Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Упрощенная регистрация дома имеет 2 подвоха: 404-ФЗ от 08.12.2020». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
ИЖС или СНТ: что лучше?
ИЖС и СНТ – это два типа участка, которые предназначены для различных целей
Если брать во внимание только возведение жилого объекта для дальнейшего постоянного проживания, то удобнее будет приобрести земли ИЖС. Но если приобретаемая территория будет обустраиваться для ведения сельского хозяйства, то стоит обратить внимание на категорию СНТ
Кроме этого, владение участком, который зарегистрирован в товариществе, не запрещает возведение жилого объекта, но для этого потребуется соответствующее разрешение.
Застройки на землях ИЖС будут намного комфорте, чем СНТ по следующим причинам:
- Нет никаких дополнительных нюансов при регистрации в доме.
- Возведение дома с полного нуля не имеет никаких скрытых нюансов, нужно лишь следовать нормам строительства жилых объектов.
- Не требуется выплата членских взносов.
- Ремонт коммуникаций и дорог проводится каждым владельцами каждого участка независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
Порядок строительства на участке ИЖС определяется действующим законодательством. Дают ли ипотеку в ВТБ под ИЖС? Смотрите тут.
Что значит ДНТ, знают многие. Это самый распространенный способ объединения дачников.
Расшифровка ДНТ — это дачное некоммерческое товарищество. Чтобы вступить в него, нужно заплатить определенный взнос, а также выполнить правила из пошаговой инструкции.
Некоммерческое товарищество подразумевает разделение имущества на следующие категории:
- приспособления, приобретенные на средства взносов участников. Считаются собственностью каждого участника товарищества;
- приспособления, которые можно приобрести на средства специального фонда, состоящего из вступительных членских взносов. Пользоваться этим имуществом могут только юридические лица.
Земли в таких товариществах берутся под строительство жилых домов.
Участникам разрешено возведение любых строений сельхозназначения, мест для отдыха, выращивание любых овощей, фруктов, ягод, кустов, деревьев, бахчевых культур. Помимо этого, возможно обустройство подъездных дорог, объектов инфраструктуры.
Какие документы нужны для регистрации дома в ДНТ и прописки
Органом регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ является МВД России (пп. 49 п. 11 Положения, утв. Указом Президента РФ от 21.12.2016 N 699).
При обращении вам потребуются следующие документы (ст. 6 Закона N 5242-1; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713):
— заявление о регистрации по месту жительства;
— документ, удостоверяющий личность.
— документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.п., свидетельство о праве собственности). Вы вправе не представлять данный документ, если сведения, содержащиеся в нем, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В этом случае регистрационный орган самостоятельно запрашивает указанный документ в порядке межведомственного взаимодействия (п. 16 Правил).
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что загородные дома-дачи можно оформлять упрощённо, не собирая полный пакет документов. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ.
Права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Новые условия оформления прав:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Дачное некоммерческое партнерство — это вид земли, позволяющий строить загородный дом в рамках дачного товарищества. Оно организуется для облегчения обслуживания общих земель, и создать его можно с нуля. Сейчас такой категории земли уже нет, она зафиксирована в старых документах.
«Статус ДНП дает право на организацию водопровода и подведения газа в поселке. В отличие от СНТ, земля категории ДНП разрешает собственнику возвести любое строение: хоть садовый или жилой дом, баню или сарай. Участки ДНП могут располагаться как за пределами населенных пунктов, так и внутри их. В последнем случае появляется возможность признать частный дом жилым и сделать в нем прописку согласно постановлению Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 года №7-П», — сказал Сергей Бондарь.
Дачные некоммерческие организации плюсы и минусы
Следуя из практического опыта, можно сказать, что ДНП и ДНТ практически идентичные организации. С течением времени представленные формы дачных хозяйств могут преобразовываться друг в друга, чего не скажешь об иных видах земель. Для сравнения рассмотрим их главные особенности детальней:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Требует обязательного возведения жилых построек. Всегда относится к населенным площадям. Территория осваивается за счет владельца.
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Данное понятие отсутствует в своде законов РФ. Земля представляет собой частное владение, являющееся частью поселения.
- СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Строительство на таких наделах ранее было запрещено. В настоящее время ситуация изменилась и постройка жилого строения на таком участке не является проблемой для дачников.
Рассмотрим преимущества ДНХ на примере таблицы.
