. рублей. Мужу было отказано в повторном использовании льготы. Вычет оформили на жену в полном объёме. В общей сложности семья смогла вернуть все положенные суммы, но в следующий раз они уже не смогут воспользоваться льготой на произведенные расходы.
С момента утверждения новых положений, деньги можно получать до тех пор, пока не будут возвращены все положенные средства, но только в том случае, когда право на использование вычета не использовано ранее 2014 года.
Сколько раз можно осуществлять возвращение процентов по ипотеке
Тут все не так просто. Возвратить проценты по ипотеке можно лишь с одного объекта жилья.
В случае, когда гражданин купил два объекта жилья за счет средств ипотечного кредитования и по ним осуществляется выплата процентов, то существует возможность получит вычет по одному из данных объектов.
Однако и здесь также все не так просто, и 2014 год играет немаловажную роль.
Существовала возможность возвратить тринадцать процентов со всех уплаченных средств по кредиту, и никаких ограничений не было.
После 2014 года появились лимиты на возвращение ипотечных процентов. Это означает, что если соглашение по кредиту было заключено после 01.01.2014, то возвратить средства можно только в том случае, если стоимость жилья – меньше 3 миллионов.
Когда возникает право на вычет?
Право на вычет при покупке квартиры возникает при одновременном соблюдении следующих условий:
- Необходимо быть налоговым резидентом РФ (жить в России не менее 183 дней в течение года)
- Необходимо подтвердить документами расходы на приобретение квартиры.
- Необходимо иметь правоустанавливающие документы. Для новостройки это акт приемки-передачи квартиры, для вторичного жилья — свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
- Продавец не является вашим близким родственником.
- Квартира находится в России.
- Квартира была куплена без использования средств материнского капиталла.
Вычет при покупке квартиры в общую совместную собственность
В 2014 году гражданин Д. Гоцман, имея уважение к своей жене, купил в совместную с ней собственность скромную квартирку за 3 млн. руб.
Но так как жена Гоцмана нигде не работает, а исправно охраняет домашний очаг, то весь вычет (т.е. вычет со всей стоимости квартиры, а не с ее половины) супруги дружно решили перераспределить на мужа.
В результате, Д. Гоцман предъявил к вычету максимально возможную для него сумму – 2 млн. руб.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) = 260 000 руб.
Если бы жена Гоцмана работала и имела официальный доход, то они могли бы не перераспределять вычеты, а использовать каждый свой вычет по максимуму.
В этом случае общая стоимость квартиры в 3 млн. руб. распределялась бы, по умолчанию, на каждого из супругов – по 1,5 млн. руб. И с этих 1,5 млн. руб. каждый из супругов Гоцман мог бы получить вычет на всю сумму своей «доли», т.е. на те же 1,5 млн. руб.
То есть в этом случае общий вычет на семью Гоцманов был бы такой:
Для мужа: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.
Для жены: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.
Итого, на семью: сумма к возврату = 195 000 + 195 000 = 390 000 руб.
Если бы квартира стоила 4 млн. руб. или больше, то супруги смогли бы предъявить к вычету максимально установленные 2 млн. руб. каждый, и получили бы суммарный вычет на семью: 260 000 + 260 000 = 520 000 руб.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Право на имущественный вычет по НДФЛ: основные ограничения
Вот какие правила нужно учитывать, подавая заявление на возврат подоходного налога:
- налоговый вычет предоставляется только тем людям, которые платят 13% налога со своих доходов в бюджет (например, ИП на УСН подоходный налог не платят, значит и налоговый вычет им не положен);
- оформить вычет может только налоговый резидент России – если вы гражданин РФ, но более 183 дней в году живете в другой стране, вам откажут;
- недвижимость должна быть жилая – если в документах стоит «нежилое» (например, это апартаменты, гараж или коммерческий офис), получить деньги не удастся;
- возврат положен только за покупку квартиры (или обмену с доплатой) – если вы получили жилье безвозмездно (по дарению или завещанию), деньги вам не вернут;
- у вас есть документы о покупке, они подписаны и составлены правильно;
- вы не состоите в близком родстве с продавцом – по сделкам с детьми, родителями, братьями-сестрами и супругами вычеты не проводят;
- налоговый вычет предоставляется один раз в жизни, но его можно растянуть на несколько покупок;
- право на возврат НДФЛ привязано к человеку, а не к недвижимости – значит, если вы купили квартиру в браке, оба супруга получат вычет по 2 000 000 рублей;
- вернуть НДФЛ можно за 3 года, предшествующие дате подачи заявления.