Таблица №1. Плюсы и минусы дачных некоммерческих обществ.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Демократичная стоимость участка, обусловленная низкой плодородностью почвы. | Возникновение препятствий при регистрации прописки. |
| Предоставляется возможность расширения границ выделенного надела (в ИЖС размеры участка ограничиваются) | Инфраструктура развита недостаточно. |
| Получение помощи со стороны управляющего совета в решении проблем, связанных с эксплуатацией дачи. | Проблемы административного характера, связанные с проведением газопровода, электросетей и водоснабжения. |
| Размер платежей по коммунальным услугам существенно ниже, чем в городской квартире. | Регулярное внесение денежных невозвратных взносов или платежей за пользование общим имуществом и объектами общества. |
| Техногенные нагрузки и неблагоприятные факторы для возведения построек и формирования сельского хозяйства отсутствуют. | Для проведения на участке каких-либо работ требуется одобрение всех членов общества. |
| Территория участка относится к экологически чистым районам. | Часто членам объединения приходится сталкиваться с самоуправством управления, например, заезд на территорию возможен через контрольно-пропускной пункт. |
| Строящийся объект не требует наличия фундамента, внутренней отделки и подвода систем коммуникаций (в ряде случаев есть риск признания такого строения непригодным) | |
| Дорожно-транспортные и охранные работы предоставляются по доступной стоимости. | |
| Грамотное управление обществом позволяет поднять качество жизни всех членов дачного поселка. | |
| Нет ограничений по теплоизоляции, отопительным системам, пожаробезопасности построек. | |
| Уборка дорог, вывоз мусора, охрана объектов возлагаются на плечи управляющего совета. | |
| Приобретая участок у крупной организации, есть шанс получить существенную скидку, выплатить общую сумму постепенно или воспользоваться беспроцентным кредитом. |
Запомните! Чтобы избежать многих проблем, касающихся эксплуатации участка, важно правильно составить договор и проштудировать все его пункты. В противном случае, за нецелевое использование земли или порчу сельскохозяйственных угодий надел могут отобрать.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Как правильно осуществить регистрацию дома на дачном участке
После вступления в силу нововведений с 1 января 2021 году, чтобы оформить объект в собственность на землях ИЖС или ЛПХ, необходимо получить разрешение на строительство. Важно обратить внимание, что если у владельца в собственности участок, который входит в состав садового некоммерческого товарищества, то на таком участке зарегистрировать жилой дом не получится.
Порядок оформления регистрации дачного дома занимает длительное время, но эта процедура необходима. Важно успеть воспользоваться упрощенной системой оформления, с 2021 года сделать это будет сложнее. Оформление объекта на дачном участке в собственность дает возможность владельцу распоряжаться им в полной мере. Как оформить дачный домик в собственность в 2021 году — пошаговая инструкция Получить дачу в собственность в 2021 году стало несколько сложнее, чем в предыдущий период. В 2021 году оформление дома по дачной амнистии проходило на основании декларации об объекте недвижимости.
Постановка дома на кадастровый учет
В 2021 году начала действовать новая редакция ФЗ-221 от 24. 07. 2007, согласно положениям которого сведения о постройке прописываются в техплане с учетом данных, предоставленных заказчиком, а также разрешения на строительство и проектной документации.
Ранее разрешения на строительство здания не требовалось и достаточно было предоставить специальную декларацию об объекте. Сейчас без данного документа постановка объекта ИЖС на кадастровый учет невозможна.
Процесс выполняется в соответствии со следующими этапами:
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России. Звонки принимаются круглосуточно.
- Владелец построенного дома обращается к кадастровому инженеру для оформления технического плана объекта.
- Готовый план передается в кадастровую палату.
- Специалисты органа проверяют полученные документы и, в отсутствие ошибок и неточностей, объект включается в общероссийский кадастр.
- Собственник постройки получает кадастровый паспорт объекта.
Необходимый пакет документов может быть подан лично заявителем, через представителя, через специальную систему электронного документооборота, а также в виде почтового отправления.
Стоимость данной процедуры для граждан составляет 200 рублей, а для компаний – 600 рублей. Процедура может занять до 18 календарных дней.
Возможное преобразование ДНП в ИЖС
Российским законодательством оно предусмотрено. Но это довольно сложный процесс, зависящий от следующих факторов:
- Того, насколько муниципальные органы идут навстречу гражданам в изменении обозначенных статусов.
- Специфик участка и самого сектора.
- Трудностью сбора необходимой документации.
Граждане, желающие сменить категорию земли с ДНП на ИЖС, должны подать ходатайство по месту расположения участка – администрацию района. В документе чётко обозначаются причины такого преобразования. Прошение дополняется следующими документами:
- паспортом гражданина,
- бумагами о легальных правах владения участком: контрактом о купле-продаже или дарственной,
- кадастровым паспортом,
- свидетельством о владении,
- техническим планом строения (при его наличии)
Вердикт выносится через 1-3 месяца. Отказать просителю могут по следующим причинам:
- предоставлен не весь пакет документов,
- обнаружены ложные сведения,
- участок заявителя не значится в составе развиваемого населённого пункта.
Если собственник получает положительный ответ, то получает соответствующий документ, в котором отражаются:
- мотивы преобразования категорий земель,
- параметры участка и его кадастровая нумерация,
- бывший и новый статус земли.
Чтобы изменения были записаны в Росреестр, требуется написать специальное заявление, сопроводить его копией паспорта и актом, предоставленным администрацией.
Когда ходатайство подаётся не самим собственником участка, а его представителем, необходима и заверенная доверенность.
Если землёй владеют несколько граждан, каждый из них должен согласиться на планируемое преобразование и подтвердить решение заверенным документом.
Садоводство и СНТ это разное!
Не стоит путать ВРИ «СНТ» и «Садоводство». На участки под «Садоводство» ниже налоги. А если участок находится в черте населенного пункта, то и с пропиской на таком участке в дальнейшем не будет никаких проблем. Еще такие участки можно приобрести за счет материнского капитала.
Что такое КП?
КП — это «коттеджный поселок». К видам разрешенного использования эта аббревиатура не относится. Чаще всего коттеджные поселки расположены на землях ИЖС. Это самый удобный для собственников, но и самый дорогой вариант. Поэтому иногда коттеджные поселки размещаются на землях сельхозназначения. Бояться этого не стоит — если ПЗЗ (правила землепользования и застройки) допускают, на таком участке можно построить дом ничем не хуже, чем на ИЖС. И все-таки при выборе дома или участка в коттеджном поселке необходимо крайне тщательно изучить документы.
Для собственников преимуществами коттеджных поселков являются развитые коммуникации, инфраструктура, охрана. К недостаткам можно отнести стоимость, которая обычно бывает выше, чем у отдельно расположенных домов на землях ИЖС.
Что же все таки выбрать?
Все зависит только от целей использования земли. ИЖС отлично подойдет для строительства капитального загородного дома. Если же вы хотите собственный сад или огород с домом, то стоить обратить внимания на ДНП. Стоимость такой земли будет значительно дешевле, да и дом для круглогодичного проживания можно построить, но вот зарегистрироваться в нем довольно сложно.
Но, конечно, стоит учесть, что хоть участки в ДНП и СНТ дешевле ИЖС, если сравнивать их в категории земель для постоянного проживания об экономии можно забыть. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а вот в ДНП и СНТ этим придется заниматься самостоятельно — за свой счет.
Четко определив свои потребности и возможности, вы обязательно сделаете правильный выбор участка.
Выдвигаются серьезные требования, как к участку, так и к самому зданию. Итак, чтобы задуманное стало возможным, участок должен:
- предназначаться исключительно для садоводческих целей и быть предоставлен гражданину для этого;
- располагаться исключительно в пределах населенного пункта.
Указанные требования подходят для участков, находящихся в Садовых некоммерческих товариществах или входящих в состав Дачных некоммерческих партнерств.
Требования для самого строения заключаются в том, что оно должно соответствовать санитарно-гигиеническим нормативам. Например:
- отсутствие повреждений стен;
- сохранение установленной нормативами температуры круглый год;
- наличие коммуникаций (электросети, канализация и т.д.);
- защищенность от приходящих вод (весеннее половодье) и т.д.
Важным условием является наличие права собственности на объекты, подтвержденное свидетельствами из Росреестра.
Многие обыватели, которые являются собственниками земельного участка за чертой города, рассматривают перспективу вступления в дачное некоммерческое партнерство. Плюсы и минусы такой организации после внимательного изучения помогут принять верное решение.
И поскольку о преимуществах было сказано выше, речь пойдет о недостатках.
Один из первых минусов — это отсутствие возможности регистрации даже в том случае, если на участке появится дом. Также если владелец здания и земли, на которой находится недвижимость, захочет, чтобы его территорию обслуживали по тем же стандартам, что и объекты ИЖС, то есть за счет государства (подведение дорог, водопровода, газа, электричества), то для него подобная перспектива останется недоступной.
Еще один минус, который может стать существенным для тех, кто намерен жить на территории ДНП, это тот факт, что строительство магазинов, больниц, детских садов и школ на таких площадях не предусмотрено.
Также стоит учитывать, что немногие банки согласны принимать в качестве залогового имущества участок ДНП, что делает труднодоступной возможность ипотечной сделки.
Как можно заметить, недостатки партнерства будут актуальны лишь для некоторых групп обывателей, для других же данные минусы окажутся несущественными.